도로 지하화 사업에 따른 주변 아파트 가치의 시공간적 변화 : 재산세 기반 간접 환수 방법과의 비교를 중심으로 = Spatiotemporal Changes in Nearby Apartment Values Following Road Undergrounding Projects: A Comparative Analysis Focused on Property Tax-Based Indirect Value Capture

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 도로 지하화 사업이 주변 아파트 가격에 미치는 시공간적 변화를 파악하고, 그로 인해 발생한 개발편익이 조세체계인 재산세를 통해 적절히 반영되고 있는지를 실증적으로 분석하였다. 연구 대상은 최근 개통·완공된 분당수서고속화도로 일부 구간과 경부고속도로 동탄 지하화 구간으로 선정하였다. 도로 지하화가 소음·단절 등 부정적 외부효과를 완화해 주거 편익을 창출하는 반면, 막대한 사업비 부담과 편익 귀속이 일치하지 않을 수 있다는 문제의식에서 기반하였다.
실증분석은 아파트 실거래가를 편익의 대리변수로 설정하여 수행하였다. 첫째, 거리에 기반한 단순회귀분석을 활용하여 지하화 구간으로부터의 거리 변화가 주택가격에 미치는 공간적 영향력을 파악하였다. 둘째, 헤도닉가격모형 기반의 이중차분법(DID)을 적용하여 지하화 사업의 효과를 검증하였다. 셋째, 지하화로 인한 주택가격 상승 폭을 해당 시의 주택가격 및 아파트 매매 지수와 비교하고 재산세 부과액과의 격차를 분석하여, 공공투자 편익이 조세체계에 충분히 반영되고 있는지 검토하였다.
분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 거리 기반 회귀분석에서는 지하화 구간과의 거리가 멀어질수록 주택가격이 감소하는 음(-)의 관계로 거리감쇠 현상이 확인되었다. 둘째, 이중차분분석 결과 지하화 구간 인근 700~1,400m 지역에서 약 4,812.99만 원의 유의미한 주택가격 상승이 나타났다. 0~700m 지역은 상대적으로 제한적인 상승이 나타났지만, 거리에 기반한 단순회귀분석 결과를 함께 고려했을 때, 1,400m 지역까지 영향력이 큰 것으로 파악된다. 셋째, 연구대상지·상위 지자체·아파트 매매 지수의 상승 폭을 비교한 결과 연구대상지가 가장 큰 폭의 상승을 보였으나 재산세는 해당 상승분을 충분히 반영하지 못하는 것으로 나타나, 공공투자 편익의 환수 수준이 극히 제한적임을 확인하였다.
종합하면, 도로 지하화 사업은 인근지역의 생활환경 개선과 함께 주택가격 상승을 유발하여 실질적 개발편익을 가져오지만, 이러한 편익이 조세체계에서 충분히 환수되지 않고 있음을 알 수 있다. 특히 공공투자 편익이 특정 지역에 집중되는 반면 조세부담은 상대적으로 적게 반영되는 불일치가 존재함을 확인하였다. 이는 공공투자로 발생한 가치 상승분이 조세체계에 적절히 환수되지 못하고 공공투자로 발생한 우발적 이익이 사적 이익으로 잔존하고 있음을 시사한다.
본 연구는 공공투자사업인 도로 지하화 사업의 편익이 특정 공간에 편중되는 현상을 실증하고 조세체계인 재산세를 통해 간접 환수 수준의 한계를 파악했다는 점에서 의의를 지닌다. 향후 수익자 부담 원칙에 따라 사업유형이나 지역적 특성에 따른 공공투자 편익과 조세부담 간 차이를 면밀히 점검하여 보다 정교한 제도 설계와 정책적 논의를 도출할 필요가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study empirically examines the spatiotemporal effects of road undergrounding projects on nearby apartment prices and assesses whether the resulting development benefits are adequately reflected through the property tax system. The analysis focuses on recently opened and completed sections of the Bundang–Suseo Expressway and the undergrounded segment of the Gyeongbu Expressway in Dongtan. While road undergrounding can mitigate negative externalities—such as noise and spatial severance—and generate residential benefits, this study is motivated by the concern that the substantial project costs and the distribution of benefits may not align.
In the empirical analysis, apartment transaction prices are used as a proxy variable for the benefits generated by the projects. First, a simple distance-based regression model is employed to identify the spatial effect of changes in distance from the undergrounded section on housing prices. Second, a difference-in-differences (DID) approach within a hedonic pricing framework is applied to estimate the causal impact of the projects. Third, the magnitude of project-related housing price increases is compared with city-level housing prices and the apartment price index, and the gap between these price changes and property tax levies is analyzed to evaluate whether public-investment benefits are sufficiently captured through the tax system.
The results are as follows. First, the distance-based regression confirms a negative relationship between distance from the undergrounded corridor and housing prices, indicating a distance-decay pattern. Second, the DID estimates show a statistically significant housing price increase of approximately 48.13 million KRW in the 700–1,400m zone near the project corridor. Although the 0–700m zone exhibits a relatively limited increase, the distance-based regression results suggest that the project’s influence extends up to about 1,400m. Third, while the study areas experienced larger price growth than the upper-level local governments and the apartment price index, property tax levies did not sufficiently reflect the magnitude of this appreciation, indicating that the extent of benefit value capture through the tax system is highly limited.
In sum, road undergrounding projects generate tangible development benefits by improving local living environments and increasing nearby housing prices; however, these benefits are not adequately captured within the existing tax system. In particular, the analysis identifies a mismatch in which the benefits of public investment are concentrated in specific areas while indirect fiscal value capture through recurrent property taxation remains limited, suggesting that value increments created by public investment may largely remain as privately retained windfall gains.
This study contributes by empirically demonstrating the spatial concentration of benefits from road undergrounding projects and by identifying the limitations of indirect value capture through property taxation. Future research should closely examine differences between public-investment benefits and tax-based value capture across project types and regional contexts and develop more refined institutional designs and policy measures consistent with the beneficiary-pays principle.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 흐름 4
• 제2장 이론적 논의 및 선행연구 고찰 7
• 제1절 이론적 논의 7
• 1. 공공투자사업의 개념 및 유형 7
• 2. 외부효과의 개념 9
• 3. 주택가격 결정 요인 11
• 4. 개발이익 개념 및 환수의 논의 12
• 5. 도로 지하화의 개념 및 유형 19
• 제2절 선행연구 검토 22
• 1. 공공투자사업이 부동산 시장에 미치는 영향 22
• 2. 외부효과와 주택시장 28
• 제3절 선행연구와의 차별성 35
• 제3장 대상 지역의 현황 37
• 제1절 국내 도로 지하화 사업 현황 37
• 제2절 대상 지역 현황 및 특성 39
• 1. 분당수서간고속화도로(아름사거리~벌말지하차도) 지하화 구간 39
• 2. 경부고속도로(동탄JCT~기흥동탄IC) 지하화 구간 41
• 제3절 대상지역 주택가격 및 재산세 현황 42
• 제4장 연구방법 49
• 제1절 분석방법 49
• 1. 헤도닉가격모형(Hedonic Price Model) 49
• 2. 이중차분법(Difference-In-Difference) 51
• 제2절 사용자료 및 변수구성 55
• 제3절 사례지역 자료 결합근거 58
• 제4절 지하화 사업 영향범위 설정 60
• 제5장 실증분석 결과 62
• 제1절 기초통계분석 62
• 제2절 도로 지하화 사업이 주변 아파트 가격에 미치는 시공간 영향 65
• 제3절 개발 가치변화와 재산세 변화 비교분석 76
• 제6장 결론 및 시사점 79
• 제1절 연구 요약 79
• 제2절 정책적 시사점 81
• 제3절 연구의 한계 83
• [참고문헌] 86
• 국문초록 98
• Abstract 100