민간개발방식을 적용한 미집행공원 해소에 관한 계획 : 서울특별시 K지구 미집행공원을 중심으로 = Plan for pending parks using private sector develop : focus on the parks in K district, Seoul, South Korea

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Issue of pending parks that are designated by zoning as parks but not actually built as urban parks for a long term is a common and nationwide challenge to many local governments. By Il-mol-je, which is a regulation allows a designated park to be removed from its zoning if it is not constructed as a park in 20 years from the designation. If the parks are released from the regulation, the city of Seoul in particular could lose 80% of the designated park sites and face significant challenges dealing with financial difficulties with approximately 6,000,000,000,000 won to be compensated to the original land owners. To resolve the issue, the government has established a special regulation so called, ‘Private Sector Development of Urban Parks’ through amendment of the ‘Act on Urban Parks, Greenbelts, Etc’ in 2009.
The special regulation is an exemption provided to a private sector developer to develop the designated park without damaging the initial functions of the park through an agreement between the private sector and the local government. Purpose of the legislation of the special regulation is to improve quality of life and resolve complaints and/or petitions by creating urban parks and improving the conditions.
However, the designated parks to be privately developed as alternatives to resolve the issue is just regulated by special articles in the ‘Act on Urban Parks, Greenbelts, Etc,’ yet explicit planning and design guidelines have not been provided for them. For instance, it is stated that the private park shall donate/accept 70-80% of the park site/facilities to the public as a public park and 20-30% of the park site can be developed for private facilities (non-park facilities) if the park is over 10,000 square meters in size. Nonetheless, details regarding ranges of park or non-park facilities, locations, type of facility installations, relevant regulations, appropriate applications, and etc. are ambiguous. It is limited to practically apply the regulations without trials and errors.
In addition, the designated park necessitates appropriate considerations as a park site understanding geographical and topographical features, ecology, restricted areas, zone, and as an urban facility exploring ranges of restrictions and potential uses. Therefore, it is essential to develop specific plan guidelines for the application of the private park system.
This thesis study is to propose phased planning considerations and design standards outlining phased investigations and tasks and to establish detailed guidelines practically applicable to the park sites by analyzing the special regulations and characteristics of the designated parks in Seoul, South Korea.

국문 초록 (Abstract)

장기 미집행공원 문제는 전국적으로 대부분의 지자체들이 겪고 있는 공통의 문제다. 특히 서울시의 경우 일몰제에 의해 미집행공원이 해제됐을 경우 전체공원의 약 80%에 해당하는 공원이 상실될 수 있으며, 이를 극복하기 위한 토지보상비는 약 6조원이 소요되는 지방제정의 심각한 문제가 발생할 것으로 예상되고 있다. 이에 대한 문제 해결을 위해 정부는 2009년「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」의 개정을 통해 이른바 ‘민간공원제도’의 특례규정을 마련하고 있다.
특례규정은 민간공원 추진자가 지방자치단체와의 협약을 통하여 공원의 본질적 기능이 훼손되지 않는 범위 내에서 미집행공원 부지를 도시공원으로 조성하도록 하는 예외인정제도로서 도시공원을 지속적으로 조성, 확충하여 민원해소 및 도시민의 삶을 향상시키려는 입법취지를 가지고 있다.
그러나 미집행공원 해소를 위한 수단으로서의 민간공원은 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」의 특례조항을 통해 규정되고 있을 뿐 아직 구체적인 계획기준은 제시되고 있지 못하다. 즉, 도시공원 중 10만㎡ 이상의 미집행공원에 대해 70?80%의 공원부지(공원시설)를 기부채납하고 나머지 20?30%를 개발(비공원시설)할 수 있도록 하는 특례를 규정하고 있을 뿐, 공원시설과 비공원시설의 범위, 위치, 도입시설의 종류, 관련법규 준용 등의 세부기준이 모호해 실제적으로 적용하기까지는 여러 가지 시행착오를 해야 하는 한계에 부딪히게 된다.
또한 미집행공원은 지형, 지세, 생태자연도, 규제지역, 용도지구 등의 땅을 다루는 계획 대상지이자 규제와 용도의 범위가 있는 도시계획시설로서 계획시 대지 상황에 따른 적절한 대책이 요구된다. 이에 따라 여러면에서 민간공원제도 적용을 위한 구체적인 계획예시 연구가 절실한 것으로 판단된다.

본 연구는 특례규정을 분석하고 서울시 미집행공원의 특성을 분석해 계획 단계별 고려사항과 설계기준을 제시함으로서 민간공원의 실제적 적용을 위한 세부기준을 마련하고자 하였으며, 계획을 위한 단계와 단계별 과제 및 검토내용은 다음과 같다.
1단계, '민간공원 개발영역 설정' 단계는 소유요건, 접근성, 주변 개발계획 및 규제사항 등이 검토되어야 하며, 이와 병행해 대상지의 자연환경 및 산사태, 재해요소 등을 검토해 공원시설과 비공원시설의 위치 설정을 위한 기본조사 분석을 마친 후 민간공원 개발영역을 설정한다.
2단계, '민간공원 조성방향 설정' 단계는 토지이용계획의 전단계로서 토지이용 계획 도출을 위한 대상지 주변 도시적맥락과 주변 녹지체계의 연결을 도모할 수 있는 광역적 분석과 구상이 고려되어야 하며, 또한 지자체의 거점공원의 주제를 분석해 타공원의 주제와 겹치지 않도록 거점공원의 주제설정이 필요하다. 마지막으로 대상지 주변의 용적율, 도시계획 상황, 지자체의 비젼과 도시관리계획 전반에 걸친 분석과 비공원시설 사업 수지분석을 통해 비공원시설의 도입시설 결정해야한다.
3단계, '토지이용 계획' 단계는 거점공원과 비공원시설에 모두 유익할 수 있도록 비공원시설과 공원시설의 이용에 따른 상관관계를 고려해 공공시설의 종류와 접근성이 고려한 위치를 정하고 공원 앵커시설과 동선 및 토지이용의 효율성을 고려해 토지이용계획을 정한다.
마지막인 4단계, '기본계획' 단계는 3단계에서 제시한 토지이용을 바탕으로 산사태 등의 재해예방, 생태성이 높은 곳의 보전 및 활용 등이 검토되며 건축 및 경관계획 등과 세부계획을 통해 마스터플랜을 정한다.
본 연구는 이와 같은 계획단계별 고려사항과 설계기준을 서울시 강남구에 위치한 「K」지구 미집행공원에 적용함으로서 설계기준의 적정성과 타당성을 검토하고 그 결과가 앞으로 유사한 미집행공원의 특례 적용 사례에 반영될 수 있도록 제안하고 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 필요성 1
• 2. 연구의 목적 3
• 3. 연구의 범위 및 과정 4
• 가. 연구의 범위 4
• 나. 연구의 과정 4
• 제 2 장 이론적 고찰 6
• 1. 미집행공원 해소를 위한 선행연구 고찰 6
• 가. 미집행 도시계획시설 해소방안 연구 6
• 나. 미집행도시공원의 민간참여 활성화 관련 연구 7
• 다. 선행 연구논문 분석 종합 9
• 2. 개발행위 특례에 관한 고찰 10
• 가. 특례제도 도입 배경 및 과정 10
• 나. 개발행위 특례 제도의 개념 16
• 다. 특례제도 고찰을 통해 본 민간공원 조성 기준 24
• 제 3 장 서울시 미집행공원 분석에 따른 유형의 구분 및 계획단계 적용 27
• 1. 서울특별시 미집행공원의 특징 및 유형구분 27
• 가. 10만㎡ 이상의 미집행공원 현황 28
• 나. 서울시 미집행공원의 특성에 따른 유형구분 37
• 다. 미집행공원 계획시 고려사항(유형D) 40
• 2. 계획단계 설정 및 기준사항 재편 47
• 가. 계획단계 설정 47
• 나. 단계별 이슈 및 고려사항 47
• 다. 단계별 과제 및 주요 검토사항 51
• 3. 연구대상지의 선정 및 선정사유 53
• 가. 연구대상지 위치 53
• 나. 연구대상지 현황 53
• 다. 연구대상지 선정사유 61
• 제 4 장 기본계획의 전개 62
• 1. 민간공원 개발영역의 설정 62
• 가. 대상지 규모 및 토지소유 현황 62
• 나. 대상지 도시계획 규제사항 검토 63
• 다. 접근성 검토 63
• 라. 공영개발방침에 따른 도시계획 사업구역 검토 64
• 마. 개발방식 검토 65
• 바. 공동참여형 개발방식에 따른 경계설정 68
• 2. 조성방향 설정 69
• 가. 공원시설 조성방향 69
• 나. 비공원시설 조성방향 72
• 다. 주변맥락의 수용 및 녹지체계의 연결 75
• 3. 토지이용 계획 79
• 가. 광역 연결체계 구상 82
• 나. 공원시설(기부체납공원) 공간구상 82
• 다. 도시계획시설 공간구상 84
• 4. 기본계획 88
• 가. 마스터플랜 88
• 나. 경관계획 및 건축계획 88
• 다. 3개의 연결동선 및 프로그램 89
• 라. 세부공간 계획 97
• 마. 계획과정에 따른 효과 100
• 제 5 장 결론 102
• 참 고 문 헌 106
• ABSTRACT 109
• 감 사 의 글 112