AHP에 의한 개발리츠의 위험요인에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

리츠(REITs)란 다수의 투자자로부터 투자 자금을 모집한 후 주식회사 형태로 실물 부동산 또는 부동산과 관련된 유가증권 등에 투자·운용하고 얻은 수익(부동산 임대수익, 개발이득, 매매차익, 부동산과 관련된 투자 이익 등)을 투자자들에게 배분하는 회사이다.
2007년 총자산의 전부를 개발사업에 투자할 수 있는 개발전문리츠가 도입되었으나, 기대만큼 시장의 성장을 이루지 못하고 있다. 개발전문리츠는 부동산시장과 금융시장이 결합된 새로운 상품이며, 실물자산을 매입할 수 있는 투자이기도 하다.
본 연구에서는 AHP에 의한 개발리츠의 위험요인와 중요도를 도출하고자 하였다. 이를 위해 개발리츠 사업 진행시 직접적으로 영향을 줄 수 있는 요소들인 개발 및 거시환경, 재원조달, 개발리츠 제도, 자산관리회사(AMC) 순으로 항목을 분류하여 대·중·소분류 순으로 하위항목을 세분화하여 위험 요소의 중요도 파악이 가능하도록 설계하였다.
본 연구는 개발리츠의 참여 전문가를 상대로 설문을 실시하였고, 도출된 설문자료를 바탕으로 AHP 의사결정기법을 사용하여 각 요소들의 중요도와 복합가중치를 도출하였다. 이를 바탕으로 개발리츠 사업에 참여하는 자산관리회사, 투자기관, 시행사, 리츠업무관련 단체의 각 부문의 참가자들의 중요도 평가수치를 비교하여 다음과 같은 시사점을 도출하였다.
첫째, 개발리츠 의사결정의 최상위계층에서는 재원조달의 중요도가 0.307로 다른 항목에 비해 상대적으로 높은 비중을 차지하고 있으며, 다음으로는 개발 및 거시환경, 자산관리회사, 개발리츠 제도의 순으로 나타났다.
둘째, 개발 및 거시환경에서는 사업대상지가 가장 중요한 요소로 분석되었고, 재원조달에서는 투자자금 모집과 회수방안의 중요성이 거의 동일하게 나타났으며, 개발리츠 제도에서는 영업인가/공모의 중요성이, 자산관리회사에서는 개발기획 능력이 가장 중요한 요소임을 알 수 있었다.
개발리츠에 참여하는 전체 참여자들은 투자자금의 안정적인 회수방안을 가장 중요시하고 있음을 알 수 있었다. 이에 대한 상위 복합 가중치 내용에 따르면 투자 자금의 회수의 불투명, 투자자 모집 어려움, 토지 매입가격의 상승, 투자 수익률 확보의 어려움, 미분양 발생에 따른 재무위험 등의 순으로 재원조달 측면을 가장 중요하게 가중치를 평가하였다.
이상 각각의 개발리츠 참여자들은 상이한 위험 요인항목에서 각기 다른 리스크인자의 중요도를 평가하면서 각 주체들 간 위험요인을 바라보는 데에 있어서 약간의 다른 시각을 보였지만 공통적으로 높게 나온 재원조달 항목의 투자자금 모집과 사업의 안정성과 관련된 회수방안에 대한 요소였다.
이와 함께 개발리츠의 성공적인 수행을 위해서는 비단 개발환경, 제도, 자금조달 측면 뿐만 아니라 개발리츠 참여자간 조화로운 협력관계가 개발리츠 성공과 위험요소 해소에 중요한 영향요인임을 설명하고 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 방법 및 범위 = 2
• 제3절 선행연구의 검토 = 6
• 1. 개발리츠와 관련된 연구 = 6
• 2. AHP분석기법을 이용한 부동산 개발사업에 관련된 연구 = 7
• 제2장 개발전문리츠의 개념 및 현황 = 10
• 제1절 리츠에 관한 기초이론 = 10
• 1. 도입배경 = 10
• 2. 부동산투자회사의 구조 및 종류 = 11
• 3. 현황 = 13
• 제2절 개발전문리츠의 이해 = 19
• 1. 도입배경과 의의 = 19
• 2. 구조 = 21
• 3. 투자 및 운용 = 24
• 제3절 개발전문리츠의 현황 및 사례 = 27
• 1. 개발전문리츠의 현황 = 27
• 2. 개발전문리츠의 사례 = 28
• 제3장 분석모형 = 35
• 제1절 연구모형의 설계 = 35
• 1. AHP 모형의 이해 = 35
• 2. 설계의 기본구조 = 38
• 3. 평가항목의 설정 = 41
• 4. 설문대상자 선정 = 42
• 제2절 변수구성 = 43
• 1. 개발 및 거시환경 = 45
• 2. 재원조달 = 45
• 3. 개발리츠 제도 = 45
• 4. 자산관리회사 = 46
• 제4장 실증분석 = 47
• 제1절 자료의 수집 및 표본의 특성 = 47
• 1. 자료의 수집 = 47
• 2. 분석표본의 특성 = 47
• 제2절 분석결과 = 48
• 1. 논리적 일관성 검증 = 48
• 2. 중요도 및 복합가중치 분석의 설계 = 51
• 3. 전체 복합 가중치 평가 종합 = 51
• 4. 전문 직군별 복합 가중치 분석 = 53
• 제5장 결론 = 64
• 제1절 연구결과 요약 = 64
• 제2절 연구의 한계 및 향후과제 = 66
• 참고문헌 = 68
• <부록1> 설문지 = 71
• ABSTRACT = 84