도시 및 주거환경 정비사업 절차의 개선방안 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

City and residential environment maintenance law was enforced from July 1, 2003 by integrating maintenance projects fulfilled by past specific identification. If definition of maintenance project is analyzed in the extended concept, real estate fulfills maintenance project by designating maintenance district requiring reorganization to effectively use lands limited with the uniqueness of increasing no more. Meanwhile, in the concept of consultation, with the purpose of maintain poor and obsolete residential environment on purpose by the purpose of city and residential environment maintenance law, its goal is to raise quality of residents' residential environment which is the center of city environment improvement and maintenance project area.
Maintenance project can be classified as residential environment improvement project, housing re-development project, housing re-building project, and city environment maintenance project by type and with revision of current law, it is planned to be fulfilled by adding residential environment management project and street housing maintenance project. In the end, all maintenance types are the projects of organizing improvement infrastructure by the definition or improving buildings such houses, etc.
Meanwhile, standards to determine renewal district are determining based on obsolete and poor buildings with poor improvement infrastructure. Hence, maintenance project on obsolete and poor buildings with poor improvement infrastructure has strong public characteristics and necessary maintenance project. Meanwhile, maintenance project on the relatively obsolete and poor buildings with good improvement infrastructure can be considered as the maintenance project of private characteristics and in that case, problems occur around argument over diverse benefits and rights occurring in the maintenance project fulfillment course.
It is necessary to pay attent to that courts handled cases in the judical area before past laws legislation on problems occurrence and now change to the public area. In the end, city maintenance project has the important on the jurisdiction and the role of intendance which is the main agent of maintenance project, not personal issue and given that approval, etc required in each procedure is the essential element, it is analyzed to have strong public characteristics.
Currently, city and residental environment maintenance law was revised on February 1, 2012 and will be enforced on August 2, 2012. The reason of revision was to minimize social loss occurring from the delay of maintenance project by the current poor real estate market and it is necessary to revise laws for the effective maintenance project by the world economic flow along with the rapid social change. But, if the law revision repeats relaxing and reinforcement by simple economic flow, confusion by this influences project enforcement bodies and residents and can cause more national and social loss.
Problems suggested continuously in the maintenance project after the law legislation are the inadequacy of system relating to residents participation, promotion of union establishment, and selecting union members and the inadequacy of standards of selecting maintenance project management companies and demolition companies including construction companies which will participate in the maintenance project after the approval of union establishment. Also, many problems by each procedure of maintenance project such as purchase offering right and unconstitutionality of purchase offering right on those who don't agree in union for the effective maintenance project are brought up continuously. Therefore, the study analyzed problems focused on meaning and procedure along with change of laws and city and residental environment maintenance and by analyzing improvement plans on the problems, will suggest more systematical directions.

국문 초록 (Abstract)

「도시 및 주거환경 정비법」은 과거 개별법에 따라 시행되던 정비사업을 통합하여 2003년 7월 1일부터 시행되고 있다. 정비사업의 정의는 광의의 개념에서 분석하면 부동산은 더 이상 증가할 수 없는 특수성으로 제한된 토지를 효율적으로 사용하기 위해 재정비가 필요한 정비구역을 지정하여 정비사업을 시행한다고 볼 수 있다. 한편, 협의의 개념에서는 「도시 및 주거환경 정비법」의 목적에 따라 주거환경이 불량하고 노후화된 지역을 계획적으로 정비하는 목적으로 도시환경 개선과 정비사업 지역의 중심이 되는 주민들의 주거환경 질을 높이는 목적이라 할 수 있다.
정비사업은 유형별로 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업으로 분류 할 수 있으며, 현행 법률의 개정으로 주거환경관리사업, 가로주택정비사업을 추가하여 시행예정에 있다. 결국 모든 정비사업 유형은 정비사업이란 정의에 따라 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하는 사업으로 볼 수 있다.
한편, 정비사업 지정 기준은 정비기반시설이 열악함과 노후․불량한 건축물을 기준으로 지정하고 있다. 따라서 정비기반시설이 열악하고 노후․불량한 건축물에 대한 정비사업은 공공적 성격이 강하고 반드시 필요한 정비사업으로 볼 수 있다. 반면 정비기반시설은 양호하나 상대적으로 노후․불량한 건축물에 대한 정비사업은 사적 성격의 정비사업으로 볼 수 있으며, 이 경우 정비사업 시행과정에서 발생하는 각종 이익과 권리에 대한 다툼을 중심으로 문제가 발생하고 있다.
법원은 문제발생에 대하여 과거 법률의 제정 이전 사법적 영역에서 소를 주로 다루던 부분이 공법적 영역으로 변화함에 주목할 필요가 있다. 결국 도시정비사업은 개인의 문제가 아닌 정비사업의 주체가 되는 행정청의 관할과 그 역할이 중요하다고 볼 수 있으며, 각 절차마다 요구되는 인․허가 등이 필수요소가 됨으로 보아 공공적 성격이 강함을 분석할 수 있다.
현재 「도시 및 주거환경 정비법」은 2012년 2월1일 법률을 개정 하여 2012년 8월 2일 시행을 앞두고 있다. 개정의 이유는 현재 침체된 부동산시장에 따라 정비사업이 지연되고 그로 인한 사회적 손실을 최소화 하고자 개정의 취치를 밝히고 있는데, 급격한 사회적 변화와 더불어 세계 경제의 흐름에 따라 효율적인 정비사업을 위한 법률의 개정은 반드시 필요하다고 볼 수 있다. 다만, 법률의 개정이 단순한 경제적 흐름에 따라 완화와 강화를 반복 한다면 그로인한 혼란은 사업시행기관과 주민이 고스란히 받게 됨으로 더 많은 국가적․사회적 손실을 야기할 수 있다.
법률제정 이 후 정비사업에서 지속적으로 제기된 문제점은 주민참여, 조합설립추진과 조합임원의 선출과 관련한 제도적 미비함, 조합설립인가 이후 정비사업에 참여하게 될 시공사를 비롯한 철거업체 정비사업 관리업체의 선별기준이 미비함으로 발생되는 문제점을 중심으로 볼 수 있다. 또한 효율적인 정비사업을 위해 조합원 미동의자에 대한 매수청구권과 매수청구권의 위헌 등 정비사업 각 절차에 따른 많은 문제가 지속적으로 제기되고 있다.
그러므로 본 연구에서는 도시 및 주거환경 정비와 관련한 법률의 변화에 맞추어 의의와 절차를 중심으로 문제점을 분석하고, 문제점에 대한 개선방안을 분석하여 더 체계적인 방향을 제시하는 것을 연구에 목적이라 할 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 2
• Ⅱ. 도시 및 주거환경 정비관련 법제도 일반 4
• 1. 도시 및 주거환경 정비법 제정전 제도변화 4
• 1.1 과거의 정비사업 관련제도 4
• 1.1.1 재건축사업과 관련한 주택건설촉진법 6
• 1.1.2 재개발사업과 관련한 도시재개발법 6
• 1.2 기존 정비사업 관련제도의 문제점 및 입법의 필요성 7
• 1.2.1 기존 정비사업 관련제도의 문제점 및 입법의 필요성 7
• 1.2.2 공법적 통제 강화 7
• 2. 도시 및 주거환경 정비법의 목적 및 기능 8
• 2.1 도시 및 주거환경 정비법의 목적 8
• 2.2 도시 및 주거환경 정비법의 기능 8
• 3. 도시 및 주거환경 정비관련 특별법 9
• 3.1 도시재정비 촉진을 위한 특별법의 배경 9
• 3.1.1 사회적배경 9
• 3.1.2 정치적배경 10
• 3.2 도시재정비 촉진을 위한 특별법의 내용 10
• 3.2.1 도시재정비 촉진을 위한 특별법의 시행 10
• 3.2.2 도시재정비 촉진사업과 정비사업의 차이 11
• 3.3 도시재정비 촉진을 위한 특별법 문제점 13
• 3.3.1 법리적 문제 13
• 3.3.2 제도적 문제 14
• 3.3.3 사회적 문제 15
• 3.4 도시재정비 촉진을 위한 특별법 문제점 개선방안 16
• 4. 정비사업의 유형 17
• 4.1 주거환경개선사업 17
• 4.1.1 주거환경개선사업의 연혁 및 사업주체 17
• 4.1.2 주거환경개선사업의 사업방식 18
• 4.1.3 주거환경개선사업의 문제점 및 개선방안 19
• 4.2 주택재개발사업 20
• 4.2.1 주택재개발사업의 연혁 및 목적 20
• 4.2.2 주택재개발사업의 절차 21
• 4.2.3 주택재개발사업의 사업유형 22
• 4.2.4 주택재개발사업의 문제점 및 개선방안 22
• 4.3 주택재건축사업 23
• 4.3.1 주택재건축사업의 연혁 및 목적 23
• 4.3.2 주택재건축사업의 절차 24
• 4.3.3 주택재건축사업의 공법적 통제변화 24
• 4.4 도시환경정비사업 26
• 4.5 도시 및 주거환경 정비사업의 개정내용 26
• 4.5.1 주거환경관리사업 26
• 4.5.2 가로주택정비사업 27
• 4.6 도시 및 주거환경 정비사업의 유형비교 27
• Ⅲ. 도시 및 주거환경 정비사업의 시행절차 및 주요내용 30
• 1. 시행절차 30
• 2. 정비사업준비 31
• 2.1 정비기본계획 32
• 2.1.1 정비기본계획의 의의 32
• 2.1.2 정비기본계획의 절차 33
• 2.1.3 정비기본계획의 처분성 여부 33
• 2.2 정비계획 수립 및 정비구역지정 34
• 2.2.1 정비계획 수립 및 정비구역지정의 의의 34
• 2.2.2 정비계획 수립 및 정비구역지정 절차 35
• 2.2.3 정비구역지정 고시효과 36
• 2.2.4 정비구역지정해제 36
• 2.2.5 안전진단 38
• 3. 정비사업시행 38
• 3.1 정비사업 시행자 및 정비사업 대행 39
• 3.1.1 정비사업 시행자 39
• 3.1.2 정비사업 대행 39
• 3.2 조합설립추진위원회 40
• 3.2.1 조합설립추진위원회의 의의 및 목적 40
• 3.2.2 조합설립추진위원회의 업무절차 41
• 3.2.3 조합설립추진위원회의 법적성격 41
• 3.2.4 조합설립추진위원회의 업무 42
• 3.3 조합설립인가 43
• 3.3.1 조합설립인가의 의의 및 절차 43
• 3.3.2 조합설립변경 인가의 법적성격 43
• 3.3.3 조합설립인가 취소 44
• 3.3.4 조합설립과 관련한 정관 45
• 3.3.5 조합설립의 동의 46
• 3.4 조합설립 47
• 3.4.1 조합의 법적성격 47
• 3.4.2 조합의 임원과 조합원의 자격 48
• 3.5 시공사 선정 49
• 3.5.1 시공사 선정의 의의 49
• 3.5.2 시공사 선정의 주요내용 49
• 3.5.3 시공보증 50
• 3.6 사업시행계획 및 인가 50
• 3.6.1 사업시행계획의 작성 및 절차 50
• 3.6.2 사업시행계획의 법적성격 51
• 3.6.3 사업시행계획인가의 특례 52
• 3.6.4 사업시행계획인가 주요내용 53
• 4. 관리처분 54
• 4.1 정비사업의 시행조치 54
• 4.1.1 토지 등의 수용의 의의 54
• 4.1.2 세입자 권리보호제도 55
• 4.1.3 손실보상 56
• 4.1.4 매도청구 58
• 4.2 관리처분계획 59
• 4.2.1 관리처분의 의의 59
• 4.2.2 관리처분계획의 절차 59
• 4.2.3 관리처분의 법적효과 60
• 4.2.4 관리처분계획의 행정처분성 60
• 5. 정비사업완료 61
• 5.1 준공인가의 의의 및 절차 61
• 5.2 이전고시 62
• 5.2.1 이전고시의 의의 및 절차 62
• 5.2.2 이전고시의 효과 63
• Ⅳ. 정비사업 절차에 따른 문제점 및 개선방안 64
• 1. 개관 64
• 2. 정비기본계획 및 정비구역지정 64
• 2.1 정비기본계획의 문제점 및 개선방안 65
• 2.1.1 수립과정의 문제점 65
• 2.1.2 운영상 문제점 66
• 2.1.3 소결 66
• 2.2 정비구역지정의 문제점 및 개선방안 67
• 2.2.1 주민참여 문제 67
• 2.2.2 위임입법 68
• 2.2.3 소결 69
• 3. 조합설립추진위원회 및 조합 70
• 3.1 조합설립 추진위원회의 문제점 및 개선방안 70
• 3.1.1 조합설립 추진위원회 자격요건 71
• 3.1.2 조합설립 추진위원회 설립시기 71
• 3.1.3 소결 72
• 3.2 조합설립 인가의 다툼 72
• 3.2.1 강학상 인가로 보는 견해 73
• 3.2.2 특허로 보는 견해 74
• 3.2.3 소결 74
• 3.3 조합임원의 자격요건 강화 75
• 3.4 시공사선정의 문제점 및 개선방안 75
• 3.4.1 시공사선정 및 참여업체 선정강화 75
• 3.4.2 시공사선정 시기 문제점 개선방안 76
• 3.5 사업시행계획 인가 다툼 77
• 4. 관리처분 77
• 4.1 매도청구권 79
• 4.1.1 매도청구의 위헌성 79
• 4.1.2 매도청구 대상과 청구시점 81
• 4.1.3 소결 80
• 4.2 세입자 보호 조치마련 80
• 4.2.1 주택소유자 및 세입자조치 - 주거이전 81
• 4.2.2 상가세입자 - 임시상가 82
• 4.2.3 소결 83
• Ⅴ. 결론 84
• 참고문헌 86
• Abstract 90