러시아 부동산 개발사업의 위험요인에 관한 연구 : 쌍트페테르부르크 복합개발사업 사례를 중심으로 = A Study on the Risk Factor of Real Estate Development Project in Russia

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Russia turned to be a investment object according to the globalization that causes the free transfer of capital, the regulation of real estate, and the high rising of land price.
It means that the economic growth that based on wide territory, old facilities and abundant of natural resources offers the fascination of Russia as a investment object.
Overseas real estate development has more fact to be considered compare to the project in Korea. so good comprehension of the local system, culture and market character is the key of the success business. moreover the only comprehension of formal system wouldn't react to the several types of risk factor, and deep understanding of the local culture and adopting to the local condition would be a starting point to manage the risk factor.
This study focused on the complex development project that build the retail, business and residential facilities at the St. Petersburg in Russia. through this study, the first, I'd like to introduce Russia's situation and several system to help other developers who want to rise development project. the second, I want to suggest the frame to analyze demand and supply in the real estate market. the third, to explain the risk factors depend on the local character and the management of development project in russia. for the study, I described the next.
The first, I introduced Russia's general information, macroeconomic situation, real estate market situation that was prepared for the success of the project in the beginning. and investigated the system about the ownership of real estate, mortgage, the land using right. approval for development and taxation. I focused on the introducing current system in detail.
The second, I classified various data of the market situation and future estimation about business and residential facilities and analyzed it into the demand and supply. then checked the rent, vacancy rate, market price. I tried to analyze data collected by investigating of local factor caused by the specific character of the regional, historic and political base.
The third, I classified the risk factors that had already happened or is estimated following the process into ①political and regal risk, ② market and financial risk, ③process risk, ④partner and credit risk, ⑤exchange rate risk. and suggested the way of management to react to each risk.
The fourth, I catch the current situation about the Russia's economic environment influenced by the global economic crisis and introduced the change of the business structure and financial structure of the project that adopted to the economic situation.
Because the project, object of the study is continuing now and it's in the beginning of the process, so there will be various danger and have to prepare several methods to solve the problem. I think that It will be more important to measure out the risk factor and give the weighting, to classify the risk factor and management as a additional research.

국문 초록 (Abstract)

세계화에 따른 전세계적 자본이동의 자유화와 각종부동산 규제 및 지가의 급격한 상승에 따라 해외로의 개발수요가 확대되면서 과거 미지의 동토라 인식되던 러시아 부동산 투자의 대상으로 부상하게 되었다.
이는 넓은 국토와 노후화된 시설에 풍부한 자연자원을 바탕으로 한 러시아의 경제활성화가 투자 대상으로서의 매력을 제공하고 있으며, 반면 오랫동안 지속되어온 사회적 폐쇄성과 비공개성은 투자사업에 대한 높은 위험요소를 가지고 있다.
해외부동산 개발사업은 국내의 부동산개발사업과 비교하여 고려해야할 요소를 더욱 많이 가지고 있다. 따라서 현지의 제도, 문화, 시장 특성에 대한 올바른 이해는 사업성공의 열쇠라 할 것이다. 또한 단순한 형식적 제도의 이해만으로는 개발사업에서 발생되는 다양한 형태의 위험요소에 대한 적절한 대응이 이루어지기 어려우며, 현지의 문화 및 시장특성에 대한 깊은 이해와 현지화만이 위험요소를 관리할 수 있는 시작점이 될 수 있다.
본 연구는 러시아 제2의 도시라하는 쌍트페테르부르크시의 중심업무지구에 위치하는 토지상에 상업․업무․주거시설을 건축하는 복합개발사업을 대상으로 하고 있다. 본 연구를 통하여 러시아의 현황과 각종제도를 소개하므로써 러시아를 대상으로 하는 다른 사업에 현실적 도움이 되고자 라는 것이 첫 번째 목적이고, 러시아 부동산 시장에 대한 수요와 공급분석의 틀을 제안하는 것이 두 번째 목적이며, 러시아 개발사업에 있어 지역적 특성에 따라 발생할 수 있는 위험요소 및 그 관리방안을 제시하는 것이 그 세 번째 목적이다. 이러한 연구목적을 위하여 본 연구는 다음의 사항에 대하여 기술하였다.
첫째, 사업의 성공을 위하여 사업의 기획단계에서부터 준비해온 러시아의 일반국가개요에서부터 러시아의 거시경제현황 과 일반부동산시장의 현황 소개하였다. 아울러 부동산소유권, 저당권, 토지사용권 등의 제도와 부동산 개발사업에 대한 인허가제도 및 조세제도를 검토하였다. 제도의 다변화에 따라 현행제도를 상세히 소개하는데 중심을 두었다.
둘째, 당해 개발사업의 대상지인 쌍트페테르부르크의 업무시설 및 주거시설에 대한 시장현황 및 장래예측에 대한 다양한 시장자료를 분류하고 이를 수요요인과 공급요인으로 재구성하여 분석하였으며, 이에 따른 임대료, 공실률, 시장가격 등의 결정을 분석하였다. 부동산의 지역성에 따라서 뿐만 아니라 역사적․정치적 특수성을 가진 쌍트페테르부르크의 부동산시장에 대하여 서면자료 외 현지조사를 거쳐 수집된 자료 및 시장상황에 대한 이해를 일반적 시장분석틀에 녹여 분석하고자 하였다.
셋째, 당해개발사업의 현재까지의 진행상황에 따라 발생된 또는 발생될 수 있을 것으로 예상된 여러 가지 위험요소를 ①정치 및 법률적 위험, ②시장 및 금융위험, ③사업위험, ④동업자 및 신용위험, ⑤환율위험으로 구분하였으며, 각각의 위험요소에 대응하여 계획된 시행자 입장에서의 관리방안과이에 대한 필자의 평가 및 대응책을 제시하였으며, 위험의 예측 및 관리방법에는 사업계획에서 제안된 방법 외에 당해 사업에 적용되지는 않았으나 중요하다고 판단되는 방안에 대하여 제안하였다.
넷째, 전세계적인 경제위기의 영향으로 변화된 러시아의 경제환경에 대해 객관적지표를 통해 현재의 상태를 파악하고 이에 대응한 사업구조 및 금융구조의 변경에 대하여 소개하였다.
연구의 대상이 된 사업은 지금도 계속되고 있는 사업이고 아직까지 부지를 매입하고 있는 초기단계의 사업임에 따라 향후 다양한 위험요소가 기다리고 있고 이에 따른 보다 세부적인 위험관리방안이 마련되어야 할 것이며, 사업단계별 위험요소의 중요도 및 시급성 등을 계량화하여 상대적 중요도를 파악하고 위험요소의 세분화와 이에 따른 관리방안의 세분화에 대한 연구가 추가적으로 필요할 것으로 판단된다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 1. 연구의 범위 = 2
• 2. 연구의 방법 = 3
• 제3절 기존 러시아 부동산연구의 고찰 = 5
• 1. 기존선행연구의 내용 = 5
• 2. 선행연구와의 차별성 = 7
• Ⅱ. 해외 부동산 개발사업의 위험요인에 관한 고찰 = 8
• 제1절 부동산 개발사업의 위험요인 = 8
• 1. 위험요인의 의의 = 8
• 2. 위험요인의 분류 = 8
• 제2절 해외부동산 개발사업의 위험요인 = 10
• 1. 개요 = 10
• 2. 해외부동산 개발사업의 특성상 위험요인 = 10
• 제3절 위험요인의 일반적 관리방안 = 11
• 1. 위험관리의 의의 = 11
• 2. 위험관리의 방법 = 11
• 3. 위험관리의 한계 = 12
• Ⅲ. 쌍트페테르부르크 복합개발사례 분석 = 13
• 제1절 사업개요 = 13
• 1. 사업내용 = 13
• 2. 사업구조 = 15
• 3. 사업추진계획 = 17
• 제2절 러시아의 부동산 개발환경 = 17
• 1. 러시아의 일반경제현황 = 17
• 2. 러시아의 부동산 시장현황 = 22
• 3. 러시아의 부동산개발 관련 제도 = 24
• 제3절 사례 부동산시장분석 = 35
• 1. 사례부동산시장 개황 = 35
• 2. 오피스시장 분석 = 39
• 3. 주거용부동산시장분석 = 49
• 제4절 사례의 수익성 분석 = 55
• 1. 개요 = 55
• 2. 사업성분석 내용 = 56
• Ⅳ. 제안사례의 위험요인 분석 및 관리방안 = 58
• 제1절 사례의 위험요인 및 위험관리 = 58
• 1. 개요 = 58
• 2. 정치 및 법률위험 = 58
• 3. 시장 및 금융위험 = 59
• 4. 사업위험 = 61
• 5. 동업자 및 신용위험 = 63
• 6. 환율위험 = 64
• 제2절 시장환경 변화에 따른 개선대안 = 68
• 1. 시장환경의 변화 = 68
• 2. 사업구조의 변경 = 68
• 3. 금융구조의 변경 = 71
• Ⅴ. 결론 = 72
• 제1절 요약 및 결론 = 72
• 제2절 한계와 향후 연구방향 = 74
• 참고문헌 = 75
• ABSTRACT = 77