리츠 활용 다양화 방안에 관한 연구 : - 요양시설리츠 중심으로 -

국문 초록 (Abstract)

국 문 요 약
리츠 활용 다양화 방안에 관한 연구
−요양시설리츠 중심으로−

21세기 우리사회 문제점 중 가장 큰 화두는 고령사회로 급격한 이행이다. 생활수준의 향상, 건강에 대한 관심 증가, 의료수준의 발전과 환경위생의 개선 등으로 수명은 전 세기에 비해 현저하게 증가하고 사망률 감소로 노인인구의 비중이 증가하고 있다. 노인인구의 급속한 증가와 인구의 고령화는 단순히 가정 내의 문제가 아닌, 사회공동체가 대처해야 될 국가의 정책적 과제이다.
2001년 「부동산투자회사법」이 제정되면서 도입된 리츠는 오피스리츠, 호텔리츠, 제조업리츠, 빌딩임대리츠 등 여러 형태로 접목되어 활성화 되고 있으나, 요양시설에 리츠를 활용한 사례는 없다. 본 연구는 리츠의 다양화 방안으로, 요양시설리츠의 현황 및 사례를 분석하여 요양시설 리츠 제도의 도입방안을 제시하고자 한다.
요양시설리츠 도입에 따른 타당성 분석은 현행 요양관련 시설의 사례분석을 근거로 하며, 이를 위해 지역별, 종별, 공립요양병원 2개소와 의료법인 요양병원 4개소를 선정하여 분석하였다. 또한 소규모 요양시설인 노인요양공동생활가정의 월간 수지현황을 근거하여 추계하였다. 이러한 연구 결과로 제시한 요양시설리츠 도입 방안의 적절성에 대하여 부동산전문가 및 부동산투자회사 CEO를 대상으로 표적집단면접(FGI: Focus Group Interview)를 실시하였다.
우리나라의 요양병원의 특성은 다음과 같다. 첫째, 우리나라에서 의료서비스산업은 물가상승률 보다 낮은 의료수가로 인하여 수익 증가가 정체되고, 반면 의료원가는 인건비의 상승으로 수익을 초과하고 있음에도, 요양병원은 자기자본 비율, 타인자본의존도, 유동비율, 고정비율 등 재무구조 안정성 지표 및 수익성 지표 등이 양호하다. 의료수익 대비 의료원가 부문에 있어서도 인건비, 관리비, 재료비 등이 적정 수준을 유지하였다. 이러한 이유는 급성 질환을 담당하는 치료중심 병원에 비해 요양병원이 상대적으로 소수의 의료인력으로 운영이 가능한 구조적 특성으로 판단된다.
둘째, 소규모 요양시설인 노인요양공동생활가정의 경우, 9명 정원 기준으로 연간 약 3천만 원의 수익이 발생되는 것으로 추정되며, 특수관계인 중심의 경영이나 업무 특성을 고려하여 보직의 겸임을 허용하는 경우는 추가 수익이 발생하는 구조로 밝혀졌다. 이러한 상황을 고려할 때, 요양시설에 리츠를 도입할 경우 수익의 가능성 충분하며, 궁극적으로 노인 인구의 증가로 요구되는 의료서비스를 감안한다면 요양시설의 대형화․전문화는 시급한 과제로 분석된다.
본 연구의 핵심은 다음과 같다. 먼저 법적 측면에서, 첫째로 요양시설을 세분화하여, 30인 이상을 수용할 수 있는 요양시설의 경우에 먼저 대형화 대상으로 지정이 필요하다. 운영의 효용성이 낮은 소규모 요양시설 경우는 정규직 채용, 시설기준 강화, 퇴출, 행정처분 강화 등을 통하여 진입을 원천적으로 억제하여 대형화를 유도할 법적 장치가 요구된다. 리츠를 도입한 요양시설은 허가와 동시에 정원을 모집할 수 있는 우선권을 부여하고, 등록세 등 세제상의 혜택이 강구되어야 한다. 둘째, 리츠시장 활성화를 위해 건별 허가제를 신고제로 규제를 완화하고, 공모리츠를 확대하여 소액투자자의 저변을 확대해야 한다. 자기관리 리츠에 대한 세제상 혜택을 현행 위탁관리 리츠나 CR 리츠와 동등하게 부여하여, 시장의 활력을 높여야 한다. 셋째, 1인 1거소 병원 개설조항을 삭제 또는 폐지하여 병원 간 인수합병을 통한 대형화를 유도하고 자생력을 확보하도록 해야 한다. 넷째, 요양병원의 경우, 호스피스 병동이 절대적으로 부족한 현실을 감안하여 통증완화 진료기관으로 확대 지정한다면, 의료수익의 안정적 증가, 집중진료를 통한 말기 및 만성 질환자의 통증완화 효과 등을 제고하는데 기여할 것이다.
제도적 측면의 개선사항으로, 첫째로 요양시설의 입소에 부적합한 대상의 입소를 방지하기 위하여 보다 엄격한 기준의 확립과 적용이 필요하다. 소규모 요양시설은 총량관리 체계를 근간으로 하여 점진적 감축이 되도록 제도의 전환이 강구되어야 한다. 둘째, 요양병원이 요양시설을 병행 운영하는데 필요한 재원을 리츠로 확보가 가능하도록 제도화하여, 요양병원이 고령 환자를 위한 치료와 요양, 재가급여 등 지역 중심 의료기관의 역할과 기능 담당하도록 하여야 한다. 셋째, 다양한 분야의 리츠 전문가를 육성하는 제도적 장치 마련과 일반 투자자가 보다 쉽게 접근할 수 있도록 리츠 공모시장의 확대가 필요하다. 넷째, 요양시설과 요양병원의 운영은 사회안전망 확보 차원에서 국가나 지방자치단체에서 시행해야 하는 정책과제이지만, 일정 부분 민간자본이 그 역할을 대행하고 있다. 따라서 운영 상 발생할 수 있는 적자 발생분에 대하여 공공영역이 손실을 보전하는 전향적 인식과 제도가 필요하다. 이를 위해 공공과 민간이 협의체를 구성하여 쌍방이 수용할 수 있는 적정한 관계 설정이 요구된다.
본 연구는 리츠의 다양화 면에서 접근하였지만, 또한 사회안전망 확보라는 배경이 근저에 있다. 따라

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

ABSTRACT

A Study on Variety Method by REITs
- Focused on Care Facilites REITs-

Kim, Ik Hwan
Dept. of Biology
The Graduate School
Sangmyung University


The biggest topic of our society in the twenty first century is that it is rapidly transitioning into an aging society. The life expectancy has been remarkably increased due to improvement in standards of living, growing interest in health, development of the medical standard and the improvement of the environmental health, compared to the last century; in addition, population ratio of the aged has risen owing to reduction of death-rate of the aged. The sharp growth of population of the aged and the aging population are not issues to be dealt with at home, rather a political task that needs to be addressed by social community.
REITs, which were introduced with the enactment of the ‘Real Estate
Investment Company Act' in 2001, have been vitalized by integrating with many different properties, such as office REITs, hotel REITs, manufacturing REITs and building rental REITs; however, no one attempted to incorporate REITs into care facilities. This research, as a method to promote diversification of REITs, aims to provide feasibility analysis with regards to incorporating REITs into care facilities and suggests detailed methods to realize the corresponding REITs.
The feasibility analysis in connection with care facilities REITs was carried out based on the case analysis of existing care facilities. In order to achieve the said case analysis, I chose two public recuperation hospitals and four recuperation hospitals that are based on medical corporations considering region and type, and then conducted analysis. In addition, this research estimates the number based on current state of monthly earnings and expenses of Senior Recuperation Communal Life Homes, a small care facility. In order to testify validity of the method to bring in care facilities REITs, which was presented in this research result, FGI(Focus Group Interview) was implemented targeting real estate specialists and CEO of real estate investment companies.
The characteristics of Korean care facilities are as follows. First, profit growth in the medical service industry in Korea has stagnated due to lower medical fees growth than the inflation rate. However, stability index of the financial structure as well as profit index of recuperation hospitals shows a stable result in terms of the capital adequacy ratio, the borrowed capital dependence, the current ratio and fixed ratio despite the fact that the medical costs exceed its profits because of the rise of labor costs. As for medical cost compared to medical revenue, it has been found that the labor costs, maintenance costs and the costs of materials have been maintained at a reasonable level. With regards to such a surprising result, it has been found that it is possible because of a structural characteristic of recuperation hospitals, which can be managed by relatively a small number of nursing staff, compared to the treatment-oriented hospitals dealing with acute illnesses.
Second, it is estimated that Senior Recuperation Communal Life Homes, a small sized care facility, generate approximately KRW30 million per year with the capacity of nine patients. Furthermore, it was found that additional profits can be generated in the case holding additional post is allowed considering specially related person-oriented management and their duties.
Considering the situation, probability to generate profits is analyzed to be sufficient when care facilities incorporated REITs is introduced. Eventually, it is concluded that enlargement and specialization of a care facility is an urgent task, taking growing medical services required due to an increase of population of the aged into account.

The key points of the research are as follow. In terms of a legal aspect in the first place, it needs to appoint big care facilities with capacity to accommodate more than thirty people as target facilities to be enlarged, in an effort to departmentalize care facilities. In case of a small sized care facility which is less effective in terms of operation, a legal mechanism is required to lead them to enlargement of industry by suppressing small sized facilities from entering the market through enforcing employment of regular employees, strengthening facility standards, administrative measure, and liquidation. Gant priority to REITs incorporated care facilities to recruit patients as soon as permit is issued, and tax benefits, including registration tax, should be sought. Secondly, regulation should be eased from the current permission system per each case to a registration system in order to vitalize REITs market, and enlarge the base for small money investors by expanding public REITs. In addition, efforts should be made to stimulate REITs market by offering equal tax benefits to a third-party managed REITs as well as CR REITs the same as it is offered to self-managed REITs. Third, securing autogenic power needs to be supported and hospital enlargement through merger and acquisition of hospitals should be promoted by deleting or demolishing legal clauses related to hospital opening saying one place for one person. Forth, if recuperation hospital can be appointed as a pain-ease treatment center considering the current situation where hospice facilities are significantly lacking, it will make contribution to achieve a stable growth of a medical profit and to improve pain-easement of chronic patients as well as terminally ill patients through concentrated treatment.
With regards to factors requiring improvement from an institutional aspect, there are four elements that need to be addressed. First of all, more strict standards need to be established and applied in order to prev

목차 (Table of Contents)

• 1. 서론 1
• 1.1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2. 연구의 범위 및 방법 3
• 2.. 요양시설 및 리츠 관련 이론 고찰 6
• 2.1. 요양산업 특성과 투자환경 6
• 2.1.1. 요양산업의 특성 7
• 2.1.2. 요양산업의 투자환경 8
• 2.1.3. 현행 요양관련 법과 제도 13
• 2.2. 요양시설리츠 입지 및 대상 21
• 2.2.1. 요양시설리츠 입지 22
• 2.2.2. 기존시설 전환대상 23
• 2.3. 부동산 리츠 제도 26
• 2.3.1. 리츠의 개념 및 유형 26
• 2.3.2. 리츠의 구조 29
• 2.4. 선행연구 및 연구의 차별성 40
• 3. 요양시설리츠 현황 및 사례분석 43
• 3.1. 현행 요양시설․병원의 법적 체계 및 제도적 분석 43
• 3.1.1. 요양시설․요양병원의 법적 체계 43
• 3.1.2. 요양시설․병원 운용현황 및 제도적 분석 46
• 3.2. 요양시설리츠 사례분석 및 시사점 51
• 3.2.1. 국내 요양병원의 수익성 분석 51
• 3.2.2. 외국 요양시설리츠 운용사례의 함의 62
• 3.2.3. 요양시설리츠 도입에 따른 시사점 64
• 4. 요양시설리츠 도입 방안 69
• 4.1. 요양시설리츠 도입 법적 방안 69
• 4.1.1. 「노인복지법」 및 「의료법」관련 보완사항 69
• 4.1.2. 리츠 관련 보완사항 72
• 4.1.3. 요양시설 관련 민간 손실분에 대한 수익보전 대책 73
• 4.1.4. 요양병원의 통증완화기관으로 지정 74
• 4.2. 요양시설리츠 도입 제도적 방안 76
• 4.2.1. 요양시설리츠 도입을 위한 입소기준 준수 76
• 4.2.2. 요양병원의 요양시설 투자 방안 77
• 4.2.3. 리츠 전문가의 육성 81
• 4.3. 표적집단면접 요약(FGI) 82
• 5. 결론 84
• 참고문헌 88
• 부록
• 표적집단면접(FGI 요약 91
• ABSTRACT 99