리츠(REITs)의 현황분석에 따른 다양한 상품유형에 관한 고찰 = An Investigation of Diverse Product Types with the Analysis of the Present Situation of REITs

국문 초록 (Abstract)

부동산시장의 활성화와 대중들의 건전한 부동산투자를 유도하기 위해 도입 · 시행된 리츠는 그 제도적 의미와 그간 수차례에 걸친 정부의 규제완화 조치에도 불구하고 아직까지 제 기능을 충분히 발휘하지 못하고 있다.
이러한 이유로 본 연구는 리츠제도의 도입과정을 재조명해봄과 동시에 지금까지 출시된 리츠상품 모두를 분석해보고 이를 바탕으로 정확한 현황과 발전방향을 모색해보았다.
그 결과 외국과의 비교에서도 성장속도, 출시된 숫자, 평균총자산, 수익률 등에서 열악한 상황에 있음을 확인하였다. 제도 도입 이후 8년이 지났지만 아직까지도 초기단계수준에 머물고 있고, 전체 30개 리츠 중 70%인 21개가 기업구조조정부동산투자회사에 편중되어 운용되고 있으며, 특히나 일반리츠 9개 가운데 직원이 상주하여 실제 운영하는 자기관리리츠는 2개에 불과하였다. 그것도 최근의 일이다. 또한 리츠를 실제로 운영하는 자산관리회사도 코람코 하나가 전체의 52.7%를 차지할 정도로 참여자의 다양화가 이루어지지 못하고 있는 상황이다. 평균총자산도 일본의 5분의 1에도 미치지 못할 정도로 영세하며, 자금조달도 대부분 사모형태로 이루어지고 있었다. 배당률 및 수익률도 저조한 것으로 밝혀졌다. 무엇보다도 단조로운 상품구성이 문제다. 대부분 업무용빌딩과 상업용시설에 국한되어 있고, 이는 선진 외국과 비교해볼 때 더욱 분명하게 드러나고 있다. 그만큼 선진 금융기법과 수익창출모델개발이 절실하다는 반증이기도 하다.
이러한 내재적 한계를 극복하고 우리나라 리츠시장의 활성화를 유도하기 위해서는 우선 다양한 상품을 만들어내는 것이 가장 급선무다. 기존의 업무용 및 상업용시설도 수익향상을 위해 전문성을 더욱 높여나가야 하겠고, 주거용부동산, 콘도미니엄, 펜션, 호텔, 병원, 공장, 물류시설, 레저시설 등으로 그 범위를 확대해야 한다.
그렇게 될 때 지금의 시중 유동성의 부동산시장 흡수로 과잉유동성 해소, 다수투자자들의 부동산투자유도, 운용수익으로의 부동산투자관행 변화, 전문가양성에 따른 수익률 증대, 부동산관련 산업의 발전 등을 기대할 수 있을 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

REITs introduced and implemented to revitalize the real estate market and induce the general public to make a sud investment in real estate have not served their proper function despite its institutional meaning and the measures for government to ease regulations several times.
For this reason, this study attempted to reconfigure the process of introducing the REITs system, analyse REITs products thus far coming out and consider its accurate present situation and the direction for its development.
As a result, it was found that compared to foreign countries, Korea is at a backward situation in terms of the growth rate, the number of REITS products coming out, average total assests. return rate and the like. The REITs system has been introduced eight years but now stays in infancy. 21 REITs, 70% of total 30 REITS, are concentrated and operate on the corporate restructuring real estate investment companies. Especially, there were nothing but two self-managed REITs that the staff resides and operates, of nine general REITs. It has been so recently. And the asset management company actually operating REITs is only KORAMCO, which occupies 52.7% of the total market share. This suggests that the diversification of participants in REITs has not been achieved. The average total assets of REITs in Korea are small to an extent that they amount to less than one-fifth of the Japanese counterparts. Financing for REITs has taken a form of private equity for the most part. The dividend rate and the return rate was found to be low. Among other things, the simple composition of REITs products is a problem. They are confined to the business-purpose buildings and commercial facilities, which is more clearly revealed compared to foreign advanced countries. This is the disproof that it is necessary to develop the advanced financing technique and profit creation model so much.
In order to overcome this inherent limit and induce the revitalization of the Korean REITs market, it is most urgent to produce a diversity of products. Existing business and commercial facilities should enhance speciality further for the purpose of improving profits. And it is necessary to expand the scope of REITs to residential real estate, condominiums. pensions, hotels, hospitals, factories, logistical facilities, leisure facilities and the like.
This achievement could contribute to the resolution of excessive liquidity by the absorption of market liquidity into the current real estate market, inducing numerous investors to make real estate investment, changes in real estate investment practices as the means for operating profits, increase in the return rate with the training of specialists, development of the industries related to real estate and the like.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 = 1
• 제 1 절 연구의 배경과 목적 = 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 1. 연구의 범위 = 3
• 2. 연구의 방법 = 3
• 제 2 장 리츠제도에 관한 이론적 고찰 = 4
• 제 1 절 리츠제도의 도입배경 및 발전과정 = 4
• 1. 리츠제도의 도입배경 = 4
• 2. 리츠제도의 발전과정 = 5
• 제 2 절 리츠의 개념 및 특성 = 13
• 1. 리츠의 개념 = 13
• 2. 리츠의 특성 = 14
• 3. 리츠의 유형 = 21
• 제 3 절 선행연구 검토 = 31
• 1. 선행연구 검토 = 31
• 2. 시사점 = 34
• 제 3 장 리츠의 현황분석 = 35
• 제 1 절 리츠현황 = 35
• 1. 청산완료 및 청산진행 중인 리츠현황 = 35
• 2. 운용중인 리츠현황 = 39
• 3. 자산관리회사 및 부동산투자자문회사의 현황 = 41
• 제 2 절 리츠상품 분석 = 45
• 1. 설립추이 및 규모분석 = 45
• 2. 자산관리회사별 운용실적분석 = 48
• 3. 유형별 및 투자주체별 분석 = 51
• 4. 자금조달형태 및 투자상품별 분석 = 59
• 5. 수익률 분석 = 65
• 제 3 절 분석결과 및 시사점 = 69
• 1. 분석결과 = 69
• 2. 시사점 = 72
• 제 4 장 리츠상품의 다양화 = 74
• 제 1 절 상품 다양화의 필요성 = 74
• 제 2 절 상품의 다양한 유형 = 77
• 1. 주거용 시설 = 77
• 2. 업무용 빌딩 = 81
• 3. 상업용 시설 = 82
• 4. 호텔 및 병원 = 84
• 5. 공장 및 물류센터, 자가창고 = 86
• 제 3 절 상품 다양화의 효과 = 88
• 제 5 장 결론 = 89
• 참고문헌 = 91
• ABSTRACT = 95