개발전문위탁관리리츠를 통한 개발사업에 대한 법적 고찰 : 적용법률 간의 부조화를 중심으로 = A Legal Study on the Development Project by the Development-oriented Externally-managed REITs : Focused on Mismatches between Laws

국문 초록 (Abstract)

2008년 개발리츠로서는 최초로 주식회사 케이알제2호 개발전문위탁관리부동산투자회사가 영업인가를 받음으로써 우리나라 개발리츠의 역사는 시작되었다. 2008년 세계적인 금융위기 이후 금융기관으로부터의 사업자금 대출이 어려워지자 자본시장에서 사업자금을 조달하기 위한 목적으로 자기관리리츠의 설립이 붐을 이루었으나, 일부 자기관리리츠의 도덕적 해이로 인해 리츠 제도 전반에 대한 신뢰도가 크게 추락하였다.
이러한 어려운 여건 하에서도 몇몇 자산관리회사들이 개발전문위탁관리리츠를 설립하여 개발사업을 꾸준히 추진해 나가고 있지만, 개발전문위탁관리리츠가 개발기간 중에는 이익이 발생하지 않아 배당을 실시하기 어려울 뿐만 아니라 침체된 부동산경기의 영향으로 신축될 건물의 분양에 실패할 가능성이 높아 투자자를 유치하는 데에 어려움을 겪고 있는 것이 현실이다.
한편 개발전문위탁관리리츠가 지식산업센터나 물류센터를 개발하는 경우에는 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률을, 공동주택을 개발하는 경우에는 주택법을, 콘도미니엄을 개발하는 경우에는 관광진흥법을, 노인복지주택을 개발하는 경우에는 노인복지법을, 오피스텔 및 상가를 개발하는 경우에는 건축물의 분양에 관한 법률을 각각 적용 받게 되는데, 각각의 법령에서는 수분양자를 보호하기 위해 별도의 분양보증 제도를 마련해 두고 있다.
그런데 자산보관 등의 업무를 외부기관에 위탁해야만 하는 개발전문위탁관리리츠가 건축물의 선분양을 위해 분양보증 제도 중 분양보증보험이나 연대보증을 이용할 경우에는 별다른 문제가 없으나, 건축물의 분양에 관한 법률상의 분양관리신탁을 이용할 경우에는 (i) 개발전문위탁관리리츠의 자산보관신탁과 분양관리신탁의 성질이 충돌하는 문제, (ii) 분양관리신탁을 담당하고 있는 신탁회사들이 부동산을 인가단위로 하여 신탁업 인가를 받았기 때문에 개발전문위탁관리리츠의 부동산 및 분양대금을 제외한 다른 자산을 수탁 받을 수 없는 문제, (iii) 개발사업자의 사업추진이 불가능할 경우 신탁회사가 분양관리신탁계약에 따라 사업대상 토지를 처분하여 채권자들에 대한 채무를 변제해 주어야 하는데, 부동산투자회사법에서는 부동산개발사업 시행 전의 토지 처분을 금지하고 이를 위반한 경우 형사처벌을 하도록 하고 있어 신탁회사의 입장에서는 형사처벌을 감수하면서 개발대상 토지를 처분해야 하는 문제가 발생하게 된다.
이러한 문제들은 (i) 개정 신탁법에서 도입된 재신탁 제도를 활용하는 방법, (ii) 부동산 및 분양대금을 위탁받는 신탁회사와 기타 자산을 위탁받는 신탁회사를 따로 두는 방법(자산보관기관의 이중화), (iii) 일정한 경우 부동산개발사업 시행 전에 토지를 처분할 수 있는 예외 조항과 그러한 예외 조항이 악용되는 것을 방지하기 위한 통제장치를 마련해 두는 방법을 통해 해결되어야 할 것이다. 이와 같이 문제들이 해소됨으로써 개발전문위탁관리리츠가 더욱 안정적으로 개발사업을 추진할 수 있을 것으로 보인다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 방법 및 범위 2
• 1. 연구의 방법 2
• 2. 연구의 범위 3
• 제3절 선행연구의 검토 3
• 1. 선행연구 현황 4
• 2. 선행연구와 본 연구의 차별성 6
• 제2장 개발리츠의 이론적 배경 7
• 제1절 리츠 제도의 도입배경 및 최근 추세 7
• 1. 리츠 제도의 도입배경 7
• 2. 리츠 제도의 최근 추세 8
• 제2절 리츠에 관한 기본이론 14
• 1. 리츠의 개념 14
• 2. 리츠의 구조 15
• 3. 리츠의 유형별 특성 18
• 4. 리츠의 공모의무 20
• 5. 리츠의 상장 관련 규정 21
• 6. 리츠의 현황 및 투자대상 24
• 제3절 개발리츠에 대한 이해 30
• 1. 개발리츠의 도입 배경 30
• 2. 개발리츠 관련 법률개정 내용 30
• 3. 개발리츠에 대한 특례규정 33
• 4. 개발전문위탁관리리츠의 특징 36
• 제3장 국내 개발리츠의 사례 분석 39
• 제1절 개발리츠의 현황 39
• 제2절 개발전문위탁관리리츠의 사례 분석 40
• 1. 케이알제2호 40
• 2. 케이비부국제1호 44
• 3. 펨코로지스틱제삼호 47
• 4. 민락2지구주택 51
• 5. 코크렙광교 54
• 제3절 사례 분석 결과 57
• 제4장 부투법과 건분법 간의 부조화 및 해소 방안 60
• 제1절 개발사업 관련 법령상의 분양제도 60
• 1. 산집법상의 분양제도 60
• 2. 주택법상의 분양제도 61
• 3. 관광진흥법상의 분양제도 62
• 4. 노인복지법상의 분양제도 63
• 5. 건분법상의 분양제도 64
• 제2절 부투법과 건분법 간의 부조화 68
• 1. 자산보관계약과 분양관리신탁계약 간의 부조화 69
• 2. 부동산 신탁회사의 금전 수탁 불가능의 문제 72
• 3. 개발사업 완료 전 토지 처분에 대한 처벌 73
• 제3절 부조화의 해소 방안 75
• 1. 신탁계약 간의 부조화 해소 방안 75
• 2. 금전신탁 불가능 문제 해결 방안 80
• 3. 토지 처분에 대한 처벌 문제 해결 방안 81
• 제5장 결 론 83
• 제1절 결론 83
• 제2절 연구의 한계 및 과제 85
• 참고 문헌 87
• ABSTRACT 90