부동산개발사업을 위한 토지매수시 한정가격의 성립과 매도청구권의 실효성에 관한 연구 = (The) limited-market value determinatnts and the effectiveness of the right-to-request a sale in real estate transaction for development projects

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 민간개발사업자가 부동산개발사업을 진행하기 위하여 토지계약시 토지가격이 상승하는 원인과, 토지매수가격이 경제논리로 설명할 수 없는 원인이 무엇인지에 대한 분석 및, 2005년부터 토지계약시 상승되는 토지가격을 억제하기 위해 주택법에 도입된 매도청구권제도에 대하여 그 실효성을 분석 하고자 연구하였다.
먼저 민간개발사업자가 부동산개발사업을 진행하고자 토지계약을 체결한 토지매수가격을 분석한 결과, 개발사업을 위한 계약부동산은 계약체결전 시장성을 갖는 부동산 이였으며, 매도자와 매수자가 모두 한정이 되며, 시장형태에 많은 차이점이 있고, 정상가격과도 많은 차이점이 있어 부동산개발사업을 위하여 토지를 계약한 토지매수가격이 한정가격으로 나타났다. 그러다 보니 개발사업을 위한 토지계약시 가격이 상승하고, 기존 경제논리로 설명할 수 없었던 이유가, 토지가격에 대한 경제논리가 시장부동산과 시장가치를 기준으로 이루어져서, 한정시장부동산 또는 한장부동산이고, 비시장가치인 한정가격이다 보니 경제논리로 설명할 수 없었던 것이다.
또한 한정가격에 영향을 미치는 변수가 무엇인지를 헤도닉가격모형으로 분석한 결과, “소유형태, 계약면적, 토지등급, 지목, 잔금기간, ㎡당 단가, 공시지가, 계약률”이 한정가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다.
그리고 개발사업을 위한 토지계약시 토지가격이 점점 상승하는데 그 상승하는 모습이 어떠한 모습으로 나타나는지를 분석한 결과, 계약률 초기에는 낮은 가격으로 토지가격이 형성되다 계약률이 증가할수록 점점 상승하고 일정시점 안정적인 모습을 나타내다, 토지계약률 80% 이후에서 급상승하는 모습을 취하는 3차 모형으로 나타났다.
개발사업을 위한 토지계약시 상승하는 토지가격을 억제하고자 주택법에 매도청구권제도를 도입하였는데, 그 실효성을 분석하였다. 분석결과 매도청구권제도 도입이전보다 이후 토지계약률 80% 이상의 가격비률이 더 높은 가격비률(455.99%)을 나타냈다. 이는 토지가격을 결정할 수 있는 결정권자가 토지계약률 80%이전에는 매도자에게 있었지만, 80%이후 매도청구권행사시 법원의 판결로 이전되는 변경이 있어도 토지가격은 계속 상승함을 나타내는 것이다. 결국 토지가격 상승을 억제하고자 매도청구권제도를 도입하였지만 실제적으로는 토지가격은 계속상승하고, 매도청구권관련 설문조사결과도 71.1%가 매도청구권을 아직 행사하지 않고 있으며, 행사하지 않은 이유로 47.6%가 많은 시간이 소요되 소송의 의미가 없다고 한 것 등을 보았을 때 매도청구권제도의 실효성에 문제가 있음이 나타났다. 또한 부동산개발사업을 진행할시 토지소유자들에게 귀속되는 개발이익이 점점 높아져 매도청구권제도의 추가적 보완의 필요성이 제고되었다.
결국 부동산개발사업을 위한 토지계약시 토지매수가격이 경제논리로 설명할 수 없는 이유는 토지매수가격이 한정가격이기에 설명할 수 없음을 알 수 있었다. 또한 한정가격을 결정하는 요인은 “소유형태, 계약면적, 토지등급, 지목, 잔금기간, ㎡당 단가, 공시지가, 계약률”이 한정가격 결정에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 그리고 토지계약가격곡선을 3차 모형으로 추정해보니 계약초기에는 낮은 가격으로 계약이 체결되다 계약률이 증가 할수록 토지매수가격은 점점 상승하고 일정시점에서는 안정적인 모습을 나타내다 계약률 80%이후에서 급상승하는 모습을 취함을 나타내고 있어 매도청구권에 대한 보완이 더욱 필요함을 알 수 있었다.

[주요어] 부동산개발사업, 토지계약, 토지매수가격, 비시장가격, 한정가격, 토지계약가격곡선, 매도청구권.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적
• 1. 연구의 배경
• 2. 연구의 목적
• 제 2 절 연구의 범위와 방법
• 1. 연구의 범위
• 2. 연구 방법
• 제 2 장 부동산개발사업의 토지매수가격에 관한 이론적 검토
• 제 1 절 부동산개발사업의 기본적 이론
• 1. 부동산개발의 개념
• 2. 부동산개발사업을 위한 토지소유권 확보기준
• 3. 부동산개발시 토지매수계약의 특징
• 제 2 절 일반적 토지가격과 한정가격
• 1. 일반적 토지가격 이론
• 2. 한정가격 이론
• 3. 한정가격의 성립조건
• 4. 한정가격의 가격형성요인
• 제 3 절 매도청구권의 개념과 행사요건
• 1. 매도청구권의 개념
• 2. 매도청구권의 행사요건
• 제 4 절 선행연구 검토
• 1. 선행연구의 유형
• 2. 선행연구의 분석변수
• 3. 본 연구의 차별성
• 제 3 장 분석의 틀
• 제 1 절 연구모형
• 제 2 절 연구대상
• 제 3 절 분석방법
• 제 4 절 변수의 설정 및 기초통계
• 1. 토지소유자에 관한 사항
• 2. 계약부동산에 관한 사항
• 3. 계약내용에 관한 사항
• 4. 종속변수
• 제 4 장 부동산개발사업시 한정가격의 성립과 결정요인
• 제 1 절 한정가격의 성립가능성 검토
• 1. 부동산개발사업의 토지매수가격과 정상가격과의 비교
• 2. 변수별 차이 비교
• 3. 한정가격의 성립
• 제 2 절 한정가격의 결정요인 분석
• 1. 상관분석
• 2. 회귀분석
• 제 3 절 한정가격의 토지계약가격곡선 추정
• 제 5 장 매도청구권의 실효성
• 제 1 절 토지매수가격 분석
• 1. 전현장기준 토지매수가격 분석
• 2. 매도청구권제도 도입 이후 토지매수가격 분석
• 제 2 절 매도청구권의 현실적 필요성
• 제 3 절 설문조사에 의한 매도청구권의 실효성 검토
• 1. 설문조사의 내용과 방법
• 2. 매도청구권의 실효성 검토
• 제 6 장 결 론
• 제 1 절 연구결과의 요약
• 제 2 절 시사점과 연구의 한계
• 【참고문헌】
• ABSTRACT