중국 부동산 등기 공시의 진정성 확보를 위한 제도에 관한 연구 = A Study on the System for Securing the Authenticity of Real Estate Registration Disclosure in China

국문 초록 (Abstract)

중국은 시장경제의 발전에 따라 부동산거래가 갈수록 빈번해지고 있다. 특히 부동산 시장 영역에서 미완공된 부동산에 대해 매매예약을 체결할 경우, 거래의 쌍방은 예매계약을 체결하고, 부동산을 교부하기 전까지 상당한 시간이 필요하다. 중국의 부동산 시장가격은 변동이 심하여, 부동산의 예매계약을 체결한 이후 등기 하기 전까지 상당한 기간에 일부 부동산개발기업은 부동산 가격 폭등의 영향을 받아 법을 위반하여, 건축 중인 부동산을 이중매매를 하는 경우가 종종 발생하고 있다. 이런 문제를 해결하기 위해 중국은 부동산 예매 계약서 등기제도를 규정해 예매한 부동산의 이중매매를 방지하여 매수인의 이 익을 보장하고 있다. 그리고 부동산매매 인터넷 계약등기 시스템을 통해 기존에 있는 부동산을 매매할 경우, 인터넷 계약서를 작성하고 등기하는 방식으로 부동산을 관리하며, 의미 완공된 부동산의 이중매매를 방지하고 있다. 예고등기는 2007년에 반포한 중화인 민공화국 물권법 (이하 중국 물권법 이라 함)에서 규정된 법적효력이 있는 등기 유형이며, 이 제도를 통해 장래 물권의 취득을 보전하고, 순위를 보장하고 있다. 또한 중국 물권법은 이의등기제도를 규정해, 진실한 부동산권리자가 자기 소유의 부동산 권리가 침해를 당하거나 또한 부동산이 타인의 명의로 등기된 것을 발견할 경우, 이의등기를 통해 부동산등기의 공신력을 중단하여 진실권리자의 이익을 보장하고 있다. 그 문제점은 상품 부동산 예매 계약서 등기제도는 물권적 효력이 없고, 다만 행정상에서 부동산을 관리하고 있으며, 법적 강제적인 효력이 없다고 본다. 그리고 부동산매매 인터넷 계약등기 시스템 은 실무에서 사용하고 있지만, 법적인 근거가 없어 문제가 되고 있다. 중국의 예고등기는 법률효과가 있지만, 당사자의 합의만으로 신청이 가능하여, 매수인에게 불리하다고 비판되고 있다. 이상의 문제들에 대해 저자는 부동산 예매 계약서 등기의 신청기간을 줄이는 것이 마땅하고, 부동산매매 인터넷 계약등기 시스템을 법률로 규정하고, 예고등기의 신청 범위를 확대하는 것을 제기하였다. 그 이외 이의등기제도를 소개하여, 중국에서 부동산등기의 진정성을 확보하려고 어떤 제도들을 적용하고 있는지를 설명하였다. 향후 제도에 존재하는 문제들을 보완하고, 중국의 부동산거래를 안전하게 진행할 수 있도록 기원한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

China is becoming frequently in real estate transactions as the market economy develops rapidly. Especially, in case of pre-sale of unfinished real estate and in the area of real estate market, both sides of the transaction should spend considerable time before signing pre-sale contract and issuing real estate. Since the price of real estate market in China has been fluctuating too much, some real estate development companies have been affected by the price fluctuation of real estate and have violated the law. In order to solve these problems, China has developed the contract registration system for the real estate, which guarantees the buyer’s interest. On the other hand, when buying and selling existing real estate trading system via the internet, the real estate is managed by registering and registering internet contracts and preventing double trading. A notice registration is a type of registration that has legal effect as stipulated in the law on the rights issued in 2007. This system has the effect of preserving the acquisition of the rights of the future and guaranteeing the ranking. However, it seems that there is no legal force for the registration of the contract for the registration of the real estate pre-sale contract, because it has no effect on the real estate and management of the real estate in the administration. And the real estate sales internet contract registration system is used in practice; nevertheless it is a problem because there is no legal foundation. China s preliminary registration has legal effect, but it can be applied only with the consent of the parties, which is against the buyer. In order to overcome the above problems, the author proposed to reduce the application time for registering the contract for real estate purchase of the real estate and to provide the registration system for the real estate sale internet contract to the law, and to extend the application scope of the notice registration. Through this system the author is hopeful for a safe real estate transaction in future in China. In addition, it also introduces the objection registration system and explains which system is applicable in order to ensure the authenticity of real estate registration in China.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 Ⅱ. 부동산 예매 계약서 등기제도 Ⅲ. 부동산 매매 인터넷 계약 등기 시스템 Ⅳ. 예고등기 Ⅴ. 이의등기 Ⅵ. 문제점과 개선안 Ⅶ. 결론

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