不動産 間接投資 活性化 方案에 關한 硏究 : 不動産 金融 商品 中心으로

국문 초록 (Abstract)

지난 2001년 부동산투자회사(REITs) 도입을 계기로 본격적으로 활성화되기 시작한 부동산 간접투자 제도가 서서히 자리잡아 가고 있다. 그동안 부동산 투자는 상당한 금액을 소유해야만 접근 가능한 것이었지만 부동산 간접투자 제도의 도입에 따라 부동산 투자에 대한 저변 확대와 더불어 유휴 자금의 또다른 투자대안을 마련했다는 점에 그 의의를 찾을 수 있을 것이다. 반면 그동안의 부동산 간접투자에 대한 연구를 짧은 역사 만큼이나 연구 결과가 많지 않으며 이마저도 주로 문헌연구를 중심으로 접근되어온 게 사실이다. 이에 본 연구는 실증적인 연구를 병행하여 기존의 부동산 간접투자에 대해 시장의 변화 및 각 상품간의 비교․분석과 함께 이러한 부동산 간접투자 상품에 투자를 결정하는 수요자에 대한 의식 및 투자성향 등을 통해 부동산 간접투자 제도가 활성화될 수 있는 요인을 도출하고자 하였다.
우선 본 연구의 실증적인 부분으로 살펴 본 일반 투자자들에 대한 설문조사 결과는 다음과 같다.
첫째, 부동산 간접투자는 최근 들어 언론매체 등을 통해 많이 알려지기는 했으나 여전히 투자자들의 투자행태는 직접투자 위주로 이루어지고 있으며, 직접투자와 간접투자를 병행하는 경우도 점차 증가 추세를 보이고 있다. 다만 투자자 의식속에 자리잡고 있는 부동산 직접투자에의 선입견을 얼마나 줄이는 가가 간접투자 확산의 관건이 될 것으로 보인다.
둘째, 부동산 간접투자를 결정하는 데 있어 가장 중요한 요인으로 해당 상품의 안정성을 꼽았으며, 그 다음으로는 수익률을 고려하고 있는 것으로 조사되었다. 또한 부동산 간접투자 상품을 개발하고 운영, 관리하는 자산운용인력의 전문성에 대한 투자자들의 높은 관심도 확인되었다.
셋째, 부동산 간접투자 활성화에 대한 전망에 대해서는 낙관적인 반응을 보였으며, 그동안 간접투자가 활성화되지 못했던 원인으로 안정적이지 못한 수익률과 간접투자에 대한 인식 부족, 법․제도적 기틀 미비 등을 꼽았다. 또한 부동산 간접투자를 활성화하기 위해서는 일관성 있는 부동산 정책을 최우선 과제로 꼽았으며, 다음으로 다양한 부동산 간접투자 상품의 개발과 이에 대한 지속적인 홍보 등이 병행되어야 할 것으로 분석되었다.
본 연구는 이와 같은 설문조사의 결과를 토대로 부동산 간접투자가 보다 활성화되기 위한 대안을 다음과 같이 제시하고자 한다.
첫째, 설문조사 결과에서도 볼 수 있듯이 정부의 부동산 정책 집행에 있어 일관성이 유지되어야 한다. 부동산 문제는 사회전반적으로 파급효과가 큰 만큼 정부차원에서 관심을 기울이는 것이 당연하겠지만 이는 최소한에 그쳐야만 하며, 정책 집행에 있어 마스터플랜을 세우고 이에 따라 세부적인 사항에 대처하는 자세가 요구된다.
둘째, 부동산 간접투자 활성화가 이루어지기 위해서는 기초자산이 되는 부동산이 풍부해야만 하고, 그 부동산으로부터 나오는 수익성이 높아야 할 것이다. 우리나라의 부동산 시장은 부동산 간접투자 도입 초기에는 수익률이 우량한 물건이 풍부했으나 점차 치열한 경쟁으로 수익률이 점차 하락하고 있다. 따라서 부동산 간접투자 상품이 증권이나 채권 등 경쟁상품에 비해 우위에 설 수 있도록 수익률이 바탕이 되는 우량한 부동산 자산을 확보해야 할 것이다.
셋째, 부동산 간접투자 상품을 개발하고 운영, 관리하는 자산운용회사 및 인력의 전문성 확보가 수반되어야 한다. 이는 전반적으로 부동산 시장이 침체되고 투자대상을 찾기 어려운 상황에서 더욱 중요성이 부각되는 것으로, 부동산 시장에 대한 리서치 능력과 수익성이 뛰어난 투자대상 부동산을 선별할 수 있는 분석 능력 등이 부동산 전문인력들에게 요구되고 있다.
마지막으로, 우리나라는 개별법 규제 방식에 따라 부동산 간접투자제도에 있어서도 각 부동산 간접투자 상품별로 개별법에 의해 규제를 받고 있다. 이러한 관점에서 법적 존립형태도 동일하고, 기능적인 측면에서도 거의 유사한 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사(REITs)와 간접투자자산운용업법에 따른 부동산간접투자기구(부동산펀드)를 통합하여 체계적으로 관리하는 것이 바람직할 것으로 판단된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 1. 연구의 범위 2
• 2. 연구의 방법 3
• 제3절 선행연구 검토 4
• 1. 기존 선행연구의 검토 4
• 2. 선행연구와의 차이점 6
• 제2장 부동산 증권화와 간접투자 8
• 제1절 부동산 간접투자의 도입 8
• 1. 부동산 증권화의 이해 8
• 2. 부동산 증권화의 특징 10
• 제2절 부동산 간접투자 11
• 1. 부동산 간접투자의 개념 11
• 2. 부동산 간접투자의 특징 14
• 3. 부동산 간접투자의 유형 16
• 제3장 우리나라의 부동산 간접투자 현황 21
• 제1절 부동산 간접투자 시장의 환경 21
• 1. 부동산 간접투자 도입 배경 21
• 2. 부동산 간접투자의 발전 과정 22
• 3. 부동산 간접투자 시장의 환경 변화 25
• 제2절 부문별 부동산 간접투자 현황 27
• 1. 은행 부동산투자신탁 27
• 2. 부동산투자회사(REITs) 36
• 3. 부동산간접투자기구(부동산펀드) 41
• 제3절 부동산 간접투자 관련 법률 검토 46
• 1. 부동산투자회사법 46
• 2. 간접투자자산운용업법 50
• 제4절 외국 부동산 간접투자 현황 분석 53
• 1. 미국의 REITs 53
• 2. 호주의 LPT 57
• 3. 일본의 J-REITs 60
• 4. 외국 사례의 시사점 61
• 제4장 부동산 간접투자의 사례분석 63
• 제1절 부동산 간접투자 상품 사례 분석 63
• 1. 기업구조조정부동산투자회사(CR REITs) 사례분석 63
• 2. 부동산간접투자기구(부동산펀드) 사례분석 73
• 제2절 부동산 간접투자에 대한 설문 분석 80
• 1. 조사개요 80
• 2. 사회·경제적 특성 82
• 3. 일반적인 투자 특성 84
• 4. 부동산 간접투자에 대한 의식 88
• 5. 소 결 94
• 제5장 부동산 간접투자의 문제점과 활성화 방안 96
• 제1절 부동산 간접투자의 문제점 96
• 제2절 부동산 간접투자의 활성화 방안 98
• 1. 일관성있는 부동산 정책의 집행 98
• 2. 수익성 높은 부동산 투자 자산의 확보 99
• 3. 자산 운용의 전문성 확대 100
• 4. 간접투자 관련 법규의 정비 101
• 제6장 결 론 102
• 참고문헌 105
• 설문지 108
• 국문초록 114
• Abstract 117