不動産政策의 改善方案에 관한 硏究 = (A) study on improvement plans of the real estate policy

국문 초록 (Abstract)

본 연구에서는 과거 부동산정책의 변화과정 및 최근 현황에 대해서 살펴보고, 현행 부동산정책의 문제점을 도출하여 바람직한 부동산정책의 개선방안을 모색해 보고자 하였다.
위에서 살펴 본 바와 같이 역대정부의 부동산정책의 문제점으로는 첫째, 부동산의 가격상승 문제 둘째, 부동산 가격의 양극화 현상 셋째, 공영개발 확대시 민간주택시장 위축과 주택품질 저하
넷째, 수요에 부응한 공급대책 미흡 다섯째, 장기적이고 실효적인 공급확대 정책의 부재들이다.
이러한 부동산정책의 문제점을 개선하기 위해서는 첫째로, 1가구 2주택에 대한 양도세 중과 조치를 완화하여야 하고, 둘째, 중･장기적인 부동산정책을 수립하여 추진하여야 하며 셋째로, 부동산거래를 활성화시킬 수 있는 조세정책을 개선해야 한다. 넷째로, 주택공영개발 방식을 선별적으로 추진해야 하며 다섯째로, 시장수요에 걸맞는 주택공급정책이 필요하다.
이 외에도 향후 부동산정책은 다음과 같은 방향으로 전개되어야 할 것이다.
첫째, 정부의 부동산정책은 점차 정책의 대상을 축소하고 시장기능을 활성화하는 방향으로 전환할 필요성이 있다. 현재와 같이 정부가 주택의 수요와 공급에 모두 깊게 관여하게 되면 경기과열기에는 안정대책을, 침체기에는 활성화 대책을 계속 반복해서 시행할 수밖에 없는 상황이다. 그러나 정부가 정부의 정책대상이 시장변화의 영향을 최소한으로 받도록 공공주택시장을 발달시킨다면 이들 정책대상의 주거안정도 실현되며 동시에 민간 주책시장에 의한 조절도 가능해질 것으로 예상된다.
둘째, 보유과세 및 양도세의 동시적 강화가 특히 고령자들에게 지나친 부담을 줄 수 있다는 사실을 재검토할 필요가 있다. 우리나라의 보유과세 강화에 있어 벤치마킹으로 미국의 경우를 많이 생각했음에도 불구하고 미국의 경우 65세 이상인 경우 일정한 부담 이상의 보유과세를 면세해 주는 제도는 도입하지 않았다. 고령화가 급진전되고 있는 우리 사회의 변화를 감안하는 경우 이는 매우 부적절하다고 할 수 있다. 미국의 경우와 우리의 경우는 상황이 다르므로 단순하게 연령에 의해 감세해 주는 것은 곤란한 점이 있을 수 있다. 따라서 우리의 실정에 적합할 수 있도록 자산, 소득, 연령, 조세 납부실적 등을 종합적으로 감안하여 고령자의 재산세 부담을 경감해 줄 수 있는 근본적인 방안을 강구할 필요가 있다.
셋째, 분양가 규제의 지속적 강화, 분양가 원가공개 등과 같은 대책들이 단기적인 분양이득 환수의 측면만을 보지 말고 장기적으로 주택시장에 미칠 효과를 고민할 필요가 있다. 이들의 장단기효과를 비교하여 장기적으로 주택공급을 감소시키고 주택시장의 시장 기능을 저하시키는 부작용이 더 큰 것으로 판단된다면 ‘분양가’라는 개념에서 벗어나 근본적으로 주택공급규칙을 바꿀 수 있는 방안을 모색하는 것이 바람직하다. 이러한 공급규칙의 개편은 적절한 분양이익의 환수를 전제로 맡기는 방향이 적절할 것으로 생각된다.
넷째, 개발이익 환수 및 기반시설부담금의 실질적 부담 및 그 효과에 대한 심도 있는 분석을 통해 개발을 지나치게 억제하는 일은 없도록 할 필요가 있다. 특히 ,기반시설부담금제의 경우 발표된 부과방식을 실제 적용하는데 많은 문제가 발생할 것으로 예상된다. 부과방식에 대한 근본적인 재검토가 필요할 것으로 예상된다.
다섯째, 각종 공급대책에 의해 수용에 부응하는 공급이 실질적으로 이루어질 수 있도록 후속조치가 필요하다. 이미 주택보급율이 100%를 넘어선 상황에서 주택공급의 총호수, 입주물량의 총 호수를 단순하게 계산하는 것은 별 의미가 없다. 최근 강남, 분당 등 중대형 주택가격의 상승이 공급부족에 기인하였다는 사실 및 판교에서의 실패를 충분히 음미할 필요가 있다. 어느 지역에 택지개발을 하던 혹은 재건축, 재개발을 하던 수요에 부응하지 못하는 공급계획을 세우는 경우 단기적 부작용이 크게 발생함은 물론 장기적인 이득도 사라진다는 사실을 직시할 필요가 있다.
정리하면 가수요든 투기수요든 수요만을 억제하는 것은 이제 더 이상 궁극적인 해결책이 아니라는 것이다. 부동산 문제에 관해서는 정말로 ‘코페르니쿠스적인 발상의 전환’이 절실히 요구되는 시점이라 아니할 수 없다. 소득 2만 불에 걸맞은 국민의 질 높은 주거에 대한 욕구나 더 넓은 평수에 대한 수요를 이런 저런 집착으로 매도하는 것은 부동산정책의 잘못된 시작이라 할 것이다. 획기적인 토지공급, 획기적인 주택공급 특히 수요가 있는 곳에서의 공급확대를 위해 필요한 자원과 아이디어를 모아야 할 때인 것이다. 특히 어떠한 정책이든 정부가 바뀌더라도 일관된 정책의지를 보여야 시장에 불필요한 잘못된 신호를 주지 않는다는 역사적 교훈을 잊지 말아야 할 것이다.
1990년 걸프전쟁의 성공으로 한 때 90%라는 전무후무한 지지율을 기록했던 미국의 부시대통령이 “문제는 경제야 멍청아”라는 다소 단순하면서 꽤나 설득력 있는 선거 구호로 남부의 작은 주‘애송이’ 주지사인 클린턴에 의해 재선에 실패한 것은 결국 경제문제가 얼마나 중요한 역할을 하는지 웅변하는 것은 아닌지 생각해 볼일이다.

목차 (Table of Contents)

• 第1章 序 論 1
• 第1節 硏究의 目的 1
• 第2節 硏究의 範圍와 方法 2
• 1. 연구의 범위 2
• 2. 연구의 방법 3
• 第2章 不動産政策의 一般理論 4
• 第1節 不動産政策의 槪念 및 構成要素 4
• 1. 부동산정책의 개념 4
• 2. 부동산정책의 구성요소 7
• 第2節 不動産政策의 類型 및 執行過程 9
• 1. 부동산정책의 유형 9
• 2. 부동산정책 결정과 채택 11
• 3. 부동산정책의 집행과정 12
• 第3節 住宅政策 13
• 1. 주택의 개념 13
• 2. 주택의 역할 15
• 3. 주택의 기능과 특성 17
• 4. 주택정책의 의의와 목표 19
• 5. 주택정책의 접근방식 21
• 6. 주택시장에 대한 정부 개입의 필요성 22
• 7. 주요 주택정책 수단 24
• 第4節 土地政策 25
• 1. 토지정책의 개관 25
• 2. 토지정책의 과제 27
• 第3章 不動産市場의 變化와 不動産政策의 現況 32
• 第1節 不動産市場의 特性 32
• 1. 시장의 지역성 32
• 2. 거래의 비공개성 33
• 3. 상품의 비표준화성 33
• 4. 시장의 비조직성 34
• 5. 수급조절의 곤란성 34
• 6. 공매의 곤란성 35
• 第2節 不動産市場의 變化 35
• 1. 부동산가격변화 추이 35
• 2. 인구변화와 부동산시장의 변화 39
• 第3節 不動産市場의 現況 45
• 1. 토지･주택분야 45
• 2. 금융 분야 48
• 3. 조세분야 51
• 第4節 不動産政策의 現況 56
• 1. 서민 주거 안정을 위한 지원 대책 56
• 2. 투기억제 및 가격 안정대책 59
• 3. 주택공급대책 61
• 4. 이명박 정부의 부동산정책 63
• 第4章 不動産政策의 問題點과 改善方案 67
• 第1節 不動産政策의 問題點 67
• 1. 부동산 가격상승 문제 67
• 2. 부동산가격의 양극화 현상 67
• 3. 공영개발 확대시 민간주택시장 위축과 주택품질저하 69
• 4. 수요에 부응한 공급대책의 미비 69
• 5. 규제강화가 초래한 지가상승 72
• 6. 부동산 가격 상승률의 착시현상 77
• 7. 부동산정책 실패의 몇 가지 사례 81
• 第2節 改善方案 89
• 1. 부동산정책의 효율적 수립 89
• 2. 부동산정책의 계획적 이용 91
• 3. 중･장기적인 부동산정책 수립과 추진 92
• 4. 부동산규제 완화 93
• 5. 수도권 규제 완화 98
• 6. 부동산정책의 발상전환 102
• 7. 정부역할 재정립 104
• 第5章 結 論 107
• 參考 文獻 110
• ABSTRACT 114