부동산정책의 효과성에 대한 평가 : 이명박 정부의 사례를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

본 연구에서 부동산정책이 무엇인지에 대해 이론적으로 검토해보고, 이명박 정부가 취임 후 지금까지 어떠한 부동산 정책을 내놓았는지 시기별로 살펴보았다. 이에 앞서 신자유주의적 부동산 정책을 시행한 김대중 정부, 규제중심의 부동산 정책을 시행한 노무현 정부에 대하여도 살펴보았다. 이명박 정부의 근원적인 부동산 정책기조는 시장 지향적이다. 이러한 기조를 바탕으로 이명박 정부는 출범 초기부터 '집값 안정'과 '거래 활성화'를 동시에 달성하겠다는 목표를 세웠다.
새 정부 들어 가장 먼저 나온 대책이 지방 미분양 주택을 해소하기 위한 6.11대책이다. 그럼에도 지방 미분양 주택은 줄어들지 않자 8.21대책이 나왔다. 아파트 재건축 안전진단을 2회에서 1회로 줄이고 2종 주거지역의 층수를 높여주는 한편 인천검단 및 오산세교 지구를 신도시급으로 확대하고 수도권 전매제한 기간을 5∼10년에서 1∼7년으로 줄이며 지방 미분양 주택을 환매조건부로 사주는 내용이 포함됐다.
이후 2008년 9월19일 `국민 주거안정을 위한 도심 공급 활성화 및 보금자리주택 건설 방안'이 발표되었다. 이를 위해 수도권 그린벨트 100㎢가량을 풀고 120조원을 투입해 10년간 서민용 보금자리주택 150만가구를 짓는 등 500만가구(수도권 300만가구)를 공급하였다. 그러나 미분양 주택이 16만1천가구로 1993년 집계 이후 최대치에 달하고 실거래가격이 2006년 말 고점과 비교해 15∼20% 떨어지면서 건설사 자금 압박이 가중되자 한 달 뒤 10.21대책이 나온다. 건설업체들로부터 주택용지와 미분양 주택을 사들이는데 6조3천억원을 투입하고 투기지역과 투기과열지구를 선별적으로 해제하되 부실 건설사를 퇴출시키는 등의 구조조정 방안이 들어갔다.
글로벌 금융위기가 닥치자 정부는 경기 부양을 위해 총 14조원을 동원하는 내용의 경제난국 극복 종합대책을 마련해 11월3일 발표했다. 부동산 대책으로 170∼250%로 묶였던 재건축 용적률 제한을 법적 한도(300%)까지 허용하고 주택투기지역과 투기과열지구는 서울 강남3구를 빼고 전부 풀었으며 전국 토지투기지역도 모두 해제했다. 거의 모든 규제가 풀리고 부동산 가격도 소폭 등락을 거듭하자 눈에 띄는 별다른 대책은 없었다.
한편 금융당국은 가계대출 급증에 따른 부작용에 대처하기 위해 투기지역인 강남 3구로 제한된 총부채상환비율(DTI) 규제를 수도권 전역으로 확대해 서울은 50%(강남 3구는 40∼50%), 인천·경기 지역은 60%를 적용하였다. 이어 정부가 11만 6천가구에 달하는 미분양 주택을 대한주택보증이 3조원을 들여 환매조건부로 2만가구 사들이는 등의 방법으로 4만가구 줄이겠다며 내놓은 대책이 지난 4월23일의 `주택 미분양 해소 및 거래 활성화 방안'이다. 그러나 이 같은 대책들은 주택수요를 되살리는데 거의 효과를 발휘하지 못했고 급기야 정부는 8.29대책을 내 놓았다.
이러한 정책에 대한 이해를 바탕으로 이명박정부 부동산정책의 아파트가격 영향을 살펴보기 위해 아파트매매가격지수를 이용한 분석을 하였다. 부동산 정책문제의 핵심인 강남3구와 수도권 지역을 중심으로 주로 진행되었고, 분석결과에서 정책변수보다 정책외적변수가 부동산 시장에 더 큰 영향을 미친다는 점을 알 수 있다. 특히 수도권 지역의 경우에는 더 두드러진다. 시장변수(정책외적변수) 중에 수도권 지역과 강남3구 지역 모두 영향을 미친 변수는 시장금리이다. 주가지수(강남3구), 소비자물가지수(수도권지역), 지가변동률(수도권지역), 건축허가면적(수도권지역)은 한쪽 지역에만 영향을 미치는 결과가 나왔다. 정책변수의 경우 2008년 2월부터 2010년 12월까지의 정책 중에 주택거래 정상화와 서민 주거안정 지원방안(2010.8.29)만 유의미한 영향을 미쳤다. 경제난국극복종합대책(2008.11.3)은 수도권지역에만 영향을 미친 점, 나머지 정책변수들은 부동산 시장에 유의미한 영향을 못 미쳤다는 점은 분명 문제가 있다.
부동산 시장의 불안정 및 각종 문제의 핵심인 수도권지역과 강남3구 지역의 분석결과를 토대로 삼아 이명박 정부의 부동산 정책이 나아갈 방향을 다음과 같이 살펴보았다.
첫째, 시장별로 공급을 차별화 하고 시장여건에 맞는 탄력적인 정책운용이 필요하다. 이에 상응하는 입지성을 갖는 지역을 발굴하여 주택을 공급하는 전략이 필요하다. 또한 실질 수요를 충족시킬 수 있는 곳에 적절한 양의 주택을 공급해야 할 것이다.
둘째, 경기대응방법을 활용한 부동산 정책을 지나치게 활용하지 말아야 한다. 앞으로 정책외적변수 즉 경제변수들에 중점을 맞추어 부동산 문제를 접근해야 할 것이다.
셋째, 정부의 부동산 통계 수집 범위를 확대하고 이를 공개해 시의적절한 정책이 나올 수 있는 기반을 마련하는 것이 필요하다. 나아가 정부 차원에서 부동산 관련통계를 위한 하나의 독립된 기관을 통해 부동산 통계를 작성하는 등의 통계작업 일원화 작업도 요구된다.
넷째, 전지역을 대상으로 하는 일률적인 정책이 아니라 지역상황을 고려한 맞춤형 정책(Customized Policy)를 펼쳐야 할 것이다.
다섯째, 단기적인 효과에 급급하지 않고 현 정된 임기 내에 무엇인가를 보여주려고 하기보다는 장기적 관점에서 꾸준히 유지할 수 있는 정책을 통해 공급을 늘려가며 시장 안정을 이끌어 나가야 할 필요성이 있다. 또한 정부는 시장안정을 위해 다양한 중장기 계획을 마련함으로써 시장변화에 대한 대응력을 높이고 신뢰성을 제고할 필요가 있다.
마지막으로 부동산정책은 정책 간에 연계성, 정책타이밍, 정부정책에 대한 국민들의 집단 학습효과로 인한 부작용 등을 고려한 정책집행이 중요하다 할 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구배경 및 목적 1
• 제2절 연구내용 및 방법 2
• 제2장 부동산 정책의 이론적 고찰 4
• 제1절 부동산 정책에 관한 이론적 고찰 4
• 1. 부동산 정책의 개념 4
• 2. 부동산 정책의 목적 및 필요성 5
• 3. 부동산 정책의 종류와 그 분류 7
• 제2절 부동산경기와 부동산정책 10
• 1. 부동산경기의 의의 및 특성 10
• 2. 일반경기와 부동산경기 11
• 3. 부동산경기와 부동산정책 13
• 제3절 부동산가격 결정이론 14
• 1. 부동산에 대한 수요와 공급 14
• 2. 부동산가격 결정이론1: 거미집이론 18
• 3. 부동산가격 결정이론2: 주택순환이론 21
• 제4절 우리나라 역대 정부의 부동산정책 23
• 제3장 부동산정책의 선행연구 검토 35
• 제4장 이명박 정부의 부동산 정책 42
• 제1절 2008년 2월 25일 ∼ 2008년 12월 31일 43
• 1. 장기보유특별공제(3.20) 43
• 2. 주택공급기반 강화 및 건설경기 보완방안(8.21) 44
• 3. 보금자리주택 발표(9.19) 46
• 4. 경제위기 극복 종합대책(11.3) 47
• 제2절 2009년 1월 1일 ∼ 2009년 12월 31일 49
• 1. 미분양주택 해소 등 경제활성화 세제지원(2.12) 49
• 2. 경제활성화 지원 세제개편안(3.15) 51
• 3. 임대주택대책(4.5, 5.1) 52
• 4. 보금자리주택 공급확대(8.27) 52
• 5. 서울시 전세가 안정대책(9.14) 53
• 제3절 2010년 1월 1일 ∼ 2010년 12월 31일 54
• 1. 주택 미분양 해소 및 거래 활성화 방안(4.23) 54
• 2. 주택거래 정상화와 서민·중산층 주거안정 지원방안 56
• 제5장 부동산정책 효과에 대한 실증분석 60
• 제1절 변수선정 및 연구모형 60
• 1. 독립변수의 선정 및 조사 61
• 2. 종속변수의 선정 및 조사 67
• 3. 연구모형 68
• 제2절 부동산정책의 영향력 분석 70
• 1. 아파트매매가격과 그 영향에 미치는 변수의 상관관계 분석 70
• 2. 부동산 정책이 아파트매매가격에 끼친 영향 72
• 3. 부동산 정책의 영향력 분석결과에 대한 논의 77
• 제6장 이명박정부 부동산정책의 정책적 제언 80
• 제7장 결론 85
• 제1절 연구요약 85
• 제2절 연구의 한계와 과제 88
• 참고문헌 90