不動産 開發金融에 관한 硏究 = (A) study on the financing of real estate development

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

1. 國 文 要 約

1955년부터 1965년도 까지의 베이비붐 세대의 정년을 앞두고 있는 세대들의 은퇴가 시작되면, 不動産경기 및 住宅경기가 침체기에 접어들것이라는 예상이 부동산 개발을 위축시키고 이에따른 부동산 금융도 부실증가로 금융기관들의 PF한도를 줄이고 있는 실정이다. 국내 부동산 개발 사업은 지역개발사업 및 사회개발사업을 포괄하는 개념으로 도시개발사업, 도시재개발사업, 복합단지 개발사업, 국유지 개발사업 등이 있으나, 현재 부동산 시장 및 주택시장 침체로 미분양이 지속적으로 증가함에 따라 개발 사업을 진행 하는데 있어 분양성이 검증된 수도권을 위시로한 몇몇 선호 지역을 제외하고는 금융권의 자금조달이 어려워지고, 후분양 제도 도입으로 부동산 건설사들이 도산 및 주택보증회사가 부실해지는 등 不動産開發 金融시장에 급격한 환경변화가 發生하였다.
부동산개발 사업은 위험에 따라 지분과 부채의 구성비율이 달라져 위험이 높은 사업의 경우 지분의 비중이 높아지는 반면, 위험이 낮은 사업일수록 부채 비중이 높아 진다. 그러나 정부는 2010년 4월 부동산투자회사법의 개정안을 통해 자기관리 부동산투자회사와 위탁관리부동산투자 및 기업구조조정 부동산투자회사로 구분하여 부동산에 대한 간접투자를 활성화하고, 부동산개발사업을 전문으로 영위하는 개발전문 부동산투자회사의 여유자금 투자·운영 방법 및 주식의 공모시기 등을 완화하여 부동산개발사업에 대한 투자의 기회를 확대하며, 새로운 금융자금조달 방법을 모색 할 수 있었다.
본 연구에서는 부동산개발사업의 효율적 자금조달 방안을 연구하기 위하여 국내 부동산 개발금융 현황과 프로젝트 파이낸싱의 이론적 고찰과 사례분석을 통해 프로젝트 파이낸싱의 문제점과 활성화 방안을 제시하고자 하였으며 본 논문에서는 이와 같은 부정적인 면과 문제점 해결방안으로 공공부문과 민간부문의 합동형 프로젝트 운영 및 다양한 금융재원 조달을 위한 프로젝트 파이낸싱 구상, 개발사업에 금융재원 조달을 중심으로 살펴보고자 한다. 우선 제2장에서는 부동산 개발금융의 일반적 고찰과 제3장에서는 부동산개발금융의 사례 및 분석을 알아보고 제4장에서는 부동산 개발금융의 문제점 및 활성화 방안을 제시하여 제5장에서는 위내용 등을 要約·정리 하면서 結論을 지었다.

목차 (Table of Contents)

• 1. 目 次
• 國 文 要 約 ⅴ
• 第1章 序 論 1
• 第1節 硏究의 背景 및 目的 1
• 第2節 硏究의 範圍와 方法 3
• 第2章 不動産 開發金融의 一般的 考察 6
• 第1節 不動産 開發金融의 基礎事項 6
• 1. 不動産 開發金融의 定義 6
• 2. 不動産 開發金融의 構造 7
• 3. 不動産 開發金融의 類型 10
• 4. 不動産 開發金融의 特性 13
• 第2節 不動産 開發金融의 內容 14
• 1. 不動産 開發事業 14
• 2. 不動産 開發金融의 變遷 29
• 3. 프로젝트 파이낸싱 32
• 第3節 不動産 開發金融의 調達形態 39
• 1. 資本市場을 통한 資金調達 39
• 2. 프로젝트 파이낸싱을 통한 資金調達 43
• 第3章 不動産 開發金融의 事例 및 分析 51
• 第1節 不動産 開發金融의 事例 51
• 1. 신공항 高速道路 프로젝트 51
• 2. 죽전 역세권 개발 프로젝트 54
• 第2節 不動産 開發金融의 分析 55
• 1. 프로젝트 파이낸싱의 運用實態 55
• 2. 프로젝트 파이낸싱의 장·단점 및 필요성 55
• 3. 프로젝트 파이낸싱 사례의 시사점 60
• 第4章 不動産 開發金融의 問題點 및 活性化 方案 65
• 第1節 不動産 開發金融의 問題點 66
• 1. 비소구 金融方式의 미정착 66
• 2. 프로젝트 파이낸싱 契約에 대한 經驗의 未備 67
• 3. 이중과세 問題 68
• 4. 危險管理方案의 不在 69
• 5. 專門家의 不足 69
• 第2節 不動産 開發金融의 活性化 方案 71
• 1. 다양한 投資財源 活用 71
• 2. 大規模 宅地開發 등 事業分野 擴大 72
• 3. 開發金融制度에 대한 改善方案 72
• 4. 危險管理에 대한 改善方案 74
• 5. 전문성을 갖춘 硏究機關 設立 76
• 6. 金融環境에 대한 活性化 方案 77
• 7. 建設金融의 活性化 78
• 第5章 結 論 80
• 參 考 文 獻 86