1주택 보유가구의 소유와 거주의 불일치 요인에 관한 연구 = Determinants of Homeownership-Residence Mismatch among Single-Property Owning Households

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 1주택을 보유한 자가가구가 주거이동 시 기존 주택을 계속 보유한 채 신규 지 역에서 임차로 전환하는 현상(ON→RY)의 결정요인을 분석한다. 한국노동패널조사(KLIPS) 제16~27차(2013~2024) 자료에서 추출한 2,484가구(불일치 259가구, 일치 2,225가구)를 대상으로, 가구특성·자산특성·이사동기·지역특성을 단계적으로 투입한 이항 로지스틱 회귀분 석을 실시하였다. 분석결과 가구가 직접 응답한 이사동기 가운데 직장 관련, 자녀교육, 계약 만료 사유는 모두 1% 수준에서 유의한 양(+)의 효과를 보였으며, 승산비는 각각 4.1배, 5.2 배, 6.8배에 달하였다. 주택매매가격 3년 누적 상승률 격차(기존 지역−신규 지역)도 1% 수준 에서 유의하여 적응적 기대에 기반한 투자수요가 불일치 선택을 강화함이 확인되었다. 가구 단위 금융순자산이 적을수록 불일치 확률은 증가해 유동성 제약 가설이 지지되었고, 수도권 거주 가구는 비수도권에 비해 불일치 확률이 약 1.7배 높았다. 본 연구는 "1주택 보유자=실거 주 수요자, 임차자=무주택 수요자"라는 단순 프레임의 한계를 드러내며, 소비수요와 투자수요 의 공간적 분리가 한국 주택시장에 구조적으로 작동함을 시사한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Roughly 900,000 households in Korea hold a home elsewhere while renting the place they currently occupy. This study turns to why some single-home owners arrive at that state. Twelve waves of the Korean Labor and Income Panel Study (waves 16–27, 2013–2024) form the empirical base, a period that brackets both the speculative price run-up of the late 2010s and the cooling that followed. Linking households across consecutive waves and keeping only those that moved leaves 2,484 single-home owners, of whom 259 switched into rental tenure at the destination while keeping the original property.
Three binary logit models are fitted in sequence, with marginal effects at the mean reported alongside the coefficients. Moves prompted by employment, children's schooling, or the end of a rental contract are tied to a substantially higher chance of falling into the mismatched state. The investment-side signal works in the same direction: when the area being left has experienced faster price growth than the destination, owners tend to retain the existing house and rent at the new location. Households with thinner financial buffers also lean toward mismatch, which points to liquidity as a separate channel rather than a mere reflection of preference.
Mismatch clusters in high-price districts within the Seoul metropolitan area, well-known school catchments, and administrative new towns echo what the regressions show. The results caution against using single-home ownership as a clean marker of end-user housing demand.