아파트재건축 과정에서의 문제점과 개선방안에 관한 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

國 文 要 約

우리나라 아파트는 1962년에 서울 마포구 도화동에 들어선 단지형인 마포아파트 건설을 시작으로 주거문화가 단독주택에서 아파트로 변화하기 시작하였다. 이후 아파트의 대량 공급 시기는 1980년대로 주택공급 부족으로 인하여 주택가격이 급등하자 정치적, 사회적 혼란이 발생하여 정부는 주택가격 안정을 위하여 대량의 주택 공급에 초점을 맞추는 정책을 펴기 시작하였다.
그 결과 단기간에 대량으로 건설된 아파트들은 저 품질 재료로 시공한 결과 노후도가 빨리 나타나고 이로 인한 거주자의 주거환경이 악화되어 재건축의 요구가 점차적 높아지는 상황이 되고 있다.
이러한 배경으로 인하여 강남구에 재건축사업이 진행되었고 그중에 개포지구는 저밀도 아파트단지가 많은 관계로 타 지역보다 재건축사업이 활발하게 진행되고 있다.
개포지구아파트 3단지는 2014년7월24일 조합원 1차 분양은 완료되었고 분양평형 변경신청 중에 있다. 현재의 1160세대가 향후 재건축아파트가 완료된 시점에서는 1318세대로 증가될 예정이고, 현재 진행상황은 조합집행부에서 재건축 후 상가 위치를 상가조합원과 협의 없이 바꾸었기 때문에 상가조합원과 조합집행부 간에 갈등 중에 있다.
본 논문에서는 개포지구아파트 3단지의 현황과 분석을 통하여 문제점을 파악하고 개선방안을 제시하고자 한다.
첫째, 은행대출 규제로 개인재산권 침해에 대한 문제이다. 정부가 금융기관 스스로 영업을 할 수 있게 제도를 개선하여 금융여신에 대한 자율성을 법으로 보장해 주어야 한다.
둘째, 용적률 제한으로 인한 사업성 악화이다. 정부는 건축 연면적의 제한을 풀어 제2종 일반주거지역을 제3종 일반주거지역으로 한 단계 상향을 해주어 재건축사업에 힘을 실어주어야 한다.
셋째, 분양가상한제로 인한 주민의 고통이다. 분양가 상한제가 폐지되면 일반분양으로 들어오는 수익금이 높아져서 조합원의 분담금이 줄어들어 재건축 주민들의 부담을 줄일 수 있다.
넷째, 조합원들 간의 이해관계로 사업이 지체된다. 법을 만들어 전체 조합원에 대한 추진현황 설명회를 정기적으로 개최하는 것을 의무화 하여 조합원들의 오해와 불신을 없애고 재건축사업을 추진하는 것이 방안이다.
다섯째, 서울시와 강남구의 갈등이 정책적 차이 때문에 재건축사업의 문제로 작용하고 있다. 서울시와 강남구의 유기적인 협조의 필요성은 서울시나 강남구도 잘 알고 있기에 의견대립이 있을시 신속한 재건축 행정심판제도를 도입하여 법에 의해 갈등상황을 정리하는 것도 대안이 될 수 있다.
이상으로 본 논문에서는 지역 주민들이 재건축사업을 원활히 추진할 수 있게 정부는 부동산 시장에 관한 규제를 과감하게 풀고 예측이 가능하면서도 안정된 부동산 정책을 실시하여 국민들에게 믿음을 주어야 한다. 이것은 국민의 삶의 질 향상과 주거지의 생활안정을 꾀하는 꼭 필요한 방안이기에 정부의 안정된 부동산정책을 기대해 본다.

목차 (Table of Contents)

• 目 次
• 國 文 要 約 ⅰ
• 表 目 次 ⅵ
• 그 림 目 次 ⅶ
• 第1章 서 론 1
• 第1節 연구의 배경 및 목적 1
• Ⅰ. 연구의 배경 1
• Ⅱ. 연구의 목적 3
• 第2節 연구의 범위 및 방법 5
• Ⅰ. 연구의 범위 5
• Ⅱ. 연구의 방법 6
• 第2章 재건축사업에 관한 일반이론 8
• 第1節 재건축사업의 의의 8
• Ⅰ. 재건축사업의 개념 8
• Ⅱ. 재건축사업의 도입배경 10
• Ⅲ. 재건축사업의 연혁 12
• 第2節 재건축사업의 종류 15
• Ⅰ. 저밀도지구 17
• Ⅱ. 고밀도지구 18
• Ⅲ. 택지개발환경보존지구 19
• 第3節 재건축사업의 추진절차 20
• Ⅰ. 계획단계 20
• Ⅱ. 시행단계 24
• Ⅲ. 완료단계 31
• 第4節 재건축사업의 효과 34
• Ⅰ. 긍정적 효과 34
• Ⅱ. 부정적 효과 37
• 第3章 강남구 개포지구아파트 3단지 현황 42
• 第1節 개포지구아파트 3단지 현황 42
• Ⅰ. 추진사항 42
• Ⅱ. 손익여부 45
• Ⅲ. 이주비 57
• Ⅳ. 분양가 상한제 59
• Ⅴ. 분쟁 60
• 第2節 분석 결과 64
• Ⅰ. 개인 재산권의 제한 64
• Ⅱ. 융통성 없는 건축 연면적의 규제 65
• Ⅲ. 주민과 지자체의 상이한 견해 67
• Ⅳ. 조합원간의 의견 차이 70
• Ⅴ. 서울시와 강남구 정책대립 73
• 第4章 개포지구아파트 3단지 문제점 및 개선방안 76
• 第1節 문제점 76
• Ⅰ. 은행대출 규제로 재산권 침해 76
• Ⅱ. 용적률제한으로 사업성 악화 78
• Ⅲ. 분양가상한제로 인한 주민의 고통 81
• Ⅳ. 조합원들 간의 이해관계로 사업 지체 82
• Ⅴ. 서울시와 강남구의 갈등 84
• 第2節 개선방안 86
• Ⅰ. 금융기관의 여신 자율성 법적보장 86
• Ⅱ. 2종에서 3종으로 단계별 상향 허용 87
• Ⅲ. 분양가 상한제 영구 폐지 89
• Ⅳ. 정기적 추진현황 설명회의 의무화 90
• Ⅴ. 신속한 재건축 행정심판제도 도입 92
• 第5章 결 론 95
• 參 考 文 獻 98
• ABSTRACT 103