도시형생활주택 공급 활성화를 위한 정책개선방안 연구 : 저소득층을 위한 도시형생활주택(원룸형) 공급을 중심으로 = A Study on the Policy Improvement for Urban-life-housing Supplying Activation : Focused on the Urban-life-housing(one room type) Supplying for the Low-Income Bracket

국문 초록 (Abstract)

【국문초록】

도시형생활주택 공급 활성화를 위한 정책개선방안 연구
- 저소득층을 위한 도시형생활주택(원룸형)공급을 중심으로

최근 1~2인 가구는 꾸준히 증가하고 있으나, 이들이 주로 거주하는 소형 주택이 감소하는 추세를 보이고 있어 임대료 상승 및 주거환경의 악화가 우려된다. 정부는 최근 급증 추세인 1~2인 가구의 주거안정을 도모하고 그 간 사회문제가 되어왔던 고시원 주거문제를 근본적으로 해소하기 위한 새로운 유형의 소형 주택 공급을 목표로 2009년 4월 21일 주택법 시행령에 도시형생활주택의 3가지 종류(단지형 다세대주택, 원룸형 주택, 기숙사형 주택)를 신설하였다.
본 연구에서는 기존에 공급된 오피스텔, 주상복합 원룸아파트와 비교 가능한 원룸형 도시형생활주택을 대상으로 원룸형 도시형 생활주택에 대한 정책내용과 실제 도심 내 1인 주거현황을 비교 분석하여 정책목표인 1인가구를 위한 소규모 주택공급의 확대, 도심 내 저소득 계층에 대한 사회안전망 구축의 달성가능성을 검증하고 정책목표 달성을 위한 수정, 보완사항에 대하 알아보고자 한다.
1인 가구에 대한 선행 연구 자료 검토 및 1인 가구에 대한 이론적 검토 결과 최근 들어 1인 가구에 대한 연구가 증가하고 있다는 것을 알 수 있었으며 선행연구를 1인 가구 증가 추세, 1인 가구의 특성, 서울과 수도권 1인 가구의 특성으로 나누어 분석 한 결과 1인 가구는 1995~2005년간 93%가 증가하였으며 2008년 335만 가구였던 1인 가구가 2020년에는 411만 가구로 증가할 것으로 예상되었다. 또한 1인 가구의 특징을 보면 저소득층이 많으며 고소득층과 저소득층간의 소득격차가 크고 대부분의 경우 차가에서 거주하는 것으로 나타났으며 1인 가구 주택 유형 조사 결과 주거형태가 원룸, 오피스텔, 레지던스 등의 고급형 1인 주거와 고시원, 옥탑방, 반지하와 같은 열악한 주거로 분리되어 있음을 알 수 있었다.
도시형생활주택 정책의 주요 내용을 보면 주택법 제2조 4호 "도시형 생활주택"이란 150세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 말한다.‘고 되어 있으며 주택법 시행령 제3조(도시형생활주택)에 단지형 다세대주택, 원룸형 주택, 기숙사형 주택의 3가지 정의를 내리고 있다. 구체적인 지원방안 및 규제완화 내용을 보면 시설기준에서의 공동주택의 부대복리시설 설치 면제, 건축기준 완화, 주차장 설치기준 완화, 기존 유휴상가․제조시설 및 다가구주택 등의 용도변경 허용, 임대방식 외에 분양도 허용, 단 분양가상한제, 청약가점제, 지역 우선공급제도 등 주택법령상 기존의 분양제도 적용을 배제하고 저리의 주택기금을 건설자금으로 지원하는 내용, 임대사업자 요건에 1～2인 가구 용 주택을 포함하여 양도세 중과배제 및 종부세를 비과세하고 공공이 건설하거나 기금지원을 받아 건설한 경우 현행 규정에 의해서 임대료를 제한한다. 단 기금 지원 없이 민간이 건설한 경우 시장에서 자율 결정하는 것을 원칙으로 하며 일정규모(20～149호)로 집단화하되 기존 청약제도와 공동주택 관리규정을 적용하지 않는다.
2009년 4월 21일에 주택법 시행령에 도시형생활주택이 신설된 이후 8월 23일, 9월 25일 2차례에 걸쳐 추가적인 규제완화조치가 이루어져 주택기금 지원, 주차장 확보기준 추가완화, 면적제한 완화 등이 이루어 졌다.
1인 가구의 임대료 지불 현황과 현재 서울에서 공급되고 있는 오피스텔의 현황을 비교 분석한 결과 서울시 1인 가구 중 상위 10%만이 거주할 수 있는 임대료를 가지고 있으며 원룸형 도시형 생활주택의 세대 당 면적 제한(12m2~50m2)은 현재 공급되고 있는 고급형 1인 주거인 오피스텔의 면적과 큰 차이가 없어 원룸형 도시형 생활주택이 20m2~50m2 로 공급될 경우 저소득층을 위한 소형 주택 공급이라는 정책목표를 달성하기 어려운 것으로 나타났다.
주택공사에서 추진 중인 원룸형 도시형생활주택 시범사업을 대상지로 사업성을 분석한 결과 원룸형 도시형 생활주택의 임대료는 기존 원룸, 오피스텔과 큰 차이를 보이지 않을 것으로 나타났으며 단위세대 규모별 (15m2, 25m2, 35m2, 45m2) 사업성을 분석해본 결과 15m2, 45m2보다 25m2, 35m2 규모의 사업성이 높게 나와 현재의 제도로는 20m2이하의 저소득층을 위한 도시형생활주택이 공급되기 어려운 것으로 나타났다.
저소득층을 위한 원룸형 도시형생활주택이 공급되기 위해서는 1인 가구 중 상위 10%이상만이 거주 가능한 월 50만원의 임대료가 책정될 것으로 예상되는 전용면적 20m2을 기준으로 12~20m2 범위와 20m2 이상인 경우에 대한 차등적인 규제완화와 지원방안이 필요하며 차등적인 규제완화와 지원방안으로는 주택기금을 통한 건설자금 지원 시 기준을 현재의 전용면적(m2)당 일정금액이 아닌 가구(호) 당 일정금액으로 산정하는 방안, 주차장 완화규정을 12m2~20m2의 경우 90m2당 1대 확보, 20m2~50m2의 경우 45m2당 1대를 확보하도록 차등 적용하는 방안이 있으며 주택기금 지원 기준 변경과 주차장 완화규정을 차등 적용하여 사업성 분석을 수행한 결과 대형평형과 소형평형의 사업성 차이가 상당부분 개선되어 저소득층을 위한 원룸형 도시형생활주택 공급을 활성화 시킬 수 있는 것으로 나타났다.





















주제어 : 도시형생활주택, 원룸형, 저소득층, 정책개선, 종로1,2,3,4가동, 오피스텔, 고시원, 차등지원, 건설자금, 주차장 완화규정

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Abstract

A Study on the Policy Improvement for Urban-life-housing Supplying Activation
- Focused on the Urban-life-housing(one room type) Supplying for the Low-Income Bracket

Kang, Jung-Wook
Department of Urban Planning
Graduate School of the University of Seoul
Advised by Professor Kim, Ki-Ho, Ph.D


Recently 1~2 person(s) household are constantly being increased, but the tiny house in which they live is tending downwards that is concerned of the escalating lease and housing environment deterioration. The government with the objective of new type of tiny housing supply to help for the recently increasing 1~2 person(s) household neighborhood stability and to give essential solution for the recent social problems of gosiwon housing made new establishment of 3 types of urban-life-housing(the plot type multifamily house, one room type housing, dormitory type housing) in the Enforcement Ordinance, the Housing Act in April 21st, 2009.
In this research on the one room type urban-life-housing that is compared with the office-tel, residential & commercial complex one room apartment previously supplied I will make the comparative analysis of one room type urban-life-housing policy and of the 1 person housing status in the real downtown, verify the possible achievement of 1 person tiny housing supply enlargement and of social safety network for the low income groups in the downtown, and inquire into the changes and development needs for the policy goal attainment.
The result of reviewing the previous research data on 1 person household and its theoretical review revealed that recently the research on 1 person household is being increased, and the result that analyzed the previous research by dividing it in 1 person household increasing trend, 1 person household characteristics, 1 person household characteristics in Seoul and in metropolitan area estimated that 1 person household during 1995~2005 was increased to 93%, which was 3,350,000 in 2008 will be increased 4,110,000 households in 2020. Also, it was revealed that 1 person household is constituted by lots of low income groups, with the high income differentials between the high income groups and low income groups, most of them live in rented house, and the result of surveying 1 person housing type revealed that the housing options are classified in the high class 1 person housing of high class one room, office-tel, residence and in the class residing in the inferior housing such as gosiwon, rooftop room, crawl space.
The main policy of urban-life-housing policy in art.2-4, of the Housing Act contains that “the urban-life-housing” refers to the housing corresponding to the residential size less than 150 generations and that is determined by the executive order.’, with 3 types of the plot type multifamily house, one room type housing, dormitory type housing defined by the art.3(Urban-Life-Housing) of Enforcement Ordinance on the Housing Act. The detailed support plan and deregulation contains that the additional welfare facilities installation exempted by APT facility criteria, the architectural criteria relieved, the parking lot installation standards relieved, the existing idle shops, manufacturing facility and multifamily housing zoning change allowed, the other sale out of rental system allowed, but when it was built by the public with the land transfer taxes, heavy taxes excluded and without paying the real state taxes or by support fund excluded by including the 1~2 housing in the tenants condition the content of which excludes the existing sales system according to the Housing Act such as the sale price cap regulation, the subscription add point system, the local first supplying system etc. and sponsors the housing fund at a low rate of interest as construction fund, the rental rates will be limited by the actual regulation. However, in case that it was built by people without any funding support, it shall be autonomously determined by the market by grouping in certain scale(#20～#149) by market but without applying the existing cooling off system and APT management procedures.
Since April 21st, 2009 when the urban-life-housing was newly established by the Enforcement Ordinance, the Housing Act, the additional deregulation measures were executed twice in August 23rd and September 25th, of which the housing fund support, the parking lot securing standards additionally relieved, the area limiting relieved, etc. were executed.
The result that made the comparative analysis of the actual 1 person housing rental rate payment and of the actual office-tel supplied by Seoul was that only 10% of 1 person dominating class housing in Seoul had the residential rental rate, and the area limitation(12m2~50m2) per generation of the one room type urban-life-housing had no great difference from the high class 1 person residential office-tel area actually supplied, and in case that the one room type urban-life-housing is supplied in the middle and large scale, it would be hard to achieve the policy goal of tiny housing supply for the low income groups. Also, the result that analyzed the feasibility for the one room type urban-life-housing pilot project promoted by the Housing Corporation revealed that the rental rate of the one room type urban-life-housing will not show a great difference from the other existing one room, office-tel, and the result that analyzed the feasibility per unit generation scale(15m2, 25m2, 35m2, 45m2) revealed that the feasibility was highly shown with the scale of 25m2, 35m2 than of 15m2, 45m2that is hard to supply the urban-life-housing for the low income groups less than 20m2 by the actual system.
To supply the one room type urban-life-housing for the low income groups based on the exclusive area of 20m2 expected that will be paid monthly 500,000 won by only 10% of 1 person dominating class housing, it is necessary to relieve the differential regulation and support plan for the area of 12~20m2 and more than 20m2, which is the plan that calculates the basis not in certain amount per actual exclusive area(m2) but in certain amount per household(#)when sponsoring the construction fund through the housing fund, and the plan that makes the differential plan to assure 1 household per 90m2 when the parking lot relieving regulation is 12m2~20m2 and 1 household per 45m2 when the parking lot relieving regulation is 20m2~50m2; the result that made the modified basis of housing fund support and the differential application of parking lot relieving regulation revealed that the feasible difference between the large scale and small scale would be mostly improved so it can activate the one room type urban-life-housing supply for the low income group.



Keyword : Urban-life-housing, One room type, Low-Income Bracket, Policy Improvement, Jongno1,2,3,4ga dong, office-tel, gosiwon, differential regulation and support, sponsoring the construction fund, parking lot relieving regulation

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 국문 초록 i
• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 4
• 제 2 장 이론적 검토 6
• 제 1 절 선행연구 분석 6
• 1. 1인 가구 증가 추세에 관한 연구 6
• 2. 1인 가구 특성에 관한 연구 7
• 3. 서울과 수도권의 1인 가구 특성에 관한 연구 7
• 제 2 절 1인 가구 주택유형 분석 8
• 1. 고시원 현황 9
• 2. 기타 1인 가구 주택 현황 10
• 제 3 장 저소득층을 위한 도시형생활주택의 필요성 12
• 제 1 절 도시형 생활주택 정책 12
• 1. 정책의 목표 12
• 2. 정책의 추진과정 14
• 3. 법안의 내용 15
• 4. 정책의 주요 내용 16
• 5. 도시형생활주택 개정안 19
• 6. 주차장 완화구역 21
• 제 2 절 저소득층을 위한 주택의 필요성 22
• 1. 저소득층을 위한 주택공급의 필요성 증가 22
• 2. 서울시 1인 가구의 지불 임차료 현황 23
• 3. 임대료 추정을 위한 비교사례(오피스텔)현황 24
• 4. 오피스텔 시세를 근거로 한 임대료별 거주 가능면적 30
• 제 4 장 저소득층을 위한 도시형생활주택(원룸형) 공급 가능성 검토 31
• 제 1 절 시장 상황 검토 31
• 1. 공급이 예상되는 주택규모에 대한 검토 31
• 2. 저소득층을 위한 주택공급 확대 가능성에 대한 검토 34
• 제 2 절 정책의 지원내용, 규제완화 검토 36
• 1. 건설자금 지원 방안 검토 36
• 2. 주차장 기준에 대한 검토 37
• 제 5 장 저소득층을 위한 도시형생활주택(원룸형) 공급활성화 방안 38
• 제 1 절 규모별 차등 지원 및 완화 기준 도입 검토 39
• 1. 차등지원 기준 면적 산출을 위한 사업성 검토 39
• 2. 차등지원 기준 면적 산출을 위한 최소주거기준 검토 45
• 제 2 절 건설자금 지원 방식에 대한 검토 51
• 1. 건설자금 지원 시 금액산정 기준 변경 안 51
• 2. 건설자금 지원 시 금액산정 기준변경에 따른 사업성 변화 53
• 제 3 절 주차장 완화 기준에 대한 검토 55
• 1. 주차장 완화 차등기준 적용안 55
• 2. 주차장 완화 차등기준 적용에 따른 사업성 변화 57
• 제 6 장 결 론 59
• 1. 연구의 결과 59
• 2. 연구의 한계점과 향후 연구방향 60
• 참고문헌 61
• Abstract 62