아파트 관리비 결정 요인 실증 분석과 관리비 절감 방안 연구 : 울산광역시 아파트를 중심으로 = A Study on Actual Analysis of Management Fee of Apartment Houses and Saving of Management Fee :Fucusing on the apartmant housing in Ulsan

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 주택 유형 중에서 아파트 비중이 가장 높은 울산시 지역의 공용관리비를 분석하여 관리비에 영향을 미치는 요인을 분석하고 공용관리비 절감 방안을 연구하는 것이다. 아울러 울산시의 공용관리비가 전국과 서울시, 6대 광역시와 비교하여 어느 정도의 수준인지와 선행 연구가 이루어진 지역과는 어떻게 다른 특징이 있는지도 살펴보았다.
「공동주택관리정보시스템」에 공개된 2012년 4월말 현재, 울산시의 관리비 의무공개 대상 아파트 340개 단지 중에서 주거 형태가 다른 주상복합 아파트와 소유 형태가 다른 임대 아파트를 제외한 311개 단지를 대상으로 하였다. 부과월 기준 2010년 1월부터 2012년 4월까지 28개월 동안의 자료를 정리하고 Excel을 이용하여 평균 공용관리비 DB를 만들었고, RATS Program 횡단면분석을 통하여 공용관리비의 결정 요인을 분석하였다.
대상기간 동안의 전국과 서울시, 6대 광역시의 공용관리비를 단순 비교한 결과 울산시의 관리비 수준은 전국 평균보다 약 9.5% 정도 낮고, 6대 광역시 중에서는 중간 수준이었다.
울산시의 공용관리비 결정 요인에 관한 다중회귀분석 결과, 공용관리비에 영향을 미치는 요인은 노후도, 복도 유형, 세대수, 생활권으로 나타났다. 울산시는 노후도가 5년 이상일 경우와 복도 유형은 계단식일 경우, 세대수는 300세대 미만일 경우에 관리비가 증가할 수 있고, 생활권에서는 남구의 관리비가 높게 나타났다. 특히 노후도와 세대수는 울산시의 공용관리비에서 가장 중요한 변수인 것으로 나타났다. 선행 연구가 이루어진 타 지역과의 유사점과 차이점도 발견하였다. 공용관리비에 영향을 미치는 공통적 영향 요인은 노후도와 세대수였고, 일부 지역에서 복도 유형, 난방방식, 관리방식, 소유구분, 지역소득 등이 영향을 미치는 것으로 나타났다.
공용관리비의 효율적인 절감은 관리 서비스의 수준을 유지하는 가운데 비용 감소가 나타나도록 하여야 한다. 입주자들의 생활환경이 열악해 지거나 생활의 불편을 감수하게 하면서 비용을 절감하는 것은 바람직한 방법이 아니다. 울산시 공용관리비의 결정 요인인 노후도, 복도 유형, 세대수와 관련한 관리비 절감 방안을 연구해 보았다.
노후도와 관련한 공용관리비의 절감 방안은 첫째, 승강기 등의 주요 시설에는 유지․보수 이력카드를 비치하여 체계적인 관리를 함으로써 공용관리비가 낭비되지 않도록 하여야 한다.
둘째, 관리 주체의 제안에 따라 입주자대표회의에서는 관리주체가 적절한 시기에 보수 업무를 진행할 수 있도록 자금집행에 대한 예산 확보가 되도록 하여야 한다. 적절한 시기에 보수․교체함으로써 안전성 확보와 시설의 수명을 연장할 수 있도록 하여야 하기 때문이다.
복도 유형에서 울산시 지역은 계단식 아파트의 공용관리비가 높게 나타났다. 계단식 아파트와 복도식 아파트의 가장 큰 차이는 승강기의 설치·운영이다. 승강기 유지관리에 따른 비용이 전체 공용관리비 중에서 4.4%를 차지하고 있으므로 승강기 유지업체의 관리가 잘 되고 있는지 여부를 관리 주체가 잘 살펴야 한다. 매월 정기적으로 실시하는 점검에서 청소를 제대로 하고 있는지, 소모품은 적절한 시기에 교체하고 있는지에 관심을 가져야 한다.
단지 규모(세대수)에 따른 공용관리비 절감은 단지 규모와 시설, 입주자의 생활패턴에 따른 관리 서비스가 이루어질 수 있도록 시설 유지ㆍ관리 관련 전문 자격과 능력을 갖춘 적정 인원의 배치가 중요하다. 인건비 관련 항목은 울산시 아파트의 공용관리비에서 약 80%의 비율을 차지하고 있다. 개별 단지 입주자들의 서비스 요구 패턴과 건물·시설의 특성에 알맞은 적절한 인력 배치는 공용관리비를 효율적으로 절감할 수 있는 방법이기도 하다. 눈에 보이지 않는 양질의 서비스와 입주자들이 안심하고 생활할 수 있는 쾌적한 환경조성을 위해 개별 단지에 알맞은「인력 배치 기준」이 마련되어야 할 것이다. 아파트 관리에서 무엇보다 중요한 것은 관리주체가 자신의 재산을 관리하는 마음으로 모든 관리업무를 집행하여야 하며, 입주자대표회의는 합리적인 방법으로 의결기구로서의 책임을 다하는 것이다. 효율적인 아파트 관리와 공용관리비의 절감은 아파트 관리에 있어서 양대 축인 관리주체와 입주자대표회의가 서로 신뢰하며 협력할 때 이루어질 수 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study is intended to analyze factors having an influence on maintenance cost and then investigate a way of how to reduce the common maintenance cost by examining the common maintenance cost in Ulsan where apartment house holds the highest portion in housing types. Additionally, this study conducted a comparison with other cities, including Seoul and six metropolitan cities in terms of level of maintenance cost. And this study examined what different characteristics Ulsan had from those of previously studied regions. This study was carried out, targeting apartment complexes of 311, except mixed-use apartments and rented apartments, out of 340 ones which are, as of the end of April, 2012, subject to mandatory disclosure of maintenance cost under 「Apartment Management Info System」. Data for 28 months ranging from January of 2010 to April of 2012 were gathered and organized and database (DB) of average common maintenance cost was built by using Excel sheets. Also, factors determining the maintenance cost were analyzed based on a cross-sectional analysis of RATS Program. As a result of simple comparison with the national regions, such as Seoul and other six metropolitan cities, in terms of maintenance cost, the cost in Ulsan was found to be lower by approx. 9.5% than the national average cost and to be in the middle rank of six metropolitan regions.
A multiple regression analysis showed that determinants of common maintenance cost in Ulsan included level of deterioration, type of corridor, number of households, and zone of living. It was found that the maintenance cost was likely to increase in case of over five year long deterioration, two apartments on each floor, and 300 and below number of households. And from the aspect of living zone, the Nam-gu area found to have the highest level of maintenance cost. Especially, the level of deterioration and number of households were identified as the most influential factors in the maintenance cost of Ulsan. There were similarities with and differences from the other regions previously studied. The common factors affecting the common maintenance cost included the level of deterioration and the number of households. And costs of some regions were discovered to be influenced by corridor ∼income level. For efficiency, the maintenance cost should be reduced while keeping the level of maintenance service. It’s not desirable to cut the cost even by going to the length of causing residents inconveniences or worsening their living environments. This study investigate a way of reducing the cost related to the deterioration level, the corridor type and the number of households which were considered as the important determinants of common maintenance cost in Ulsan.
When it comes to the reduction of maintenance cost associated with the level of deterioration, first, a maintenance history card should be placed in main facilities, such as an elevator, to make a systematic management, consequently preventing wasteful expenditures for maintenance. Second, at suggestion by a main party in charge of maintenance, a resident representative meeting for securing budgets should be held so that the main party can work on repair jobs in a timely manner. Well timed repair and replacement should be made so as to ensure safety and extend a life of facilities.
The region of Ulsan was found to have higher maintenance cost in the case of two apartments on each floor. There is a great difference between the two apartments on each floor and many apartments on each floor in terms of construction and operation of an elevator. As the elevator maintenance fee accounts for 4.4% of total common maintenance cost, the main party in charge of apartment maintenance should take a close look at whether or not an elevator maintenance company provides good service. At a time of monthly inspection, attention should be paid to the issues whether or not the elevator is cleaned properly and consumables are timely replaced.
When it comes to reduction of maintenance cost associated with the complex size (the number of household), an appropriate number of personnel qualified for and capable of facility maintenance should be assigned so that maintenance service can be provided, suitable for living pattern of residents and size and facilities of apartment complex.
Considering that items related to labor cost holds about 80% of the common maintenance cost in the region of Ulsan, placement of proper personnel favorable to characteristics of buildings and facilities and pattern of service request by residents of each complex is a part of efficient methods to reduce the common maintenance cost. It is required to prepare a 「Personnel Allocation Standard」 suitable for each individual complex in order for offering invisible high-quality service and creating a reliable and pleasant residential environment.
With regards to the apartment maintenance, it is most important for the party in charge of maintenance to maintain the apartment as if managing their assets and furthermore for the resident representative meeting to fulfill its duty as a decision-making body. Efficient apartment maintenance and reduction of maintenance cost cannot be possible until the party in charge of maintenance and the resident representative meeting, which are both key players in apartment maintenance, make a close cooperation based on mutual trust.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• Abstract ⅺ
• 제Ⅰ장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 3
• 가. 연구의 범위 3
• 나. 연구의 방법 4
• 제Ⅱ장 공동주택 관리의 이론적 고찰 7
• 제1절 공동주택의 개념 7
• 가. 공동주택의 의의와 종류 7
• 나. 우리나라 공동주택의 현황 8
• 제2절 공동주택 관리의 개념 10
• 가. 공동주택 관리의 의의 및 목적 10
• 나. 공동주택 관리의 중요성 12
• 다. 공동주택의 관리방식 13
• (1) 사업주체 관리 13
• (2) 자치관리 15
• (3) 위탁관리 16
• 라. 공동주택의 관리조직 18
• (1) 입주자대표회의 19
• (2) 관리주체 22
• (가) 관리주체의 업무 24
• (나) 관리사무소장(주택관리사 등)의 업무 25
• 마. 공동주택 관리업무의 범위 26
• 제3절 외국의 주택 관리제도 29
• 가. 일본의 공동주택 관리체계 29
• 나. 싱가포르의 공동주택 관리체계 31
• 다. 영국의 공동주택 관리체계 32
• 라. 미국의 공동주택 관리체계 33
• 마. 한국과 외국의 비교 분석 34
• 제4절 공동주택의 관리비 37
• 가. 관리비의 개념과 구성 37
• (1) 관리비의 개념 37
• (2) 관리비의 구성 내역 및 산정방법 38
• 제5절 선행 연구의 개관 48
• 가. 공동주택 관리에 관한 선행 연구 48
• 나. 공동주택 관리비에 관한 선행 연구 56
• 제Ⅲ장 울산시 아파트 공용관리비의 특성 65
• 제1절 울산시 아파트 공용관리비의 공간적 특성 65
• 가. 울산시와 전국의 아파트 평균 공용관리비 비교 68
• 나. 울산시와 서울시 아파트의 평균 공용관리비 비교 69
• 다. 6대 광역시 아파트의 평균 공용관리비 비교 70
• 라. 전국 대비 서울시, 6대 광역시의 평균 공용관리비 비교 71
• 제2절 울산시 아파트 공용관리비의 특성 73
• 가. 울산시 아파트의 평균 공용관리비 DB 구축 73
• 나. 울산시 평균 공용관리비의 현황 75
• (1) 공용관리비의 일반관리비 중 인건비 관련 비율 76
• (2) 노후도에 따른 평균 공용관리비 비교 77
• (3) 관리방식에 따른 평균 공용관리비 비교 81
• (4) 복도 유형에 따른 평균 공용관리비 비교 84
• (5) 단지 규모에 따른 평균 공용관리비 비교 85
• (가) 단지 규모(세대수)에 따른 평균 공용관리비 비교 89
• (나) 단지 규모(관리면적)에 따른 평균 공용관리비 비교 92
• (6) 공용관리비 상, 하위 10% 아파트 단지들의 분포 93
• 나. 행정구역 생활권별 평균 공용관리비 비교 94
• (1) 생활권별 노후도에 따른 평균 공용관리비 비교 96
• (2) 생활권별 관리방식에 따른 평균 공용관리비 비교 98
• (3) 생활권별 복도 유형에 따른 평균 공용관리비 비교 99
• (4) 생활권별 단지 규모에 따른 평균 공용관리비 비교 100
• (가) 생활권별 세대수에 따른 평균 공용관리비 비교 100
• (나) 생활권별 관리 면적에 따른 평균 공용관리비 비교 102
• 제Ⅳ장 울산시 공용관리비 결정 요인 실증 분석 104
• 제1절 공용관리비 결정 요인 분석 모형의 설정 104
• 제2절 공용관리비 결정 요인 모형 분석 106
• 가. 울산시 전체 아파트 공용관리비 다중회귀분석 106
• (1) 더미(Dummy)변수들만을 이용한 다중회귀분석 106
• (2) 더미(Dummy)변수들과 일반관리비(조절변수)를 이용한 다중회귀
• 분석 107
• (3) 일반관리비(조절변수)와 상호의존항들을 이용한 다중회귀분석
• 111
• 나. 생활권별 평균 공용관리비 다중회귀분석 113
• (1) 남구의 평균 공용관리비 다중회귀분석 결과 114
• (2) 동구의 평균 공용관리비 다중회귀분석 결과 115
• (3) 북구의 평균 공용관리비 다중회귀분석 결과 116
• (4) 울주군의 평균 공용관리비 다중회귀분석 결과 117
• (5) 중구의 평균 공용관리비 다중회귀분석 결과 118
• 제3절 울산시 평균 공용관리비 결정 요인 모형 분석 결과 119
• 가. 울산시 전체와 생활권별 평균 굥용관리비 분석 결과 비교 119
• 나. 울산시와 선행 연구 지역의 분석 결과 비교 120
• 다. 선행 연구 지역별 공용관리비 결정 요인의 영향 비교 121
• 제Ⅴ장 공용관리비 절감 방안 연구 123
• 제1절 공용관리비 결정 요인별 영향 분석 123
• 가. 노후도 123
• 나. 복도 유형 124
• 다. 단지 규모(세대수) 126
• 라 생활권별 127
• 제2절 공용관리비 결정 요인별 절감 방안 연구 129
• 가. 노후도에 대한 절감 방안 129
• 나. 복도 유형에 대한 절감 방안 130
• 다. 단지 규모(세대수)의한 절감 방안 131
• 제Ⅵ장 결론 134
• 제1절 연구 결과의 요약 134
• 제2절 연구의 의의 및 시사점 138
• 제3절 향후 연구 과제 140
• 참고문헌 141
• 부록 145
• 국문초록 150
• 감사의 글 153