정비사업 사업성변화에 따른 투자결정 인식에 관한 연구 = A study on the perception of investment decisions according to changes in business feasibility of improvement project

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

During the last administration, Korea's real estate prices skyrocketed, and everyone was so eager to invest in real estate that a new word, 'Yeongkkeul' was coined. During this period, people who thought that newly built apartments were too expensive and therefore not worth investing in, or people who invested a small amount of money and naturally wanted real estate for actual residence over time, investing in improvement project as a place to invest in real estate is commonly referred to as a cost-effective product. At this time, in the real estate market in the Busan area, there was talk that the revenue could increase by stage, such as an additional 50 million won if a improvement zone was designated, an additional 100 million won if a cooperative was established, and an additional 150 million won if a construction contractor was selected. However, recently, international war broke out, interest rates rose, the real estate market entered a downward trend, and to make matters worse, construction costs also rose due to rising prices and labor costs. From the perspective of the businessowner of the improvement project, it is difficult to increase the sales price that should be set as income, and the difficult times have arrived when construction costs among the expenses that must be spent are rising, so many improvement areas are in a situation where business feasibility is inevitably reduced. In addition, many investors who are interested in improvement project that can be entered into with low initial investment costs compared to the rising housing prices during the real estate boom have become union members in most improvement areas, so from the union's perspective, the opinions of only indigenous people living in the improvement area couldn’t be considered. Accordingly, in improvement project, there are many cases where business feasibility is reduced due to increases in construction costs, changes in economic conditions, and conflicts between unions and union members. As a result, this study examines the impact of each factor on the business feasibility of improvement project and how they change. We looked into whether it exists through literature, previous studies, and cases. As an example, among the redevelopment and reconstruction project areas in the Busan region, two sites each where business feasibility changed due to the each relevant factors were selected and analyzed for feasibility, and used as the basis for empirical analysis. In this situation of changing business feasibility, we analyzed the importance of what investors in improvement projects think about factors that are important and hindering the promotion of improvement projects, and analyzed the investment status, investment satisfaction, and reinvestment awareness when investing in maintenance projects. The research was analyzed through a questionnaire. First, as a result of analyzing the general information of the survey respondents, the majority of respondents were in their 40s in age group, college graduates in education level, and household annual income of less than 50 million to 100 million won. Regarding the level of knowledge about the maintenance business, 33.9% responded that they were average, 37.8% responded that they knew, and 28.3% responded that they did not know much. In addition,89.2% of people had investment experience (intent), and they also showed high levels of investment satisfaction and reinvestment awareness. Second, in the analysis of changes in the business performance of the improvement project, respondents were asked about the important factors and obstacles in promoting the improvement project. As a result of the response, the percentage of respondents who answered business performance and member contributions was the highest, and the percentage of respondents and APT brands among the important factors was relatively low. Next, it was found that the increase in construction costs was the biggest obstacle, and considering that the percentage of respondents who answered "constructors and APT brands" in important factors was the lowest, it can be said that contractors who can lower construction costs are preferred over the APT brand of contractors. Third, as a result of the analysis of the perception of investment decisions in improvement project, the majority of people responded that the purpose of investment was to realize profits through sales and that the holding period at the time of investment was less than 3 to 5 years. In addition, when it comes to investment, many people responded that they invest before improvement area designation and that most of them invest in the early stage of the business before establishing a cooperative due to the low initial investment cost. In connection with this, it was revealed that they prefer products worth less than 200 million won. Many people responded that the location factor considered important when investing in improvement project is transportation facilities, and that parking facilities were considered the most important functional factor. In addition, in the analysis of matters that investors should consider other than business feasibility when business feasibility declines, the location of the area (97.2%) is considered to be the most important, and the high-end brand proposed by the contractor (73.2%) is relatively less important. appeared low. Investment satisfaction and reinvestment awareness related to investment in improvement project were also high. Five implications were proposed based on the results of the empirical analysis.First, from the union's perspective, the focus should be on transparent management of the union and doing its best to eliminate discord between the union and its members to quickly promote projects. Second, in improvement project, constructors should not try to collect high construction costs by promoting high-end brands, but should come up with ways to improve the cooperative's business feasibility by lowering construction costs. Third, if business feasibility cannot be improved in the current market situation where the business feasibility of the improvement project is declining, consideration of matters other than business feasibility must be given priority and investors, who can be considered union members, must be able to present matters that are satisfactory. Fourth, although improvement project, such as redevelopment and reconstruction, are public projects, it cannot be said that they are projects only for residents in the improvement area. Investors invest aggressively and obtain membership qualifications, so the cooperative must proceed with the project taking investors into consideration as well. do. Fifth, those who plan to invest in improvement project should carefully consider the place and location of the area before investing in cases where business feasibility is declining, as has been the case recently. We believe that research and analysis on the investment decision perception of improvement project investors in the event of changes in business feasibility in this improvement project will be helpful in identifying preferred areas in the future and helping investors make investment decisions.

국문 초록 (Abstract)

지난 정권 동안 우리나라의 부동산은 폭등하며 ‘영끌’이라는 신조어까지 생길 정 도로 너나 할 것없이 사람들은 부동산 투자에 혈안이 되었었다. 이 시기 동안 신축 아파트는 너무 올라 투자성이 약하다고 생각한 사람, 혹은 적은 돈으로 투자하여 시 간이 지나 자연스레 실주거용으로서의 부동산을 원하는 사람 등 부동산에 대한 투 자처로서 정비사업 투자는 흔히 말하는 가성비 좋은 물건들이었다. 이 때 부산지역 의 부동산 시장에서는 정비구역 지정이 되면 웃돈 5천만원, 조합설립이 되면 웃돈 1 억원, 시공자가 선정되면 웃돈 1억5천만원 등 추진단계별로 프리미엄이 오를 수 있 다는 이야기가 나돌 정도였다. 그러나 최근에는 국제전쟁이 발발하고 금리는 상승하 며, 부동산 시장은 하락세에 접어 들었고, 엎친 데 덮친 격으로 물가 및 인건비 상 승에 따라 건설공사비 또한 상승하였다. 정비사업의 사업 주체 입장에서는 미분양에 대한 우려로 인해 수입으로 책정해야 할 분양가를 높이기는 힘들고, 지출해야 할 비 용 중 공사비는 올라가는 힘든 시기가 도래함에 따라 사업성이 저하 될 수 밖에 없 는 상황에 처해진 구역도 많아진 상황이다. 또한, 부동산 호황기 동안 높아진 집값 에 비해 낮은 초기 투자비용으로도 진입이 가능한 정비사업에 관심을 가진 많은 투 자자들이 대다수의 구역에서 조합원이 되어, 조합의 입장에서는 마냥 구역내 기존에 거주하던 원주민 만의 의견을 대변할 수도 없는 노릇이 되었다. 이와 같이 많은 정비사업 추진 구역에서는 건설공사비의 상승, 경제여건의 변화, 조합 및 조합원 간 갈등으로 인해 사업성이 저하되는 경우가 다수 발생하고 있음에 따라 본 연구에서는 각 요인별로 정비사업 사업성에 어떠한 영향이 있고 어떻게 변 화하고 있는지에 대해 문헌자료, 선행 연구 및 사례를 통해 살펴보았다. 사례로는부산 지역내 재개발, 재건축 정비사업 구역 중 해당 요인에 의해 사업성이 변화되는 현장을 각 두 개씩 선별하여 사업성을 분석하였으며 실증분석의 근거로 사용하였다. 이렇게 사업성이 변화하는 상황에서 정비사업 투자자들이 정비사업의 추진에 있 어 중요하게 여기는 요인과 저해시키는 요인에 대해 어떻게 생각하고 있는 지 중요 도를 분석하였고, 정비사업 투자시 투자 현황, 투자만족도와 재투자인식도를 설문을 통해 조사 분석하였다. 이와 같은 실증분석을 바탕으로 정비사업에 있어 사업성변화 시 투자자의 투자결정 인식에 관해 연구하여 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 설문 응답자의 일반적 사항에 대하여 분석해 본 결과, 나이대에서는 40대가, 학력 수준에서는 대졸자가, 세대 연소득에서는 5,000만~1억원 미만의 소득 수준이라 는 응답자가 가장 많았다. 정비사업 지식정도에서는 보통이라고 응답한 사람이 33.9%, 알고 있다라고 응답한 비율이 37.8%, 잘 모른다고 응답한 비율이 28.3%로 분 석되었다. 또한, 투자 경험(의향)이 있는 사람은 89.2%로서, 이들은 투자 만족도 및 재투자 인식도 높게 나왔다. 둘째, 정비사업 사업성 변화에 관한 분석에서 응답자에게 정비사업 추진에 있어 중요한 요인과 저해 요인에 대해 질문하였고, 응답 결과 중요요인은 사업성 및 조합 원 분담금이라고 응답한 비율이 높았으며, 상대적으로 시공자 및 APT브랜드는 중요 요인 중 낮게 나타났다. 다음으로 저해요인으로는 공사비 상승을 저해 요인 중 가장 크게 생각하는 것으로 나타났으며, 중요요인에서 시공자 및 APT브랜드라고 응답한 비율이 가장 낮게 나왔음을 감안했을 때, 시공자의 APT브랜드 보다는 공사비를 낮 출 수 있는 시공자를 선호하고 있다고 할 수 있다. 셋째, 정비사업의 투자결정 인식에 대한 분석 결과에서는, 투자목적은 매매를 통 한 수익 실현, 그리고 투자시 보유하는 기간으로는 3~5년 미만이라고 응답한 사람이 가장 많았다. 또한, 투자시점에서는 구역지정 전에 투자한다며, 낮은 초기 투자 비용 으로 인해 대부분이 조합설립 전인 사업 초기에 투자한다고 응답한 사람이 많았으 며, 이와 연계하여 2억원 미만의 물건을 선호하고 있다고 나타났다. 정비사업 투자 시 중요하게 여기는 입지요인은 교통시설이며, 기능적 요인으로는 주차시설을 가장 중요하게 여기고 있다고 응답한 사람이 많았다. 또한, 사업성 저하시 투자자가 사업성 외에 감안해야 할 사항에 대한 분석에서는 해당구역의 위치(97.2%)를 가장 중요 하게 보고 있고 시공자가 제안하는 하이엔드 브랜드(73.2%)에 대한 사항은 상대적으로 중요도가 낮게 나타났다. 정비사업 투자와 관련한 투자 만족도 및 재투자 인식도 또한 높게 나타났다. 실증분석 결과에 따른 시사점으로 다섯 가지를 제안하였다. 첫째, 조합의 입장에서는 투명한 조합 관리와 조합 및 조합원 간의 불화를 없애는 데 최선을 다하여 신속하게 사업을 추진하는 것에 중점을 두어야 한다. 둘째, 정비사업에 있어서 시공자는 하이엔드 브랜드를 내세워 높은 공사비를 받으려 하지 말고 공사비를 낮추어 조합 사업성이 향상될 수 있는 방안을 마련할 수 있 도록 해야 한다. 셋째, 정비사업의 사업성이 저하되는 현재의 시장 상황에서 사업성을 향상시키지 못한다면, 사업성 외의 사항에 대한 고려에서도 우선순위를 두고 조합원이라 할 수 있는 투자자들이 만족할 만한 사항을 제시할 수 있어야 한다. 넷째, 재개발, 재건축으로 대표되는 정비사업은 공익적인 사업임에도 불구하고 구 역 내 거주민만을 위한 사업이라 하기에는 투자자들이 공격적으로 투자하며, 조합원 의 자격을 취득하기에, 조합은 투자자도 감안하여 사업을 진행해야 한다. 다섯째, 정비사업에 투자하려고 하는 사람들은 최근과 같이 사업성이 저하될 경우 에는 정비사업에 투자시 해당구역의 입지와 위치를 잘 따져보고 투자해야 한다. 금번 정비사업에서 사업성이 변화될 경우의 정비사업 투자자가 가지는 투자결정 인식에 관란 연구 및 조사분석을 통해 향후 선호되는 구역의 옥석 가리기와 투자자 가 투자결정을 하는 것에 도움이 될 수 있을 것이라 생각한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법과 구성 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법과 구성 4
• 제2장 정비사업 사업성 및 부동산투자에 대한 이론적 고찰 7
• 제1절 정비사업 사업성의 이해 7
• 1. 정비사업 종류 및 개념 7
• 2. 정비사업 사업성의 개념 12
• 3. 정비사업 사업성의 영향요소 13
• 제2절 부동산투자의 이해 14
• 1. 부동산투자의 개념 14
• 2. 부동산투자의 영향요소 15
• 제3절 정비사업 사업성변화의 원인과 배경 17
• 1. 사업성변화의 원인 17
• 2. 사업성변화의 배경 18
• 제4절 선행연구 고찰 19
• 1. 정비사업 사업성에 관한 선행연구 20
• 2. 부동산 투자결정에 관한 선행연구 23
• 3. 선행연구와의 차별성 26
• 제3장 정비사업의 현황 및 사업성변화 정비구역 사례 29
• 제1절 정비사업 현황 29
• 1. 전국 29
• 2. 부산 32
• 제2절 사업성변화 정비구역 사례 36
• 1. 공사비 변동에 의한 사례 36
• 2. 경제여건 변화에 의한 사례 40
• 3. 조합원 갈등에 의한 사례 42
• 4. 시사점 45
• 제4장 사업성변화에 따른 투자 결정 인식에 대한 실증분석 47
• 제1절 실증분석의 개요 47
• 1. 설문조사의 목적 47
• 2. 표본설정 및 분석방법 48
• 3. 설문조사의 내용 49
• 제2절 설문조사에 따른 실증분석 50
• 1. 조사대상자의 일반적 분석 50
• 2. 정비사업 사업성 변화에 관한 중요/저해 요인 분석 54
• 3. 정비사업 투자 결정 인식 분석 63
• 제3절 실증분석 결과 및 시사점 83
• 1. 실증분석 결과 83
• 2. 시사점 85
• 제5장 결론 88
• 1. 연구의 요약 88
• 2. 향후 과제 90
• 참고문헌 92
• 부 록 94
• Abstract 100