競賣不動産의 買受人 保護에 관한 硏究 : 權利分析 中心으로 = (A) study on protection of successful bidders in transaction of real estates : mainly for analysis of rights

국문 초록 (Abstract)

국 문 요 약

본 연구는 부동산 경매시 입찰에 참여할 때 반드시 숙지하여야 할 권리관계를 중심으로 대법원 판례와 등기부상 공시되는 권리 및 공시되지 않는 권리를 분석하여 매수인이 거래사고를 되도록 사전에 피할 수 있고, 불가피한 사고시 보호 받을 수 있는 대처방안을 제시하는 것이 연구에 그 목적이 있다.
이를 위하여 먼저 부동산 민사집행법과 민법의 물권법과 주택임대차보호법을 토대로 해당 부동산의 권리분석에 필요한 법률적 내용 등을 살펴보았다.
부동산은 인간의 삶을 구축하며 문화를 창출하고 영위하게 하는 공간으로서 인간생활의 모든 부분에 걸쳐 부동산이 관련되지 않은 부분이 없을 만큼 매우 중요한 자산이다. 이러한 인간의 삶에 중요한 부동산의 취득은 모든 국민의 관심사로 최근에는 부동산 경매가 부동산재테크의 방법으로 일반 대중에게 널리 알려짐으로써 많은 관심의 대상이 되고 있다. 따라서 성공적인 부동산 경매 투자를 위해서는 입찰 참여자는 현행 법률의 충분한 숙지와 권리관계에 대해 심도있게 익혀야 할 것이다.
특히, 일반 부동산의 매매로 인한 취득과는 달리, 부동산 경매는 매도물건의 정보에 대해 정확하게 조사하여야 하며 물건의 점유자 현황과 명도문제에 대하여 사전에 꼼꼼히 분석하여야 한다.
일반 법률행위로 부동산 취득이 아닌 매각으로 인한 부동산 소유권 취득을 하고자 한다면 입찰 참가 전, 매수인에게 인수되는 권리가 등기부상에 있는지 여부를 판단하여 이를 고려한 입찰가격 제시로 후에 곤란한 상황이 생기지 않도록 미연에 방지하여야 한다. 이처럼 부동산 권리분석의 가장 큰 핵심은 부동산 등기부등본 이해와 점유자의 대항력 유무를 판단하는 것이 가장 중요한 부분이다.
본 연구에서는 말소기준권리 및 이후 소멸되는 권리와 소멸되지 않고 최고가 매수인에게 인수되는 권리를 판단할 수 있도록 중점적으로 다루었다. 게다가 권리의 최선순위 뿐만 아니라 등기부상 표시가 되지 않는 권리 등에 대해서도 현장조사를 통하여 입찰 참가하기 전에 반드시 확인해야 할 사항이다. 가장 중요한 것은 매각 부동산을 점유하고 있는 점유자에 대한 분석이다. 대항요건의 구비시점과 매수인의 인수여부에 큰 영향을 끼치므로 서류상의 표시와 점유 여부를 살펴보아야 한다.
이외에도 본 연구에서는 사전의 권리분석을 통하여 낙찰 후, 물건의 치명적인 흠을 발견하거나, 예상치 못한 점유자의 인도 지체시 매수인의 대처방안 및 보호제도에 대하여 살펴보았다.
이상 본 연구에서는 안전하고 성공적인 경매를 통한 부동산 취득을 위해 입찰 참여자가 조사하여야 할 권리관계와 분석을 정리하여 보다 안심하고 경매에 참여 할 수 있는 방안을 모색하고자 하였다.

목차 (Table of Contents)

• 目 次
• 국문요약 ⅴ
• 第1章 序 論 1
• 第1節 硏究의 目的 1
• 第2節 硏究의 範圍와 方法 2
• 第2章 競賣不動産의 權利分析에 관한 理論的 考察 4
• 第1節 不動産 競賣制度의 基礎事項 4
• 1. 부동산 경매의 개념 4
• 2. 부동산 경매의 대상물 13
• 3. 민사집행법에 따른 경매절차 16
• 第2節 競賣不動産의 權利分析 32
• 1. 권리분석의 의의 32
• 2. 권리분석의 특징 33
• 3. 권리분석의 주요사항 35
• 第3章 買受人 保護를 위한 實證的 權利分析과 保護制度 39
• 第1節 競賣不動産의 去來事故 類型과 買受人 保護의 必要性 39
• 1. 경매부동산의 거래사고 유형 39
• 2. 경매부동산에 관한 권리분석의 중요성 40
• 3. 경매부동산 매수인 보호의 필요성 42
• 第2節 買受人 保護를 위한 實證的 權利分析 44
• 1. 경매부동산의 등기부등본상 말소기준권리 44
• 2. 경매로 인하여 소멸되지 않는 권리 46
• 3. 경매로 인하여 소멸되는 권리 61
• 第3節 競賣不動産의 買受人 保護制度 65
• 1. 부동산 인도명령 65
• 2. 부동산 명도소송 69
• 3. 매수인의 담보책임 행사 72
• 4. 매각 보증금 회수 등 기타 매수인 보호제도 73
• 第4章 競賣不動産 買受人 保護의 問題點 및 改善方案 78
• 第1節 不動産 引渡命令과 明渡訴訟의 問題點 78
• 1. 인도명령 78
• 2. 명도소송 79
• 第2節 其他 權利關係 分析시 問題點 80
• 1. 유치권 80
• 2. 법원기록 80
• 3. 가장(假裝) 권리신고 83
• 第3節 買受人 保護를 위한 改善方案 83
• 1. 인도명령 83
• 2. 명도소송 85
• 3. 유치권의 공시방법 86
• 4. 법원기록 강화 및 공개열람 86
• 5. 권리관계 신고시 공탁금제도 도입 88
• 6. 공인 권리분석사 및 전문인력 양성 89
• 第5章 結 論 90
• 參 考 文 獻 94
• Abstract 98