부동산 개발사업에서 자금조달에 미치는 영향요인 분석 연구 : 오피스 빌딩 개발사업을 중심으로 = (A) study of real estate development funding from the effect factor analysis : focus on the office building development

국문 초록 (Abstract)

부동산 개발사업은 국내 건설 회사들이 자체자금의 활용을 통한 사업부지 확보 후 사업을 추진하는 자체사업과 사업 초기 유동성확보가 가능한 개발 신탁사업이 대부분이었다. 그러나 IMF 이후 국가차원의 부동산 경기 부양책의 실시 및 그로 인한 건설수주의 꾸준한 증가, 건축허가면적의 상승, 주택건설물량의 대폭 상승 등에 힘입어 부동산 개발사업이 크게 성장하고 있다.
IMF이후 대형 공공공사는 최저낙찰제도의 도입으로 낙찰률이 50%대에 이르는 등 수익성이 악화되었으며, 적격심사 공사의 경우에는 수주 가능성이 매우 낮아 수익성을 기대하기 어려운 실정이 되었다. 또한, 턴키나 대안 공사는 엔지니어링 능력을 갖춘 소수의 대형 업체를 중심으로 수주가 이루어지고 있다.
이에 본 연구에서는 성공적인 부동산 개발사업을 위하여 부동산 경기 변동이 프로젝트 자금조달에 영향을 미칠 것으로 판단하고 자금여건의 악화가 건설투자의 감소로 이어진다고 가정을 하였다. 이에 따라 자금조달의 효율성을 위축시키는 원인을 규명하는 것이 우선과제가 될 것이라 판단하였다. 그러므로 부동산 개발사업 중 오피스 건물 개발사업에서의 자금조달에 미치는 영향요인을 도출하여 각 이해관계자별 (시공자, 부동산 개발업자, 부동산 금융업자)의 설문조사를 통해 자금조달에 영향을 미치는 각 세부적인 요인들의 중요도를 산출하여 이를 평가하기 위해 AHP방법으로 상대적 중요도를 평가하여 각 이해관계자별 우선순위 위험요인을 찾아낸다. 연구의 결과를 이용하여 향후 부동산 개발사업 추진 시 위험요인을 예측하는 자료로 활용하고, 바람직한 부동산 개발사업의 방향을 제시하는데 기여할 수 있을 것이며 부동산 개발사업의 효율성을 제고할 수 있을 것이다.
또한 부동산 개발사업에서 자금조달을 효율화 하기위해서는 다양한 투자재원의 활용, 대규모 택지개발 등의 사업분야를 확대, 금융기관의 주식담보 대출 제한 개선과 같은 개발금융제도에 대한 개선방안 구축, 사업의 타당성 위험에 대한 전문적인 관리제도 개선, 전문성을 갖춘 연구기관 설립 등의 노력이 요구될 것이다.
향후 본 연구의 결과를 바탕으로 부동산 개발사업의 자금조달의 효율성 향상에 기여하고자 한다. 또한 자금조달에 미치는 영향요인 분석 및 중요도 산정이 프로젝트를 진행하는 여러 이해관계자끼리 잘 연계되어 선진화된 건설 산업으로 발전을 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2 연구의 범위 및 방법 2
• 제 2 장 이론적 고찰 4
• 2.1 부동산 개발사업 4
• 2.1.1 부동산 개발의 정의 4
• 2.1.2 부동산 개발의 특성 및 특징 5
• 2.2 부동산 개발금융(Project Financing)의 개요 8
• 2.2.1 Project Financing 정의 8
• 2.2.2 PF 사업구도 8
• 2.2.3 PF의 특징 11
• 2.2.4 PF의 장‧단점 14
• 2.3 부동산 개발사업 선행연구 17
• 제 3 장 자금조달에 미치는 영향요인 분석 19
• 3.1 분석을 통한 자금조달의 문제점 분석 19
• 3.1.1 부동산 개발사업에 있어 자금조달의 문제점 19
• 3.1.2 PF금융 구조상의 문제점 23
• 3.2 부동산 개발 이해관계자 의견 26
• 3.2.1 부동산 개발회사 26
• 3.2.2 시공사 26
• 3.2.3 부동산 금융회사 27
• 3.3 부동산 개발시 자금조달 활성화 저해 영향요인 28
• 제 4 장 부동산 개발사업의 자금조달에 미치는 영향요인의 중요도 산정 29
• 4.1 설문 조사 29
• 4.2 AHP 분석 31
• 4.3 영향요인 중요도 산정 34
• 4.3.1 상위분류 영향요인 중요도 산정 34
• 4.3.2 하위분류 영향요인 중요도 산정 37
• 4.4 영향요인 최종 중요도 산정 40
• 제 5 장 부동산 개발사업의 자금조달에 미치는 문제점에 대한 개선방안 47
• 5.1 다양한 투자재원활용 47
• 5.2 프로젝트 제휴관계의 구축을 통한 활성화 방안 47
• 5.3 금융환경에 대한 활성화 방안 48
• 제 6 장 결 론 49
• 참고문헌 51
• 부 록
• 부동산 개발사업에서 자금조달에 미치는 영향요인 분석연구 설문지 53
• Abstract 65
• 감사의 글 68