주택거래량과 주택가격에 관한 연구-지방세(취득세)를 중심으로-

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 각 지방자치단체별 주택거래량과 주택가격을 분석하는 동시에 취득세 감면 제도의 시행이 지역별 주택거래량에 미치는 영향은 어떠한지를 분석하는 것이다. 본 연구의 공간적 범위는 서울 및 5대 광역시를 대상으로 하며, 연구대상 지역의 공통된 시간적 범위는 2005년 1월부터 2011년 12월까지의 월간 자료이다. 분석을 위한 계량통계프로그램은 엑셀, EVIEWS, RATS, STATA 등을 이용한다.
분석대상의 변수는 국토해양부에서 발표하는 주택거래량과 KB국민은행에서 발표하는 주택매매가격지수, 거래세(취득세), DTI(총부채상환비율), 지역별 인구, 한국은행에서 발표하는 금리(CD금리), 소비자물가지수, 산업생산지수, 통화량 등을 이용한다. 거래세(취득세)와 DTI(총부채상환비율) 자료는 더미변수로 전환한 자료를 사용한다. 분석방법으로 이용되는 기법은 기초통계분석(상관관계분석, 교차상관분석) 단위근 검정, Granger 인과관계, 공적분 검정, 오차수정모형, GARCH, 패널분석을 한다.

(1). 기초통계량 분석
지역별 주택가격과 주택거래량간의 상관관계 분석은 일반적으로 많이 사용되는 Pearson 상관관계분석을 하며, 또한 변수들 간의 선행성과 후행성, 동행성을 파악하기 위해 교차상관관계 분석을 실시한다. 그리고 변수들 중에 하나가 이분화된 이질적인 자료일 경우에는 점이연상관(point-biserial correlation ) 분석 기법이 적합할 것으로 판단됨에 따라 취득세 감면정책과 DTI(총부채상환비율) 변수는 더미변수로 전환한 자료이므로 점이연상관관계(point-biserial correlation) 분석을 실시한다.
먼저 본 논문에 사용할 시계열 자료의 안정성 여부를 확인하여 허구적 관계를 해소하기 위해서는 ADF(augmented Dickey-Fuller) 및 PP(Phillips-Perron) 단위근 검정을 하며, 단위근 검정을 통해 시계열 자료가 안정적인 것으로 밝혀지면 수준변수를 사용해도 되지만, 단위근이 존재하여 불안정한 시계열이면 차분과정을 거쳐 안정화된 자료를 사용한다.

(2). Granger 인과관계 검정
상관관계분석은 두 변수 사이에 일정한 관계가 존재하는가의 여부만을 판단할 뿐 상관관계가 높다고 해서 인과관계가 있다고 단정할 수 없다. 즉, 인과관계가 존재한다면 상관계수의 값이 커지지만 두 변수의 상관관계가 높게 나타났더라도 이것이 반드시 인과관계의 존재를 나타내는 것은 아니라는 것이다. 이에 따라 Granger 인과관계 검정을 통해 취득세 감면과 DTI, 그리고 경제변수들과 주택거래량 간에 원인과 결과를 파악하기 위해 인과관계검정을 실시한다. Granger 인과관계 검정은 시차길이에 따라 값이 다르게 나타나는 관계로 시차를 1기에서 5기까지 설정하여 분석한다.

(3). 오차수정모형 추정
오차수정모형을 분석하기 위해서는 분석 대상의 시계열 자료들 간에 공적분 검정이 선행되어야 하고, 공적분 검정에서 공적분관계가 성립하는 것으로 나타나면 공적분관계로부터 추정된 오차수정항을 포함하여 추정할 수 있다. 이를 통해 취득세를 포함한 주요 변수들이 지역별 주택거래량에 미치는 영향을 추정한다.
그리고 충격반응분석을 통해 첫째, 취득세 감면을 포함한 주요 변수들의 충격이 지역별 주택거래량에 미치는 반응의 정도를 분석하고 둘째, 주택거래량과 주택가격은 상호간에 어떻게 파급되는지를 분석한다. 충격반응분석은 모형 내의 한 변수에 충격이 가해졌을 때 다른 변수들에 미치는 파급효과뿐만 아니라 정책변수의 충격에 따른 동태적인 반응을 분석할 수 있다. 본 연구에서는 비제약 VAR(Vector Autoregression)모형을 이용하여 충격반응분석을 실시한다. 그리고 동태적인 상호작용을 분석하기 위해 촐레스키 분해(Cholesky decomposition) 방법을 이용하여 VAR 모형 내의 내생변수 변화에 가장 크게 영향을 미치는 오차항이 어떤 것인지를 파악한다.

(4). GARCH 모형 분석
주택 가격의 시계열은 시간이 경과하면서 변동하므로 이분산의 성격을 가질 수 있다. 따라서 주택가격의 변동형태를 분석하기 위해서는 Bollerslev(1986)가 제시한 GARCH(1, 1)모형을 적용하여 주택거래량의 변화에 따른 지역별 주택가격 변동성의 이전효과(spill-over effect)를 분석한다.

(5). 패널분석
주택거래량이 지방재정에 미치는 영향을 실증분석하기 위해 패널분석을 수행한다.