서울시 주택재개발사업에 의한 아파트단지 경계부 환경특성에 관한 연구 = A study on the Environmental Characteristics of the Borderland of Apartment Housing Complex by Housing Renewal Project in Seoul

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As Housing Renewal Project is conducted in inferior and old detached dwelling areas, which leads to the furtherance of apartment housing complex instead, 'Borderland' has come into existence, located right near to adjacent residential areas. Therefore, this study was carried out with a critical mind that at 'Borderland' will dramatically take place some aspects of the project conducted in a individual zone unit without considering nearby areas. Accordingly, in consideration of the absence of any preceding researches specifically dealing with the scope of 'Borderland' defined in this study, an empirical case analysis was conducted to investigate possible problems in details, aimed at the Housing Renewal Project District in Seoul.
The purpose of this study is to investigate the compositive characteristics of a Borderland taking place when a new apartment complex adjoins the nearby environments and analyze the environmental characteristics caused between the compositive characteristics and the relational characteristics. In addition, by investigating improved cases complementing the environmental characteristics exposed by the negative effects, the study aims to make suggestions for improvements. In advance of an actual analysis, this study defined the term, 'Borderland', established 'compositive elements' and 'Relational characteristic elements' through an empirical analysis and provided analysis items to analyze the environmental characteristics through the preceding study and on-site investigation.
By analyzing what compositive element composes how many of Borderland and what characteristics compositive elements have, it was possible to investigate and analyze the compositive characteristics of small and medium sized apartment housing complex.
The compositive characteristics of a Borderland can be summarized as follows:
Firstly, it was investigated that as for the compositive characteristics, the Borderland of an apartment housing complex by Housing Renewal Project in Seoul is generally surrounded by roads for 63.03% while the rest 36.94% adjoins right the nearby plots.
Secondly, it was analyzed that as for the characteristics in size on the basis of the number of households constructed, when the ratio of infrastructure is low, the ratio of non-residential facility use in the small size while the ratio of parks and green spaces in the large size.
Thirdly, the changed distribution of the number of households constructed on the time series was possible for the sectional establishment by the methods and policies of Housing Renewal Project, and the changed aspects within a section were affected according to the changes of apartment housing policies. Besides, it was possible to classify the sizes into small, medium and large on the basis of before-and-after 1997.
Finally, it was found that compared to before 1997, in small and large-sized apartment housing complex after 1997, the Borderland has a low ratio of adjoining road facilities with a high ratio of residential area, which can make it possible to interpret as efforts to solve problems caused by the lack of infrastructure and efficient arrangements of buildings, expansion of infrastructure according to the reinforcement of policies for floor area ratio, or efforts to solve civil appeals such as sunshine-related damages.
After completing the analysis on the compositive characteristics, the environmental characteristics of the Borderland were analyzed so that it may be found what compositive element adjacent to the Borderland cause what kinds of environmental characteristics by particular relational characteristics between the apartment complex and the nearby facilities, for which 5 analysis items were provided such as safety, convenience, amenity, activation and privacy. As a result of the investigation, it was possible to establish the scope of objects affected by the compositive elements of the Borderland in each item, and the probability of positive or negative effects on the objects and its details were analyzed by the relational characteristics.
The environmental characteristics of the Borderland can be summarized as follows:
Firstly, as for the safety, an analysis was carried out about the safety of streets to school, the safety of streets for walking and the safety of residential areas. The safety of streets to school required the same-line plan in consideration of the safety of students using the same line with vehicles while the safety of streets for walking might face the risks of pedestrians' falling due to the different level between apartment and road, retaining-wall collapse, crime induction possibility. As for he safety of residential areas, it was investigated that in case of the nearby residential areas, there are crime prevention-related problems caused by the different level between apartment and residental area and other problems about the deterioration levels of buildings while in case of an apartment complex adjoining green spaces, there are natural disaster-related problems.
Secondly, as for the convenience, it was classified by the compositive elements into the convenience of using roads, the convenience of using pedestrians' streets and the convenience of using facilities. It was investigated that certain problems decline the convenience of using roads, such as using the same main exit and entrance road for vehicles, the different level between adjacent area and road and illegal parking while the opening of transit roads in the complex and similar time zones for vehicle movements have positive effects. As for using streets for walking, there took place some problems caused by the loss or interception of the main streets for walking in the existing residential areas and the private ownership of streets for walking. As for the problems of the convenience of using facilities, problematic cases were investigated such as the declination of the convenience of using community facilities in the adjacent residential areas undesignated as a part of the section, the inclination of the convenience of using parks caused by the location of parks, the same line for entrance and the different level between adjacent residential areas and park and the park along the main roads that are not easy to access.
Thirdly, as for the amenity, it was largely classified into the amenity of walking spaces and the amenity of residential spaces, and in addition, problems about public environments were investigated. In case of walking spaces, aesthetic problems of walking roads were investigated that retaining walls and close-typed walls by the different level between apartment and road have, and in case of residential spaces, it was investigated there are problems declining the amenity, such as the hinderance in views and sunshines, noise and dropping litters while in case of adjoining educational facilities and purchasing facilities, there are problems such as noises into the apartment buildings and the declination of aesthetic views. As for the contents about the public environments, it was investigated there are unmanaged urban spaces and dropping litters taking place in places such as undeveloped lands, parks and green spaces excluded in fixing up the project district boundaries.
Fourthly, as for the contents about the activation, it was classified into the activations of using roads, using streets for walking, using parks and the changes of the nearby areas. In case of using roads, roads on which vehicles use less were investigated as a problematic case due to the disconnection with adjacent apartment housing complex, and other problematic cases were also investigated as factors of non-activation of streets for walking, such as retaining walls caused by the different level between apartment and adjacent area, the maximum non-activation caused by the linear elements of the other sides of roads and the non-activation of streets for walking in the apartment complex adjacent to green spaces. In case of using parks, especially Neighborhood Park, both problematic cases and improved cases have the same context in the factors affecting the convenience of using parks, and in case of adjoining the nearby parks along the main roads, they were analyzed as cases to improve the non-activation-related problems when the apartment complex is adjacent to the location of parks, main exit and entrance of the apartment complex, bus stops, commercial buildings, crosswalks. Finally, as for the changes of the nearby areas, in case that the use of regions are altered by the location of the main exit and entrance of the apartement complex or the access to the secured infrastructure is intercepted by the different levels, the lack of changes about the upgrade of the regions with use and so on were investigated while the difficulty of the future development along with disposing problems, mainly taking place in the plots undesignated as a part of the section.
Finally, as for the privacy, it was analyzed that in case of adjoining plots of residential facilities, the apartment complex may have privacy-related problematic cases, and the levels of damaged privacy increase by the different level between apartment and adjacent residental area, the uneven-shaped Borderland patterns and the nearby additional facilities.
In summary, the problems of each apartment complex constructed by Housing Renewal Project showed up differently, depending on the kinds of facilities each apartment complex adjoins. It was investigated when mainly adjoining roads, residential facilities and parks, the existence of the apartment complex affects the environments of the nearby residential areas, and when adjoining non-residential facilities and green spaces such as educational facilities, public facilities, purchasing facilities, religious facilities and green spaces, it affects the apartment complex. The contents in details were possible to be explained by the relational characteristics. It was also analyzed that the same line for pedestrians and vehicles and different levels play a role as main relational characteristic elements in case of the safety, the location, the line for pedestrians and vehicles and thickness gaps in case of the convenience, the thickness gaps and Boundary patterns in case of the amenity, the location, the line for pedestrians and vehicles, different levels and Boundary patterns in case of the activation and the different levels, Boundary patterns and location in case of the privacy.
Likewise, unlike apartment housing complex constructed by other projects, in the apartment housing complex constructed by Housing Renewal Project take place various problems along the Borderland because of different adjacent environments (compositive elements) and relational characteristics. Many problems were analyzed about roads, residential areas, parks and green spaces mostly located near the Borderland as compositive characteristics of Housing Renewal Project and other problems were analyzed about the different levels, Boundary patterns and the line for the pedestrians and vehicles which frequently take place as the relational characteristics.
It is anticipated that those problems will be solved by sufficiently comprehending both the compositive and environmental characteristics and performing plans in details for the connection with adjacent environments, which minimizes damages of the nearby residential areas and accomplishes the improvement of local residential environments which is the ultimate goal of the project.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 불량노후한 단독주택지에 주택재개발사업이 시행되고, 이로 인한 아파트가 들어서면서 인접주거지와 바로 면하게 되는 ‘경계부’가 발생하며, ‘경계부’에서는 주변지역을 고려하지 않고 개별구역단위로 진행된 사업의 면모가 극적으로 나타날 것이라는 문제의식에서 출발하였다. 이에 본 연구에서 정의 된 ‘경계부’의 범위를 구체적으로 다루는 선행연구의 부재에 대해 연구의 필요성을 느끼고, 세부적인 내용을 조사하기 위해 서울시 주택재개발사업구역을 대상으로 실증 사례 분석을 시행하였다.
본 연구의 목적은 아파트단지가 주변환경과 면하면서 발생되는 경계부는 어떠한 구성특성을 가지는지 조사하고, 구성특성과 관계특성 간에 발생하는 환경특성을 분석하는 것이다. 또한 부정적인 영향으로 드러나는 환경특성을 보완하는 개선사례를 조사함으로써 개선방안에 대한 시사점을 제시하는 것이다. 본격적인 분석에 앞서, 본 연구에서의 ‘경계부’를 정의하고, 실증 조사를 통해 ‘구성요소’ 및 ‘관계특성요소’를 설정하였고, 환경특성을 분석하기 위한 분석항목을 선행연구 및 현장 조사를 통해 설정하였다.
어떠한 구성요소가 어느 정도 ‘경계부’를 구성하는지, 또한 구성요소가 갖는 특성이 무엇인지를 분석함으로써 주택재개발사업에 의한 소·중규모 아파트단지의 구성특성을 조사·분석할 수 있었다.
경계부의 구성특성은 첫째, 일반적으로 구성특성으로 서울시 주택재개발사업에 의한 아파트단지의 경계부는 일반적으로 63.03%의 도로가 둘러싸고, 나머지 36.94%는 인접필지와 바로 면하는 것으로 조사되었다.
둘째, 건립가구수를 기준으로 한 규모별 특성으로는 기반시설의 비가 낮을 경우 소규모는 비주거시설 용도의 비율이 높고, 대규모는 공원·녹지의 비율이 높은 것으로 분석되었다.
셋째, 시계열 별 건립 가구수의 변화 분포는 주택재개발사업 방식과 정책에 의해 구간 설정이 가능하고, 구간 내 변화 양상은 공동주택의 정책 변화에 따라 영향을 받았으며, 1997년도를 기준으로 전과 후를 규모별 소·중·대의 유형으로 분류 가능하였다.
마지막으로 1997년 이전에 비해 이후의 소·대규모 아파트에서 경계부에 도로시설이 면하는 비율이 낮고, 주거지역의 비율은 높게 나타났다. 이는 기반시설 부족에 대한 문제점 해결의 노력, 용적률 정책의 강화에 따른 효율적 건축물의 배치, 기반시설 확충 또는 일조피해 등의 민원을 해결하려는 노력 등에 의한 것으로 해석 가능하였다.
구성특성에 대한 분석을 마친 후 경계부의 환경특성을 분석하였다. 이는 어떠한 구성요소가 면할 때, 아파트단지와 인접시설간의 특정 관계특성에 의해서 환경특성을 발생하는지에 대한 내용으로, 이를 위한 분석항목으로 안전성, 편리성, 쾌적성, 활성화, Privacy의 5개 항목으로 분석이 이루어졌다. 조사결과, 각 항목은 경계부 구성요소에 의해 영향을 받는 대상의 범위가 설정 가능하였고, 대상에게 미치는 긍정적 또는 부정적 영향 여부 및 세부내용은 관계특성에 의해 분석되었다.
경계부의 환경특성은 첫째, 안전성에 대한 내용으로 통학로의 안전성, 보행로의 안전성, 주거지의 안전성에 대한 분석이 이루어졌다. 통학로의 안전성은 통학동선의 안전성을 고려한 동선계획이 요구되며, 보행로의 안전성은 단차요인에 의해 보행자 추락 위험, 옹벽 붕괴 위험, 범죄 유발 가능성의 문제를 발생하였다. 주거지의 안전성은 인접주거지의 경우, 단차에 의해서 방범상의 문제, 건물노후도에 대한 문제가 조사 되었으며, 단지가 녹지에 바로 면한 경우 발생 가능한 자연재해에 대한 문제가 조사되었다.
둘째, 편리성에 대한 내용으로, 구성요소에 의해 도로 이용에 대한 편리성, 보행로 이용에의 편리성, 시설이용의 편리성으로 구분가능 하였다. 동일한 차량주출입로의 이용, 단차, 불법주차 문제 등이 도로이용에 대한 편리성을 저하시키고, 단지 내 통과도로로의 개방, 상이한 차량이동시간대 등이 긍정적 영향을 주는 것으로 조사되었다. 보행로 이용에 대해서는 기존 주거지에의 주보행로 상실 및 차단, 보행로 사유화에 의해 문제가 발생되었다. 시설이용의 편리성의 문제는 미구역지정된 인접주거지의 근린생활시설의 이용에 대한 편리성 저하, 공원의 위치 및 진입동선, 단차 등에 의한 공원이용의 편리성 저하, 접근이 용이하지 않는 대로변 공원 등이 문제 사례로 조사되었다.
셋째, 쾌적성에 대한 내용이다. 쾌적성은 구성요소에 의해 크게 보행공간의 쾌적성, 거주공간의 쾌적성으로 분류되었고, 그 밖에 공공환경성에 대한 문제가 조사되었다. 보행공간의 경우 단차에 의한 옹벽, 폐쇄형 담장 등이 가지는 보행로의 미관문제가 조사되었고, 거주공간의 경우는 인접거주지의 조망·일조·소음·쓰레기투기 등의 쾌적성을 저하하는 문제들이 발생하였으며, 반면 교육시설, 판매시설이 바로 면하면서 아파트로의 소음, 미관저하 등의 문제점이 조사되었다. 공공환경성에 대한 내용은 구역경계 조정 시 제외되는 나대지·공원·녹지 등에서 발생하는 미관리 도시공간, 쓰레기 투기 등의 문제점이 조사되었다.
넷째, 활성화에 대한 내용으로, 이는 도로의 이용, 보행로의 이용, 공원의 이용, 주변지역 변화의 활성화로 분류 가능하였다. 도로의 이용에 있어서는 인접아파트와의 비연계로 인한 차량이동이 적은 도로가 문제 사례로 조사되었고, 보행로의 비활성화는 단차로 인한 옹벽, 도로 이면의 선형요소에 의한 비활성화 극대에 대한 문제, 단지가 녹지와 면한 부분의 단지 내 보행로의 비활성화가 문제 사례로 조사되었다. 공원의 이용에 있어서는 근린공원의 경우, 문제 사례 및 개선사례가 공원의 이용에 대한 편리성에 미치는 요인과 맥락을 같이 하였고, 대로변 공원의 경우는 공원의 위치와 아파트 주출입구, 버스정류장, 상가, 횡단보도, 인접 공원과 인접할 때 비활성화 문제를 개선하는 사례로 분석되었다. 마지막으로 주변지역의 변화는 아파트의 주출입로 위치에 의한 용도지역 변경, 확충 된 기반시설로의 접근이 단차에 의해 차단될 경우 용도지역 상향에 대한 변화 미비 등이 조사되었고, 미구역지정된 필지에서 나타나는 폐가문제 등과 더불어 차후 개발의 어려움 등이 조사되었다.
마지막으로 Privacy에 대한 내용이다. 이는 아파트가 주거시설의 필지와 바로 면할 경우 발생하는 문제 사례로, 단차에 의해, 요철모양의 경계형태에 의해, 단지 내 부대시설과의 인접에 의해서 Privacy의 침해정도를 증가 시키는 것으로 분석되었다.
요약하자면, 주택재개발사업에 의한 아파트단지는 면하는 시설의 종류에 따라 문제점이 다르게 나타났다. 주로 도로와 주거시설, 공원이 면했을 때 인접주거지의 환경에 영향을 미치며, 교육시설, 공공시설, 판매시설, 종교시설 등 비주거시설 및 녹지가 면했을 때, 아파트단지로 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 영향을 미치는 세부내용은 관계특성에 의해 설명 가능하였다. 안전성의 경우는 주로 보차동선과 단차가, 편리성의 경우는 위치·보차동선·단차, 쾌적성의 경우는 단차 및 경계형태가, 활성화의 경우는 위치·보차동선·단차·경계형태가, Privacy는 단차·경계형태·위치가 주요 관계특성요인으로 작용하는 것으로 분석되었다.
이와 같이 주택재개발사업에 의한 아파트단지는 다른 사업에 의한 아파트단지와 달리 경계부에서 발생하는 문제점이 다양하게 나타나며, 이는 사업이 들어서는 인접환경(구성요소)및 관계특성이 다르기 때문이다. 주택재개발사업의 구성특성상 가장 많이 면하는 도로와 주거지 및 공원·녹지에 대해, 그리고 관계특성 상 빈번히 나타나는 단차 및 경계형태, 보차동선에 대해 많은 문제점이 분석되었다.
이러한 문제는 주택재개발사업의 구성특성 및 환경특성을 충분히 이해한 후, 주변환경과의 연계를 위한 세부적인 계획이 시행될 때, 인접주거지로의 피해를 최소화시키고, 사업의 궁극적 목표인 지역적 주거환경개선을 이룰 수 있을 것으로 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 4
• 1. 연구의 범위 = 4
• 2. 연구의 방법 = 5
• 제3절 연구의 구성 및 흐름 = 6
• 제2장 기존 연구 동향 및 경계부 정의 = 8
• 제1절 기존 연구 동향 = 8
• 1. 주택재개발사업에 관한 연구 = 8
• 2. 아파트단지 경계부에 관한 연구 = 12
• 제2절 경계부의 조작적 정의 = 15
• 제3장 분석의 틀 = 16
• 제1절 분석대상구역설정 = 16
• 1. 경계부 구성특성 = 16
• 2. 경계부 환경특성 = 18
• 제2절 분석요소 설정 및 분석방법 = 19
• 1. 분석요소 설정 = 19
• 2. 분석방법 = 21
• 제4장 아파트 단지 경계부 구성특성 = 26
• 제1절 아파트 단지 경계부의 일반적 특성 = 26
• 제2절 아파트 경계부의 규모별 구성특성 = 29
• 제3절 아파트 경계부의 시계열 구성특성 = 31
• 1. 시계열 별 건립가구수의 변화 = 31
• 2. 시계열 별 건립가구수의 변화 해석 = 33
• 제4절 소결 = 37
• 제5장 아파트단지 경계부 환경특성 = 38
• 제1절 안전성 = 38
• 1. 통학로의 안전성 = 38
• 2. 보행로의 안전성 = 41
• 3. 거주지의 안전성 = 44
• 4. 소결 = 48
• 제2절 편리성 = 50
• 1. 도로이용의 편리성 = 50
• 2. 보행로이용의 편리성 = 54
• 3. 시설이용의 편리성 = 56
• 4. 소결 = 60
• 제3절 쾌적성 = 62
• 1. 보행공간의 쾌적성 = 62
• 2. 거주공간의 쾌적성 = 64
• 3. 공공 환경성 = 69
• 4. 소결 = 72
• 제4절 활성화 = 74
• 1. 도로 및 보행로 이용의 활성화 = 74
• 2. 공원 이용의 활성화 = 77
• 3. 주변 지역 변화의 활성화 = 78
• 4. 소결 = 81
• 제5절 프라이버시 = 82
• 1. 단차의 요인 = 82
• 2. 경계형태의 요인 = 83
• 3. 인접시설의 요인 = 85
• 4. 소결 = 86
• 제6절 소결 = 87
• 제6장 결론 = 93
• 제1절 연구의 요약 및 결론 = 93
• 제2절 연구의 한계점 = 98
• 참고문헌 = 99
• 부록 = 101
• Abstract = 108