부동산개발의 프로젝트 파이낸싱활성화 방안에 관한 연구 = (A) study on project financing real estate development

국문 초록 (Abstract)

IMF 금융위기를 겪으면서 주택건설 업체는 부동산 가격의 하락으로 인한 부동산 거래의 위축과 자금난으로 주택사업의 직접 시행에 따른 위험에서 벗어나기 위하여 도급계약에 의한 단순 시공에만 참여하는 영업형태로 전환하고 전문 개발업자가 주택건설 사업에서 토지를 매입하고 사업의 인·허가를 득한 후 소요자금을 금융기관 등으로부터 조달하는 방식이 활성화되고 있으며 금융기관 여신 형태는 IMF 이후 과거 담보 위주의 대출에서 벗어나 사업성과 위험관리를 중요시하는 방향으로 전환되고 있다.
프로젝트 파이낸싱(Project Financing)이란 특정한 프로젝트로부터 미래에서 발행하는 현금흐름을 담보로 당해 프로젝트를 수행하는데 필요한 자금을 조달하는 금융기법을 총칭하는 개념이나 우리나라의 프로젝트 파이낸싱은 담보위주의 대출관행, 비소구 금융방식의 미정착, 위험관리 방안의 부재. 사업타당성 분석 전문가 부족 , 경험의 부족 등의 문제가 남아 있어 부동산 개발사업을 위한 프로젝트 파이낸싱의 활성화를 위해서는 여러 가지 개선책이 요구된다.
본 연구에서는 부동산개발사업의 효율적 자금조달 방안을 연구하기 위하여 국내 부동산 개발금융 현황과 프로젝트 파이낸싱의 이론적 내용과 사례 분석을 통해 프로젝트 파이낸싱의 문제점과 활성화 방안을 제시하고자 하였으며 위와 같은 연구목적을 달성하기 위하여 본 논문에서는 부동산 개발사업에서의 프로젝트 파이낸싱 중심으로 살펴보고자 한다. 우선 제2장에서는 국내 부동산개발 금융 현황과 제3장에서는 프로젝트 파이낸싱의 개념과 특징, 장·단점,적용범위,위험의 종류 등을 알아보고 제4장에서는 국·내외 사례를 분석하고 제5장에서는 프로젝트 파인낸싱의 문제점 및 활성화 방안을 제시하였다. 마지막으로 제6장에는 위 내용 등을 요약. 정리하면서 결론을 지었다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In the wake of the IMF bailout program, housing construction companies have changed their business style into a simple constructor or sub-contractor in an effort to escape from various risks of direct housing development due to their financial difficulties caused by falling real estate prices and transactions. Thus, special developers purchase the housing sites and get permit or license for housing constructions and then, have their constructions financed by banks, while financial institutions have tended to focus on feasibility of projects and their risk management rather than security-based loan services since the IMF bailout program.
Project financing is a financing technique designed to finance a project secured on the future cash flow. In Korea, however, the project financing suffer from various problems such as long-held practice of loan services secured on real estates, non-resource finance not established, lack of risk management methods, lack of the project feasibility analyzers, short experiences and the like. Thus, multi-faceted reform measures are required to promote the project financing.
The purpose of this study was to review the conditions of our domestic real estate development financing and theories and cases about project financing and thereupon, address the problems of project financing and suggest their solutions to effectively finance the real estate development projects. For this purpose, this study focused on project financing for real estate development. This study consists of the following chapters; the second chapter reviews the conditions of real estate development finance in Korea, and the third chapter examines such aspects of project financing as concepts, characteristics, advantages, disadvantages, scope and risks. The fourth chapter analyze domestic and foreign cases and the fifth chapter addresses the problems of project financing and suggest their solutions. Lastly, the sixth chapter concludes the study by summarizing its results.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 = 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제 2 절 연구의 방법 및 범위 = 3
• 제 2 장 부동산개발 금융 현황 = 4
• 제 1 절 부동산투자회사(REITs) = 4
• 제 2 절 자산유동화증권(ABS) = 12
• 제 3 절 주택저당 담보부증권(MBS) = 18
• 제 4 절 프로젝트 파이낸싱 = 20
• 제 5 절 국내 연금기금의 직·간접 투자 = 24
• 제 3 장 프로젝트 파이낸싱의 개요 및 현황 = 26
• 제 1 절 프로젝트 파이낸싱의 개념 및 특징 = 26
• 제 2 절 프로젝트 파이낸싱의 구조 = 36
• 제 3 절 프로젝트 파이낸싱의 참여자 = 37
• 제 4 절 프로젝트 파이낸싱의 방식 = 44
• 제 5 절 프로젝트 파이낸싱의 위험 종류 = 47
• 제 6 절 프로젝트 파이낸싱의 위험 이전 방안 = 52
• 제 4 장 프로젝트 파이낸싱의 사례분석 = 62
• 제 1 절 외국의 사례 = 62
• 제 2 절 국내의 사례 = 67
• 제 5 장 프로젝트 파이낸싱의 문제점 및 활성화 방안 = 76
• 제 1 절 프로젝트 파이낸싱의 문제점 = 76
• 1. 소구방식의 은행 대출 = 76
• 2. 과도한 보증 요구 = 77
• 3. 담보위주의 대출관행 = 78
• 4. 참여 시공사에 대한 제한 = 79
• 5. 전문성의 부족 = 80
• 6. 협상문화 및 정교한 계약서 작성경험의 미비 = 81
• 제 2 절 프로젝트 파이낸싱의 활성화 방안 = 82
• 1. 전문기관의 설립 및 전문인력 양성 = 82
• 2. 사업성 평가방법의 개발 = 83
• 3. 보증제도 정착 = 84
• 4. 공모를 통한 자금 조달 = 87
• 5. 세금관련 개선 = 88
• 6. 자산건전성 분류기준 개선 = 89
• 7. 연·기금의 개발사업 투자 = 90
• 제 5 장 결론 = 92
• 참고 문헌 = 94
• ABSTRACT = 98