골프장 개발을 위한 인허가 전략적 방안 연구 : 에이치원클럽 골프장 조성사업을 중심으로 접근 = A Study on Strategic Approaches to Permits and Authorizations for Golf Course Development

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 경기도 이천시 호법면에 위치한 에이치원클럽（H1 Club） 골프장 조성사업을 대상으로, 비도시지역 임야에서의 관광·휴양형 골프장 개발에 적용되는 인허가 법률 체계와 절차를 분석하고, 인허가 성공을 위한 전략적 방안을 도출하는 데 목적을 둔다.
에이치원클럽은 1986년 회원제 18홀로 등록된 이후 2019년 호반써밋㈜이 인수하여 비회원제 9홀（6홀+3홀） 증설을 단계적으로 추진하고 있는 사업으로, 도시관리계획 변경（용도지역 변경 및 지구단위계획 수립）, 개발행위허가, 체육시설업 변경 등록, 산지전용허가, 환경 관련 인허가 등 다수의 법률이 복합 적용되는 전형적인 비도시지역 대규모 개발 사례이다. 본 연구는 2025년 추진 중인 3홀 추가 증설을 위한 도시관리계획 변경 과정—입안, 주민 공람, 이천시의회 의견청취, 경기도 도시계획위원회 자문심의—을 중점 분석 대상으로 한다.
연구 결과, 인허가 접근성 분석은 법률적 저촉 요건, 자연환경, 인문사회·경제, 공공기여, 입지, 의회·위원회 대응의 여섯 가지 관점에서 수행되었다. 자연환경적 측면에서는 원형보전녹지（전체 면적의 34.72%, 488,792㎡） 최대화, 수종갱신 및 수목 이식 계획, 저류지 12개소（59,483㎡） 조성을 통한 수질 관리 방안이 인허가 심의에서 핵심 요소로 확인되었다. 공공기여 측면에서는 이천시 비도시지역 공공기여 가이드라인에 따른 산정액（약 27억원）을 초과하는 다목적체육관 기부채납（약 35억원）을 제시하고 이천시와 협약서를 체결하는 방식이 도시계획위원회의 신뢰 확보에 결정적으로 기여하였다. 이천시의회 의견청취에서는 제시 의견 10건 중 6건（60%） 반영·원안가결, 도시계획위원회 자문에서는 20건 중 18건 반영（90%）·조건부 가결로, 전반적으로 높은 수용률이 달성되었다.
이를 바탕으로 도출된 인허가 전략의 핵심은 다음과 같다. 첫째, 단계적 인허가 전략（6홀 증설 → 3홀 추가）을 통한 리스크 분산과 지역사회 신뢰의 점진적 축적이다. 둘째, 인허가 신청 이전에 지자체 관련 부서 및 지역주민과의 충분한 사전 협의를 통해 조건을 파악하고 이를 계획에 선제적으로 반영하는 사전 협의 전략이다. 셋째, 지역 주민의 실제 수요에 부합하는 공공기여 방안을 법적 기준 이상으로 제시하는 공공기여 최적화 전략이다. 넷째, 도시관리계획·개발행위허가·체육시설법·산지관리법 등 복수의 인허가를 선후 관계에 따라 체계적으로 연계하여 관리하는 통합적 인허가 관리 전략이다.
본 연구는 에이치원클럽이라는 단일 사례를 중심으로 하여 연구 결과의 일반화에 한계가 있으며, 도시관리계획 최종 결정 고시 이후의 인허가 과정은 향후 연구 과제로 남긴다. 그러나 비도시지역 관광·휴양형 골프장 개발에서의 다원적 법률 체계 분석과 실증적 인허가 전략 도출을 통해, 유사 개발 사업 추진자 및 관련 행정 실무에 실용적인 참고자료를 제공한다는 데 연구의 의의가 있다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 2
• 3. 선행연구 검토 및 이론적 배경 3
• 4. 골프장 산업의 현황과 동향 5
• Ⅱ. 골프장 개발 관련 법제도 분석 8
• 1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 8
• 2. 체육시설의 설치·이용에 관한 법률 9
• 3. 도시관리계획 및 지구단위계획 수립 절차 10
• 4. 개발행위허가 제도 11
• 5. 환경 관련 법률 및 규제 체계 12
• 6. 공공기여 관련 제도 13
• Ⅲ. 에이치원클럽 사업 현황 분석 15
• 1. 사업 개요 및 추진 경위 15
• 2. 사업 대상지 현황 및 입지 분석 16
• 3. 토지이용계획 분석 17
• 4. 도시관리계획 변경 주요 내용 19
• 5. 이용객 현황 및 수용 능력 분석 20
• Ⅳ. 인허가 접근성 분석 22
• 1. 인허가 접근 유형 분석 22
• 2. 법률상 저촉 요건 분석 22
• 3. 자연환경적 접근 분석 24
• 4. 인문사회·경제적 접근 분석 25
• 5. 정책적·공공기여 접근 분석 27
• 6. 주변현황 입지 분석 28
• 7. 의회 의견청취 대응 분석 29
• 8. 도시계획위원회 자문 대응 분석 31
• Ⅴ. 인허가 전략 및 방향 33
• 1. 단계적 인허가 전략 33
• 2. 자연환경 보전 방향 설정 34
• 3. 공공기여 최적화 전략 36
• 4. 지자체 협력 전략 37
• 5. 통합적 인허가 관리 전략 38
• 6. 리스크 관리 전략 38
• Ⅵ. 결론 및 시사점 40
• 1. 연구 결과 요약 40
• 2. 정책적 시사점 41
• 3. 실무적 제언 43
• 4. 연구의 한계 및 향후 과제 44
• 참고문헌 46