不動産 開發事業의 리스크 管理方案에 관한 硏究 = (A) study on the risk management of real estate development project

국문 초록 (Abstract)

1997년 IMF 외환위기는 건설업체들의 도산 도미노 사태를 몰고 왔다. 그로부터 10년만에 불어 닥친 세계적인 경제위기에 국내 부동산 개발시장이 맥을 못추고 있다. 아파트 가격은 위기 전에 비해 20∼30%이상 떨어졌고, 상업용 시설도 폭락해 상가의 할인분양도 속출하고 있다. 얼어붙은 토지 시장은 전혀 움직일 기미조차 보이지 않고 있으며, 불안정한 금융시장과 침체된 실물경기가 어디까지 추락할 지 알 수 없는 상황이다. 이러한 부동산 가격의 폭락이 한국경제의 위기로 치달을 수 있는 어려운 시기다.
하지만 지금처럼 어려운 시기가 오히려 중소건설업체에게는 기회가 될 수도 있다. 참신한 아이디어와 획기적인 사업구상을 통하여 부동산 개발시장에 참여할 수 있다면 한단계 도약할 수 있는 절호의 기회가 될 수 있다.
이러한 변화의 시기에 중소건설업체들이 부동산 개발시장에 진출할 경우 원활한 사업추진과 기업의 수익성 제고에 기여하는 실질적인 대안을 제시하고자 하는 것이 본 연구의 목적이다.
본 논문은 우선 기존 문헌을 통하여 부동산 개발사업의 이론적 개념과 특성을 살펴보고, 개발사업의 절차를 단계별로 분류하였으며, 개발사업의 리스크와 단계별 리스크요인을 도출, 분석하고 관리방안에 대하여 정리하였다.
본 연구의 범위는 첫째, 시공능력평가액이 300억원 미만인 중소건설업체의 주요 개발사업 대상인 소규모 공동주택분야 및 오피스텔, 근린생활시설 등 소규모 개발사업 위주로 정리하였다.
둘째, 개발사업의 단계를 사업화 이전 단계, 사업화 단계, 사업단계, 사업화 이후 단계의 4단계로 나누어 분석 검토하였다.
셋째, 본 연구는 개발사업의 다양한 사업주체중 우리나라의 중ㆍ소규모 개발을 실질적으로 주도하고 있는 중소건설업체(일반건설업 3∼4등급업체)의 관점에서 분석하였다.
단계별로 도출된 리스크 요인들을 살펴보면, 사업화 이전 단계에서는 탐색된 부지의 경쟁 부동산 및 유사지역 부동산의 정보, 거시경제동향, 소비자 선호도, 부동산 관련 법률 및 정책의 검토, 전체적인 사업추진방식의 적합성 등이 주요 리스크 요인으로 도출되었다.
사업화 단계에서는 사업타당성 있는 토지의 개발행위 가능 여부, 교통이나 환경보전대책의 적정성, 개발 관련 법률 및 정책의 변화(각종 분담금 및 개발관련 세제 등), 자금조달계획의 변화(금리의 변동, 금융회사 불안 등), 등으로 리스크 요인들을 제시하였다.
사업단계에서는 설계나 건축 관련 인ㆍ허가 사항 미비로 착공이 지연될 수 있고, 문화재 출토나 공사로 인한 주변 환경오염이 발생하면 공사는 중단될 수밖에 없다. 또한 공사 진행 중 대형 안전사고나 자연재해, 잦은 설계변경이나 재시공 및 자재파동으로 인한 공사 중단 등의 리스크 발생가능성이 있다.
마지막으로 사업화 이후 단계는 소비자에게 입주 단계에서의 불신으로 신뢰하락, 기타 제품의 하자발생시 신속한 처리에 대한 불만 가중, 개발주체간 이익 분배에 따른 이견 등이 리스크 요인으로 제시되었다.
이와 같이 도출된 리스크 요인을 바탕으로 개발사업의 리스크 요인들의 상대적 중요도 분석을 위한 설문지를 구성하여 조사하고 분석하여 그에 따른 각 리스크 요인들을 평가하고, 평가된 분석 결과를 바탕으로 효과적인 관리방안을 다음과 같이 제시하였다.
첫째 사업화 이전 단계를 중소건설업체에서는 가장 중요하게 평가하였다. 이는 사업의 성공 여부가 구상 및 기획 단계에서 결정된다고 판단하기 때문이다.
둘째, 사업화 단계에서는 행정관청과의 원활한 커뮤니케이션의 확보, 계획의 재검토, 개발계획의 완성도를 높여 리스크를 회피하거나 감소하는 것이 중요하고, 입지조건의 변화는 철저한 사전조사와 입지선정의 엄격화, 계획의 재검토 등을 통하여 리스크를 줄여야한다. 합의형성지연에 대해서는 계발계획에 대한 권리자와 주변 주민들을 상대로 발전적인 취지를 설명하고 여의치 않을 경우에는 사업을 축소하거나 변경하여 리스크를 최소화하여 보유한다.
이처럼 건설 전 단계까지의 가장 확실한 리스크 관리방안은 사업구상시에 현장조사, 토지관련 이용규제, 도시계획 및 건축규제, 부동산 개발 관련 정책 및 법률, 세제 등을 철저하게 검토하는 것이 리스크를 회피할 수 있는 방법이다.
셋째, 사업단계에서는 철저한 사전조사로 리스크 요인을 줄이고 발생시에는 개발기간의 조정으로 리스크를 회피하거나, 보증이나 보험을 통한 리스크의 전가를 관리방안으로 제시할 수 있다.
넷째, 사업화 이후 단계에서는 입주단계에서부터 하자관리까지 적절한 관리운영 조직을 유지하거나, 건실한 관리운영 위탁회사를 선정하는 방안이 있다. 또한 정산문제는 사업초기 사업주체간 계약 및 약정을 통한 분쟁 위험을 사전에 제거하는 방안이 가장 확실한 방법이다.
자금이나 전문성을 갖춘 인력이 부족한 중소건설사에서 시행하는 개발사업의 전체적인 리스크 관리를 위해서는 기획단계부터 타당성조사 및 설계, 시공사 선정 및 공사관리 업무, 그리고 사후 관리업무까지를 통제할 수 있는 CM (Construction Management)회사를 선정하여 전반적인 개발사업을 수행하는 것이 리스크를 줄일 수 있는 가장 바람직한 방법이라고 생각한다.

목차 (Table of Contents)

• 國文要約 ⅰ
• 第1章 序 論 1
• 第1節 硏究의 背景 및 目的 1
• 第2節 硏究의 範圍 및 方法 3
• Ⅰ. 연구의 범위 3
• Ⅱ. 연구의 방법 4
• 第2章 不動産 開發事業의 理論的 考察 5
• 第1節 不動産 開發事業의 本質 5
• Ⅰ. 부동산 개발사업의 의의 5
• Ⅱ. 부동산 개발사업의 특성 8
• 第2節 不動産 開發事業의 種類 11
• Ⅰ. 부동산 개발제도에 의한 분류 11
• Ⅱ. 부동산 개발주체에 의한 분류 15
• Ⅲ. 부동산 개발방식에 의한 분류 20
• 第3節 不動産 開發事業의 段階別 推進節次 22
• Ⅰ. 부동산 개발사업의 절차 22
• Ⅱ. 단계별 세부 추진내역 24
• 第3章 不動産 開發事業에서의 리스크 40
• 第1節 리스크의 槪念 및 分類 40
• Ⅰ. 리스크의 개념 40
• Ⅱ. 리스크의 관리기법 측면에서의 분류 41
• Ⅲ. 부동산 개발사업의 리스크 유형 46
• 第2節 開發事業의 리스크 管理 49
• Ⅰ. 리스크 관리의 절차 49
• Ⅱ. 리스크의 식별 52
• Ⅲ. 리스크 분석 및 평가 54
• Ⅳ. 리스크 대응 56
• 第3節 不動産 開發事業에서 리스크를 誘發시키는 外部要因 59
• Ⅰ. 관련 정책 및 규제의 변화 59
• Ⅱ. 자금조달 구조의 취약 67
• Ⅲ. 다양한 관련 법률 및 복잡한 인허가 69
• Ⅳ. 환경 관련 규제의 강화 72
• 第4節 不動産 開發事業의 리스크 要因 74
• Ⅰ. 부동산 개발사업에서 당면하는 리스크 74
• Ⅱ. 부동산 개발사업 단계별 잠재적 리스크 요인 77
• 第4章 不動産 開發事業의 段階別 리스크 管理方案 86
• 第1節 不動産 開發事業 리스크 要因의 重要度 分析 86
• Ⅰ. 조사개요 86
• Ⅱ. 통계분석방법 86
• Ⅲ. 조사대상자의 일반적 특성 87
• Ⅳ. 부동산 개발사업의 중요도 89
• 第2節 個別리스크 要因의 段階別 管理方案 95
• Ⅰ. 단계별 리스크 관리방안 95
• Ⅱ. 총괄 리스크 관리방안 102
• 第5章 結 論 105
• 參考文獻 108
• 附 錄 112
• ABSTRACT 116