경매시장의 진정한 낙찰가율 추정에 관한 연구 = True Auction Price Ratio for Condominium : The Case of Gangnam Area, Seoul, Korea

국문 초록 (Abstract)

현재 경매시장에서 낙찰가율(감정평가가격 대비 낙찰가격 비율)은 경매시장의 상황을 보여주는 지표로 널리 사용되고 있다. 그러나 현재 사용되고 있는 낙찰가율은 두 가지 왜곡 요인을 안고 있다. 첫 번째 요인은 감정평가시점과 낙찰시점의 차이로 인해 감정 평가가격이 현재의 시장가격을 제대로 반영하지 못한다는 점이다. 두 번째 요인은 경매 위험요인에 의해 낙찰가격이 저평가된다는 점이다. 본 논문에서는 이 두 가지 왜곡요인을 교정한 ‘진정한 낙찰가율’을 추정하고자 하였다. 이를 위해 2003년 3분기부터 2009년 2분기까지 강남구, 서초구, 송파구에서 낙찰된 아파트의 경매자료를 이용하여 ‘진정한 낙찰가율’을 추정하였다. 추정결과 세 가지 사실을 발견하였다. 첫째, 원 낙찰가율과는 달리 ‘진정한 낙찰가율’은 항상 1보다 작아 경매시장에서 아파트가 할인되어 거래되는 것으로 보인다. 다만, 이 경우 감정평가가격이 시장가격을 100% 반영한다는 전제가 필요하다. 또한 분기별로 ‘진정한 낙찰가율’이 분기별로 변동하는 것으로 보아, 낙찰가격의 할인 정도는 시장상황에 따라 다르다는 것을 알 수 있다. 둘째, ‘진정한 낙찰가율’은 감정평가가격만 조정한 낙찰가율보다 높은 것으로 나타났다. 이는 경매위험요인 때문에 낙찰가율이 낮게 평가될 수 있다는 점을 확인시켜 주는 것이다. 셋째, 아파트가격이 상승하는 시기에는 원 낙찰가율이 ‘진정한 낙찰가율’보다 상대적으로 높으며, 반대로 아파트가격이 하락하는 시기에는 원 낙찰가율이 ‘진정한 낙찰가율’보다 상대적으로 낮은 현상이 나타나고 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Auction price ratio(auction price to appraisal ratio) is a index shown auction market conditions in Korea. However, it doesn't correctly reflect any change of market conditions because of the following two reasons: First, appraisal doesn't fully reflect any change of market price due to time lag between point of valuation and that of successful bid. Secondly, some of real properties dealt in the auction market often involve investment risk factors like defect on right. If such auction property is bid off, it would distort auction price ratio. This study focuses upon estimating the true auction price ratio that complements two critical
issues of the existing ratio(conventional auction price ratio). In order to estimate the true auction price ratio, this study uses appraisal adjusted by the KB-housing price index, and adopts hedonic price model to control risk factors. This study uses the data on auction for condominium in Gangnam- gu, Seocho-gu and Songpa-gu from Q3 2003 to Q2 2009. As a result, it is found that there are some risk factors affecting auction price ratio across three districts. Also It is found that the newly estimated true ratio from Q3 2003 to Q2 2009 is less than unit. It means that prices of real properties in auction market might be discounted. And this study is found that the conventional auction price ratio is higher than the true ratio during upward period of housing price, while during downturn period of housing price the conventional auction price ratio is lower than the true ratio.