민간임대주택의 지원체계에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

民間賃貸住宅의 공급확대를 위해 政府 또는 기타의 단체가 지원하여 주는 것을 支援體系라고 하는데 지원체계에는 土地, 稅制, 金融, 기타 管理上의 지원체계로 분류된다. 이러한 민간임대주택에 대한 지원체계가 필요한 이유는 임대주택의 收益性이 不足하고, 주택등의 부동산 投機에 대한 抑制, 住居認識의 轉換과 무엇보다도 주택시장이 완전경쟁시장이 아니라는데 있다.
따라서 본 연구는 임대주택 중에서도 政府의 支援 및 規制를 받는 制度圈의 민간임대주택의 공급이 부족하다는 전제하에, 지원체계 중에서 금융지원과 세제상의 지원체계 實態를 分析하고, 금융·세제상의 지원체계를 모색하고 示峻點을 제시하는데 연구의 목적이 있다. 이와같은 연구의 목적을 달성하기 위하여 본 논문은 다음과 같은 연구의 범위와 방법을 가지고 있다. 먼저 시간적인 범위는 민간임대주택이 공급되기 시작한 1982년부터 1992년까지 시계열상의 10년간 통계자료를 이용하였으며, 공간적인 범위로는 민간임대주택지원에는 지역적으로 차둥이 없으므로 전국을 대상으로 하고 있다. 연구의 방법은 각종의 文獻과 통계자료, 보고서에서 발췌하여 인용하였고 租稅減免規制法을 비롯한 각종 관련법을 참고하여 민간임대주택 지원체계중 금융·세제지원체계를 살펴 보았다.
이러한 연구의 목적과 방법에 의해 밝혀진 결과를 종합적으로 정리하여 보면 다음과 같이 요약된다.
첫째, 민간임대주택 건설업자에 대한 금융지원은 (1) 60m2 이하의 소형주택에는 국민주택기금에서 호당 12,000만원까지 年利 3%이내로 10년 이내 거치후 20년 상환의 長期低利資金을 지원하고 있다. (2) 60m2 이상 80m2 이하의 주택에 대해서는 주택은행의 민영주택자금에서 1,500만원까지 년리 11.5%로 1년거치 10년 상환의 中期資金을 지원하고 있다. 그러나 국민주택기금에 비하여 상대적으로 융자조건이 좋지 않아 대출실적이 거의 전무한 실정이다.
둘째, 민간임대주택입주자에 대한 금융지원은 주택은행이나 일반 市中銀行에서 주택전세 자금이라고 하여 1인당 1,500만원에서 2,000만원까지 지원하여 주고 있다.
세째, 민간임대주택관련 조세지원은 (1) 임대주택의 취득시 부과되는 取得稅와 登錄稅가 면제되고 있다. (2) 임대주택 보유기간동안 부과되는 재산세는 50%를 감면하여 주고 있다. (3) 임대주택의 처분시 발생하는 讓渡所得稅는 賃貸住宅建設促進法에 의하여 건설된 임대주택은 5년임대후 분양하면 양도소득세가 면제된다. 그리고 기타의 임대주택은 5년 임대후 양도하면 양도소득세의 50%를 감면하고 10년 임대후 분양을 하게 되면 100%를 면제해주고 있다. (4) 법인세는 감가상각액의 100%를 법인의 損失金으로 처리하여 주고 있다.
따라서 이러한 분석의 결과틀 중심으로 우리나라 민간임대주택 지원체계에 대한 발전방안으로는 다음과 같다.
첫째, 금융지원의 개선방안으로 국민주택기금에서 (1) 민간임대주택에 대한 대출액을 일정부분을 확보하여야 하고, (2) 민영주택자금의 일환인 주택은행에서의 민간임대주택에 대한 중기의 자금을 장기화하고 이자율과 거치기간을 국민주택기금에서와 마찬가지로 조정하여야 하고, (3) 國民住宅基金의 자금조성은 주택채권의 발행등 주택경기의 영향을 많이 받기 때문에 민간임대주택의 공급을 안정화시키기 위해서는 국민주택기금의 자금조달을 안정화 시키는 대책을 마련하여야 한다. 임대주택의 입주자에 대한 금융지원은 우리나라 전세자금에 알맞도록 현실화하여 호당 한도액의 범위를 확대하여야 한다.
둘째, 민간임대주택에 대한 세제상의 개선방안은 민간임대주택의 장기화를 유도하기 위해서 5년이상 임대후 분양하는 임대주택에 대해 다른 세금의 면제, 즉 재산세를 현행의 50%보다 더 높은 감면의 혜택을 주어야 할 것이다.
앞으로의 연구과제는 민간임대주택중 制度圈의 賃貸住宅에 대한 연구는 收益性分析을 중심으로 하는 연구외에 非制度圈의 임대주택 즉, 전·월세에 사는 賃借者의 지원에 관한 연구도 병행하여 이루어져야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The aim of this thesis is to analyse the change of policy on private rental housing from 1981 to 1993 and to investigate the supporting system for the housing, dividing it into tax and financial supporting systems.
The results I arranged through the aim and method are as follows:
First, as for the financial support for building contractor, (I) every housing is supported In the case of housings below 60§³ by the long-term and low-interest money, that is, repayment in 20 years with a l0-year grace period at an annual interest of under 3% till 120 million won from national housing fund; (2) in the case of housings from 60§³ to 80§³, it is supported by the middle-term money, that is, repayment in 10 years with one-year grace period at an annual interest of 11.5% till 150 million won from private housing money of the Korea Housing Bank. But the condition of loan Is not better than the national housing fund, so that, there is seldom to be loaned.
Second, as for the financial support for mover into the private rental housing, the Korea Housing Bank and other banks support "the deposit money for the lease of a housing" from 15 to 20 million won.
Third, as for the tax support for the private rental housing, (I) acquisition tax and registration tax which are Imposed when acquisited the housing are exempted; (2) Property tax Imposed during possessing the housing is lower by 50%; (3) transfer Income tax Imposed when sold the housing is, if selling after 5 years, exempted.
Focusing on the analysed results, therefore, the improving measeres for the supporting system of private rental housing in Korea are as follows:
First, as for the financial support, with the national housing fund, we should (1) secure a certain part of loan money for private rental housing, (2) extend the term of loaning money for the housing in Korea Housing Bank and rearrange the Interest and grace term to the same with the national housing fund, and (3) Prepare a measure to stabilize the supply of private rental housing because that making the national housing fund Is influenced by the housing marketing.
Second, as for the tax, other taxations for the rental housing parceled after 5 years should by exempted in order to lead the extension of private rental housing, that is, the reduction of property tax should be hightened more than 50% at present.

목차 (Table of Contents)

• 第一章 序論 = 1
• 第1節 硏究의 目的 = 1
• 第2節 硏究의 範圍 및 方法 = 4
• 1. 硏究의 範圍 = 4
• 2. 硏究의 方法 = 5
• 第二章 民間賃貸住宅의 支援體系의 理論的 背景 = 7
• 第1節 民間賃貸住宅의 意義 = 7
• 1. 民間賃貸住宅의 槪念 = 7
• 1) 住宅의 槪念 = 7
• 2) 民間賃貸住宅의 槪念 = 13
• 2. 民間賃貸住宅의 役割과 特性 = 16
• 1) 民間賃貸住宅의 役割 = 16
• 2) 民間賃貸住宅의 特性 = 19
• 3. 民間賃貸住宅의 必要性과 效果 = 21
• 1) 民間賃貸住宅의 必要性 = 21
• 2) 民間賃貸住宅의 效果 = 26
• 第2節 民間賃貸住宅 支援體系의 必要性과 效果 = 28
• 1. 支援體系의 意義와 必要性 = 28
• 2. 支援의 效果 = 32
• 第三章 民間賃貸住宅 支援體系의 實態分析 = 35
• 第1節 民間賃貸住宅의 實態 = 35
• 1. 民間賃貸住宅 政策의 變遷 = 35
• 2. 民間賃貸住宅의 實態 = 37
• 第2節 民間賃貸住宅의 支援體系 = 40
• 1. 稅制支援體系 = 41
• 1) 民間賃貸住宅 供給者를 위한 稅制支援 = 41
• 2) 民間賃貸住宅 需要者를 위한 稅制支援 = 44
• 2. 金融支援體系 = 47
• 1) 國民住宅基金의 支援 = 50
• 2) 韓國住宅銀行의 支援 = 55
• 第四章 民間賃貸住宅 支援體系의 改善方案 = 58
• 第1節 民間賃貸住宅의 問題點과 改善方案 = 58
• 1. 民間賃貸住宅의 問題點 = 58
• 2. 民間賃貸住宅의 改善方案 = 60
• 第2節 支援體系의 改善方案 = 62
• 1. 稅制支援의 改善方案 = 62
• 2. 金融支援의 改善方案 = 64
• 第五章 結論 = 68
• 참고문헌 = 71
• ABSTRACT = 75