토지가격의 환경스티그마 효과 : 해양유류오염사례를 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this paper is to implement an temporal and spatial analysis of the Environmental Stigma on the land price occurred by marine oil pollution. When the land value is affected by the environmental pollution, it is very complicate how to reflect the effect in the price and how much to do in the process of the real estate appraisal. The primary cause is the decline of marketability under the uncertainty.
Theoretical methods of this study are based on the cognitive psychology, judgment and decision-making to analyze what the marine oil pollution affects the land price under the uncertainty. Empirical data, the official land price and the actual transaction price are as follows. The official land price are 1,518 parcels selected each year in seven years from 2006 to 2012. Actual transaction land price are totally 13,772 parcels selected in six years from 2006 to 2011.
Above all, it is necessary to examine whether the marine oil pollution impact on land prices or not in establishing hypotheses. Without the Environmental stigma, it will less necessary to analyze the temporal and spatial impacts.
As a result of testing research hypotheses, Research hypotheses(1, 2, 3) were adopted finally. Research hypothesis 1 was that the land price of subject region would be affected by the marine oil pollution incident. Hypothesis 2 was that the stigma variable would be effective in hedonic price model. Hypothesis 3 was that the sigma variable would have a effect on the spatial change in the subject region price level.
This study is to identify the variate direction and variable force, not to enhance coefficient determination in expert's official land and non expert's actual transaction hedonic pricing model. This study examined the standardized coefficient for distinguishing the cognition difference between expert's the official land price and non expert's actual transaction land price. Research results showed the distinct difference between expert and non-expert in the stigma variable's influence disparity.
The Environmental Stigma disparity between the official land price and transactional one can be explained as follows. First, the official land price is made for the purpose of tax and policy price. That is the reason why it is difficult to know the Environmental Stigma of the official land price comparing the transaction land price. Second, this can easily explain it with J. Diaz(1987, 1990a, 1997)'s research results of the appraiser's behavior. J. Diaz has elicited the opinions of appraisers behavior to make decisions on the basis of certain facts and norms unlike non-expert who are affected by feelings. In other words, valuation decision making is in process of certain rules and ranges in that the Appraisal is a work through judgment.
Especially, there are some limits of value influencing factor to reflect environmental pollution effects of property value, so the influences would be less compelled comparing with non expert' judgments in its ranges and temporal flows in the case of Korea.
In addition, when the environmental pollution effects on land prices, the result of previous researches let us know that the appraisers would process according to the prior valuation data and opinions under the uncertainty(smoothing and anchoring effect).
In the marine oil pollution of the Hebei Spirit incident, damages and indemnification has been the best hot issue. However, dissatisfaction and conflict has grown among the residents for lack of compensation and government-aid. The current status might be realized by environmental stigma as follows from regional land market and price. : H.S.C.(Hebei Spirit Center)'s high rejection to the ask for compensation, the government apathy, the business indifference and so on.

국문 초록 (Abstract)

이 연구는 환경오염사고가 토지가격에 영향을 미치는 스티그마 효과를 시간적·공간적인 측면에서 분석한 것이다. 즉, 환경스티그마가 토지가격에 미친 영향이 시간적 경과에 따라 어떠한 변화추이를 보이는가, 오염원으로부터 거리에 따라 토지가격의 공간적 분포패턴의 형태를 분석하여 규명하고자 하였다.
부동산가치는 장래 기대되는 편익의 현재가치이기 때문에 환경오염이 발생하면 부동산가치에 어떠한 영향을 주고, 그것이 가격의 변화에 어느 정도의 영향을 주었는가를 파악하는 것이 부동산가치의 감정평가에서 매우 중요하다. 따라서, 환경오염 등과 같은 가치변동을 일으키는 요인이 발생하고, 부동산시장의 불확실한 상황하에서 부동산가격의 결정은 기존 가격형성이론으로 설명하는데 한계가 있다. 그러므로 이 연구는 환경오염이 토지가격에 어떠한 영향을 주었는가에 대한 이론적 근거로 인지이론과 행태이론에 기초를 두었다.
연구대상의 환경오염사례는 우리나라 최악의 해양유류사고인 충남 태안군 앞바다에서 발생한 허베이 스피리트호 기름유출사고이다. 분석에 사용된 자료는 태안군 표준지 공시지가와 실거래가격을 이용하였으며, 2006년에서 2012년까지 수집한 자료를 선별하여 이용하였다.
환경오염이 토지가치에 영향을 주었다는 가설을 설정하고 검증하였으며, 그 결과는 다음과 같다. i) 해양유류오염사고는 태안군의 지가수준을 전반적으로 하락시켰고, 통계분석을 실시하여 사고의 영향임을 밝혔다. ii) 환경스티그마의 부정적 효과를 사고지점으로부터 떨어진 거리로 측정하였으며, 유의미한 결과가 도출되었다. 여기서 실거래가격은 표준지 공시지가와 비교하여 매우 불규칙적이고 변화의 폭이 크게 나타났는데, 이것은 환경스티그마의 영향력을 전문가와 비전문가가 다르게 인지하고 있다는 것을 시사한다. iii) 환경스티그마는 오염발생지점으로부터 외연 공간으로 확산되면서 지가에 영향을 미쳤다. 이것은 공시지가와 실거래가격 모두 해안지역 인근의 지가하락폭이 가장 컸으며, 오염원으로부터 멀어질수록 하락폭이 작아지는 형태를 보였다. 또한 사례지역의 중심인 태안읍의 지가하락이 크게 나타나는 특징을 보였다. 이러한 결과는 종래 유류오염사고의 사회·경제적 영향을 조사한 연구와도 일치한다.
환경스티그마가 표준지 공시지가와 실거래가격에 미친 영향으로부터 전문가와 비전문가가 지가를 인지하는 차이를 다음과 같이 해석할 수 있다. 우선, 표준지 공시지가는 정부의 지가안정과 과세목적의 활용 등을 위한 정책목적의 가격이므로 스티그마 효과의 반영이 미미한 것으로 나타났으며, 실거래가격은 시장상황을 그대로 반영하므로 환경스티그마의 부정적 효과가 크게 나타난 것으로 판단할 수 있다. 그리고 전문가가 감정평가한 표준지 공시지가는 일정한 사실과 규범을 근거로 내린 의사결정의 결과이기 때문에, 비전문가와 달리 감정(感情)의 영향을 강하게 받지 않았다는 것을 알 수 있다. 비전문가의 경제행위 결과로 나타나는 실거래가격은 시장의 수급상황이나 지역사정에 민감하게 반응하는 경향을 보여 스티그마의 영향 정도가 크다는 점이다. 마지막으로 전문가가 감정평가한 표준지 공시지가는 정책 목적의 실현을 위해 일정한 가격결정과정을 거치고, 규범이나 산정기준 등에 따라 감정평가가 이루어지기 때문에, 비전문가의 가치판단과 비교하여 그 범위와 시간적 경과에 따른 영향이 작을 수밖에 없다는 점이다. 이러한 결과는 환경오염과 같이 불측의 가격변동요인이 발생하여 불확실한 상황에 직면한 경우 전문가인 감정평가사는 종전의 감정평가 자료와 과거 사례가격의 영향을 받는다는 선행연구의 결과와도 일치한다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구 범위 및 방법 4
• 3. 연구의 흐름도 10
• Ⅱ. 환경스티그마의 이론적 고찰 11
• 1. 위험과 휴리스틱 11
• 1) 논의 배경 11
• 2) 위험지각 13
• 3) 위험인식 접근방법 16
• 4) 휴리스틱 적용 19
• 2. 환경스티그마의 평가방법 22
• 1) 환경스티그마의 개념 22
• 2) 평가방법 25
• 3) 감정평가이론의 적용한계 40
• 3. 선행연구의 검토 43
• 1) 선행연구 43
• 2) 선행연구와 차별성 52
• Ⅲ. 해양유류오염사례 인근지역의 지가분석 56
• 1. 사고개요 및 지역요인 56
• 1) 사고개요 및 사회경제적 변화 56
• 2) 지역요인 58
• 2. 지가동향 60
• 1) 표준지 공시지가 추이 60
• 2) 실거래가격 추이 61
• 3) 지가변동률 동향 63
• 3. 지가의 공간적 특성분석 65
• 1) 크리깅 방법 65
• 2) 핫스팟 방법 70
• 3) 사고 전후의 실거래가격 변화 72
• 4. 소결 73
• Ⅳ. 환경스티그마의 효과 분석 75
• 1. 분석의 틀 75
• 1) 연구가설 75
• 2) 분석방법 및 변수선정 78
• 2. 가설검증 84
• 1) 연구가설 1 84
• 2) 연구가설 2 88
• 3) 연구가설 3 100
• 3. 종합 검토 104
• 1) 환경스티그마의 시간적 변화 104
• 2) 지가의 공간적 차이 106
• 3) 전문가와 비전문가의 인지차이 109
• Ⅴ. 결 론 111
• 1. 연구의 요약 111
• 2. 연구의 한계 및 향후과제 113
• <참 고 문 헌> 114
• <부 록> 128
• 137