전속중개계약의 정착방안 및 효과 연구 : 대전광역시를 중심으로 = A Study on Settled Effect to Exclusive Agency : Focused on Daejeon City

국문 초록 (Abstract)

한국의 부동산 시장은 호경기와 불경기의 가격 폭이 매우 크고 경직되어 있으며 불법행위가 만연되어 시장이 매우 혼탁하고 국민들은 부동산에 대한 선호도가 높아 투기적인 가격이 형성되고 있다. 이러한 시장의 문제점을 바로잡기 위해서는 주택정책과 토지정책, 세제정책도 중요하지만 근본적인 중개시장의 문제점을 간과하고 시정해야할 필요가 있다. 한국의 부동산 중개시장의 문제점을 살펴보면 다음과 같다.
첫째, 중개계약제도가 서면화 되지 못했다. 중개계약이 전근대적인 구두방식으로 보편화되어 분쟁의 소지가 많고 불법업소의 양산을 초래하고 있으며 서비스 수준의 향상을 어렵게 하는 등 많은 문제점을 노출시키고 있다.
둘째, 공인중개사를 과다 배출하고 있다. 외환위기 이후 실업률을 낮추는 대안으로 공인중개사를 외환위기 이전보다 연간 1000%가 넘게 배출하고 있어서 시장의 과열화을 촉발시키고 전문성이 결여되고 있다.
셋째, 등록 제도를 허가제로 전환해야 한다. 선진국들은 중개업의 선진화를 위하여 대부분 허가제로 하고 있으나 한국은 1999년 허가제를 등록제로 전환 하여 역행 행정을 하고 있다.
이외에도, 보조원 자격제도도입과 중개업자 교육의 강화, 중개업자의 수습제도도입, 권원보험제도 도입 등이 시급한 문제점들로 나타나고 있으나 그 중에서도 가장 중요한 문제가 중개계약 제도라고 할 수 있다.
한국의 중개계약제도는 가장 낮은 수준의 보통중개계약이 일반화 되어 있으며 그것마저도 구두방식으로 보편화 되어 있어 중개시장의 많은 문제점들을 야기 시키고 있으며 비효율성을 초래하여 많은 사회적 비용을 지불하고 있다.
이와 같은 중개계약제도 하에서는 중개서비스 수준의 향상을 어렵게 하고 있으며 대형화가 불가능하여 국제경쟁력을 갖출 수 없다. 또한 중개업의 경영에 낭비적인 요소가 많아 중개업의 경영수지 악화를 초래하는 등 많은 시장의 문제점을 노출 시키고 있다. 이미 선진국들은 이러한 모순점들을 제도적으로 방지시키기 위하여 보통중개계약을 사용하지 않고 있으며 전속중개계약에서 독점중개계약 형태로 발전하고 있다.
한국은 1993년 전속중개계약을 도입하였으며 그 내용은 일반적인 중개계약의유형인 전속중개계약과 독점중개계약의 장점을 발췌하여 한국식 전속중개계약을 만들었던 것이다. 그러나 그 정착 방안을 제시하지 못하여 아직도 전근대적인 구두 중개계약이 일반화되고 있어 부동산 시장의 안전성을 해치고 있다. 이제는 한국식 전속중개계약을 어떻게 얼마나 빨리 정착 시키느냐가 중개시장을 안정시키고 선진화된 시장을 구축할 수 있느냐 하는 문제로 남아 있다.
본 연구는 전속중개계약의 정착 방안을 다음과 같이 제시하였다.
첫째, 전속중개계약을 의무화해야 한다. 중개사법상 임의 규정으로 되어있는 조항을 강행규정으로 바꾸고 일정금액 이상의 거래는 전속중개계약을 할 수 있도록 의무화해야 한다.
둘째, 대국민 홍보와 중개업자 교육을 실시해야 한다. 지금까지 구두 방식으로 익숙해진 국민들에게 전속중개계약의 장점과 필요성을 홍보하여 인식을 전환시키고 중개업자들에게 교육을 통하여 중개책임과 의무감 등을 부여해야 한다.
셋째, 시장의 지도?감독을 강화하고 전속중개계약을 신고하도록 해야 한다. 현재의 중개시장은 불법이 난무하는 혼탁한 시장이 형성되어 있다. 지도?감독을 협회와 병행 하여 감독관청의 한계성을 보완하고 전속중개계약을 신고하도록 하여 실거래 신고와 함께 시장의 투명성과 부동산 시장의 데이터베이스를 구축할 수 있도록 해야 한다.
이와 같이 전속중개계약이 정착 된다면 다음과 같은 효과를 거둘 수 있다.
첫째, 매년 관공서 행정비용, 중개업자와 의뢰인들의 시간비용을 최소 1조1,400억원 이상의 사회적 비용이 절감되는 경제적 가치 창출을 가져올 수 있다.
둘째, 중개업을 기업화 시키게 되어 서비스 수준의 향상과 국가 경쟁력을 높일 수 있다.
셋째, 유통망의 혁신적인 발전으로 신속한 거래 시스템이 구축되어 경제의 활력과 부동산 시장의 효율성을 동시에 높일 수 있다.
넷째, 불법업소의 퇴출을 촉진하고 사기 등의 피해를 방지 할 수 있으며 시장의 왜곡현상을 바로 잡아 가격의 안정을 가져오게 되어 전반적인 부동산 시장의 안정과 중개업의 선진화를 촉진시킬 수 있다.
이외에도 한국의 부동산 중개시장의 선진화를 위해서는 공인중개사의 배출인원을 시장 수요에 맞도록 적절히 조절해야 하며 부동산 호경기에 많은 중개업자들이 시장에 진입하여 시장을 과열시키지 않도록 중개업을 허가제로 전환해야 한다.
그리고 보조원 자격제도를 도입하여 시장의 전문성을 함양시키고 공인중개사 수습제도 도입으로 중개업자의 업무 능력과 전문성을 제고시켜 준다면 한국의 부동산 시장의 선진화는 매우 빠르게 진행되어 자산의 국부 유출을 방지하고 세계화의 변화에 대응할 수 있는 경쟁력을 확보하게 될 뿐만 아니라 국민들은 안정된 시장 속에서 양질의 서비스를 제공 받을 수 있을 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 = 1
• 제2절 연구목적과 범위 = 2
• 제3절 선행연구 및 연구방법 = 5
• 제2장 부동산 중개계약 = 7
• 제1절 중개계약의 유형 = 7
• 제2절 우리나라의 중개계약 = 10
• 제3절 외국의 중개계약 = 16
• 제3장 우리나라 중개업의 역사와 문제점 = 33
• 제1절 우리나라 중개업의 역사 = 33
• 제2절 우리나라 중개업의 문제점 = 37
• 제4장 전속중개계약의 정착방안 = 50
• 제1절 전속중개계약 정착의 필요성 = 50
• 제2절 전속중개계약의 정착방안 = 54
• 제5장 전속중개계약의 정착 효과 = 60
• 제1절 경제성 = 60
• 제2절 효율성 = 67
• 제3절 안정성 = 69
• 제6장 결론 = 73
• 참고문헌 = 76
• 국문초록 = 78
• 감사의 글 = 81
• 설문지 = 82