부동산 거래계약의 공증의무화제도에 관한 연구 : 매매, 임대차, 전세권 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In order to argue the subject of this study, the researcher examines the trends of previous studies on Korea's notarization system and proposes a bill to enact the "Act on the Mandatory Notarization of Real Estate Transaction Contracts" (Chapter 4, Section 4). As a way to introduce a notary preparation fair certificate (executive authority) for the notarization compulsory system of real estate transaction contracts, there should be proposed alternatives as a research project on who is dedicated to the operator of notarization, to what extent the scope of notarization will be determined in the method of notarization, and also on the issue of permanent preservation of notarized documents and compensation for damages under the notarization system.

Notarization has the effect of ensuring the authenticity and impartiality of notarized affairs, and the execution of notarization certificates has the effect of enforcing compulsory execution in the event of non-fulfillment of debts between the parties without a judgment. In addition, notarization has the ability to preserve evidence and can be presented as strong evidence in civil and criminal trials. As a result, the "Mandatory Notarization System of Real Estate Transaction Contracts" is an institutional device that can prevent disputes between the parties in advance and prevent the risk of real estate transaction accidents, and has the expected effect as a practical value for the settlement of a credit society, such as reducing the social cost of the litigation economy and fulfilling the promise of the contract.

The purpose of this study is to examine the notarization obligation system of real estate transaction contracts, and the problem of soaring housing prices due to the overheating phenomenon of the Korean real estate market which has led to the instability of people's residential life and the polarization of social conflicts between classes. In addition, the problem of securing the stability of real estate transaction risk was the system of the dual system structure of the register and the register book, and it was found that the lack of public confidence in the registration system and the inadequate registration. Accordingly, the task of precautionary measures to resolve the occurrence of disputes in the real estate transaction contract between the parties as a matter of question should be taken into consideration.

Today, real estate transactions require knowledge of the analysis of rights in legal and economic fields above the expert level because the procedure is complicated. In other words, neglecting the duty to pay attention and prevent real estate transaction accidents as a responsibility of private autonomy is insufficient to protect property rights, which are fundamental rights of the people under the constitution. This is the reason why the study began to present the necessity of a notarization system by a notary preparation fair certificate (executive authority) of real estate transaction contracts as a resolution of the risk of real estate transaction contracts, transparency of real estate transaction contracts, and authenticity.

The risk problem of Korea's real estate transaction contract system arises from the structure of the transaction in which the buyer prepays the down payment at the conclusion of the contract of sale, thereafter pays the intermediate payment, and then enters the registration stage at the same time as the payment of the balance. In other words, the change in gains and losses of real rights due to the act of law on real estate must be registered in order for it to take effect. The formalism of Article 186 of the Civil Code provides the legal and structural cause of the risk of real estate transaction accidents in the legal structure of the 2-step system of formalism called the Registration of Real Rights (Article 186 of the Civil Code) through the pre-registration phase of the contractual legal act of a real estate transaction contract.

In addition, Korea does not yet have a notarization system based on a notary preparation fair certificate (executive authority) of real estate transaction contracts. That is, there is no prior disclosure system for real estate registration, public confidence is not recognized in the registration system, and the registrar has only the right to formal examination, resulting in poor registration and real estate transaction accidents. The solution is the introduction of a notarization compulsory system for real estate transaction contracts, which proposes to "utilize the practical value of the anti-notarization judicial function by introducing a system of mandatory preparation of a notary's fair certificate (executive authority) when entering into a real estate transaction contract.“

In the case of a foreign country, the notary public in Germany presides over the preparation of a certificate of fairness (Beurkundung) and the certification of signatures, handwriting, handwriting, and copies (Beglaubigung) in relation to notarization affairs. In particular, marriage contracts, inheritance contracts, and real estate contracts must be notarized by a notary. In addition, Germany requires that the agreement on the transfer of ownership of real estate(Auflassung) be made in accordance with the registration procedures prescribed by Articles 20 and 29 of the Real Estate Registration Act(Grundbuchordnung), and that the registry shall go through the procedure of preparing a deed by a fair certificate. In addition, the essential target document of the Apostille Convention is also a requirement of international notarization documents that must be notarized

As the limitations and implications of this study, the trends of previous studies on the notarization system in Korea were examined and the necessity of the notarization system was reviewed. In other words, after examining the prior research on the notarization system of real estate transaction contracts in Korea, it was found that the notarization system of the sales contract was already in place during the Joseon Dynasty.

In addition, the Ministry of Justice's "Juridical and Economic Analysis of the Social Costs and Benefits of Mandatory Notarization of Real Estate Registration Causes", (2011) and the Supreme Court, "A Study on the Direction of Improvement of the Real Estate Registration System" The Judicial Policy Research Papers (2015) have proposed the need for a notarization compulsory system to introduce a "registered certificate notarization system" implemented in Western countries in order to ensure the authenticity of the registration at the real estate registration stage.

Therefore, as a result of the review and analysis of prior research, there is a lack of special data of prior research on the mandatory notarization system, and there are many arguments for the introduction of a notarization system for certificates of registered causes. The cause is that there is no public confidence in the Korean registration system, and the registrar has piecemeal understanding the relationship between the original certificate of registration and the notarization system, stating that the formal examination right and the structure of the dualization system of the register provide the cause of the insolvent registration and real estate transaction accidents.

Accordingly, the "Study on the Notarization Mandatory System of Real Estate Transaction Contracts" is a strategy that differentiates it from the previous research, structurally grasps the authenticity of the contractual cause of action in the pre-registration stage of the real estate transaction contract, and "raises the need for a notarization mandatory system by the preparation of a notary's fair certificate (the executive authority) when entering into a real estate transaction contract, and intends to propose a legal draft in detail and resolve the question of the subject matter of this study.

국문 초록 (Abstract)

연구자는 본 연구 주제를 논증하기 위하여 우리나라의 공증제도에 관한 선행연구의 동향을 고찰하고, 가칭 “부동산거래계약의 공증 의무화에 관한 법률” 제정안을 제안하고자 한다(제4장 제4절). 즉 부동산 거래계약의 공증의무화제도에 대한 공증인작성 공정증서(집행권원)의 도입방안으로 공증의 운용 주체를 누구에게 전담을 시키느냐, 공증의 방식에서 공증의 범위를 어디까지 정할 것인가 또한 공증서류의 영구보존 및 공증제도에 따른 손해배상의 문제에 관해서도 연구과제로 대안의 해법을 찾고자 한다.
공증은 공증사무의 진정성과 공정성을 확보하고 공정증서의 집행력은 사후에 판결문 없이도 당사자 간의 채무 불 이행시 강제집행을 실행할 수 있는 공증효력이 있다. 또한 공증은 증거보존 능력으로 민사 및 형사재판에서 강력한 증거로 제시할 수가 있다. 결과적으로 “부동산 거래계약의 공증 의무화제도”는 당사자 간 분쟁을 사전 예방하고 부동산 거래사고의 위험을 방지할 수 있는 제도적 장치로서 소송경제의 사회적비용 절감 및 계약의 약속이행으로, 신용사회의 정착을 위한 실용적 가치로 기대효과 가 있다.
본 연구의 주제 “부동산 거래계약의 공증의무화제도에 관한 연구” 목적은 ‘부동산 거래계약의 공증의무화제도에 관한 연구의 필요성’에 관하여 현 우리나라 부동산시장의 과열 현상에 따른 주택가격의 폭등 문제는 국민의 주거생활 불안정과 계층 간 사회적 갈등의 양극화를 초래하였다. 그리고 부동산거래 위험의 안전성 확보방안 문제는 대장과 등기부의 이원화(二元化) 체제구조의 시스템으로, 등기제도의 공신력 부재와 부실등기로 나타났다. 이에 당사자 간 부동산 거래계약의 분쟁 발생을 해소할 사전 예방책의 과제를 본 연구의 문제 제기로 삼고자 한다.
오늘날 부동산거래는 그 절차가 복잡하고 전문가 수준 이상의 법적ㆍ경제적 분야에 관한 법률적 권리분석의 지식을 필수적으로 요구한다. 즉 국가는 부동산 거래사고에 대한 주의와 방지의무를 사적자치의 책임으로 방치하는 것은 헌법상 국민의 기본권인 재산권 보호에 미흡하다. 이에 부동산등기 전 단계의 부동산 거래계약의 위험 해소와 부동산거래 계약시스템의 투명성 보장 및 부동산 거래계약의 진정성 담보책임으로, ‘부동산 거래계약의 공증인작성 공정증서(집행권원)에 의한 공증의무화제도의 필요성을’ 제시하고자 연구를 시작한 동기의 이유이다.
한국의 부동산거래 계약시스템의 위험(risk) 문제는 매매계약 체결 시 매수인은 계약금을 선지급하고 그 후 중도금을 지급한 후 잔금의 지급과 동시에 등기단계로 들어가는 거래의 구조에서 발생한다. 즉 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실 변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다. 라는 민법 제186조의 형식주의는 부동산거래 계약의 채권적 법률행위의 등기 전 단계를 거쳐서 물권의 등기(민법 제186조)라는 형식주의의 2단계 체계의 법률구조에서 부동산 거래사고위험 risk)의 법률적, 구조적 원인을 제공하고 있다.
또한 우리나라는 아직 부동산 거래계약의 공증인작성 공정증서(집행권원)에 의한 공증제도가 없다. 즉 부동산등기에 사전공시제도가 없고 등기제도에 공신력을 인정하지 아니하며, 등기관은 형식적 심사권밖에 없어 부실등기 및 부동산거래 사고가 끊임없이 발생한다. 이에 따른 해결책은 부동산 거래계약의 공증의무화제도의 도입방안으로, ‘부동산 거래계약을 체결할 시 공증인의 공정증서(집행권원) 작성 의무화제도를 도입하여 공증 예방 사법 기능의 실무적 가치를 활용하자는 제안이다.’
독일의 경우 공증인은 공증사무에 관하여 공정증서작성(Beurkundung)과 서명, 수기(Handzeichen), 사본 등의 인증(Beglaubigung)을 관장한다. 특히 혼인계약, 상속계약, 부동산 관련 계약은 공증인의 공증을 받아야 한다. 또한 독일에서는 부동산 소유권 이전 합의(Auflassung)는 부동산등기법(Grundbuchordnung) 제20조, 제29조가 정한 등기절차에 따라서 등기소에서 공정증서에 의한 증서작성 절차를 거쳐야 한다. 또한 아포스티유(Apostille) 협약의 필수적 대상 문서는 반드시 공증을 받아야 하는 국제적 공증문서의 의무사항이기도 하다.
본 연구의 한계와 시사점으로 우리나라의 공증제도에 관하여 선행연구의 동향을 살펴보고 공증제도의 필요성을 검토해 보았다. 즉 한국의 부동산 거래계약의 공증제도에 관한 선행연구를 고찰한 결과, 조선 시대에 이미 배탈 사급 입안(背頉斜給立案)의 매매(賣買)계약서 공증(公證)제도가 시행되고 있었음을 알 수 있었다. 또한 법무부 “부동산등기 원인행위의 공증제도 의무화로 인한 사회적비용과 편익에 관한 법경제학적 분석연구”(2011)와 대법원, “부동산등기제도의 개선 방향에 관한 연구” 사법 정책 연구원 연구총서(2015)는 부동산등기 단계에서 등기의 진정성을 확보하기 위하여, 서구의 각국에서 시행하는 ‘등기 원인증서 공증제도’를 도입하자고 공증의무화제도의 필요성을 제시한 바 있다.

따라서 선행연구를 검토 분석한 결과 공증의무화제도에 관한 선행연구의 특별한 자료가 부족하고, 다만 등기원인 증서에 대한 공증제도를 도입하자는 주장이 다수이다. 그 원인은 한국의 등기제도에 공신력이 없고 등기관은 형식적 심사권밖에 없으며, 대장과 등기부의 이원화(二元化) 체제구조가 부실등기 및 부동산거래사고의 원인을 제공한다고 등기 원인증서와 공증제도와 관계를 단편적으로 파악하고 있다.
이에 “부동산 거래계약의 공증의무화제도에 관한 연구”는 선행연구와 차별화된 전략으로 부동산 거래계약의 등기 전 단계에서 채권적 원인행위의 진정성 여부를 구조적으로 파악하고, ‘부동산 거래계약체결 시 공증인의 공정증서(집행권원)작성에 의한 공증의무화제도의 필요성을 제기하며, 이에 따른 법률안제정을 제안하고자 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 문제의 제기 3
• 1) 한국의 공증제도 3
• (1) 선행연구 공증제도 4
• (2) 연구의 필요성 7
• (3) 기대효과 9
• 2) 선행연구와의 차별성 9
• 3. 연구의 목적 10
• 제2절 연구의 방법 및 구성 11
• 1. 연구의 방법 11
• 2. 연구의 구성 12
• 제2장 부동산거래의 위험 14
• 제1절 부동산거래 계약 14
• 1. 부동산거래의 의의 14
• 2. 부동산거래 계약의 종류 18
• 1) 거래계약의 대상 19
• (1) 매매(賣買) 19
• (2) 임대차(賃貸借) 20
• (3) 전세권(傳貰權) 20
• 2) 거래계약의 범위 21
• 3) 거래계약의 보존 관리 21
• 3. 부동산 거래계약의 효력 22
• 1) 매매계약의 효력 22
• 2) 임차권 거래계약의 효력 22
• 3) 전세권 거래계약의 효력 23
• (1) 전세권과 채권적 전세의 비교 23
• 제2절 부동산거래 계약의 특성 및 분류 24
• 1. 매매(賣買) 24
• 1) 매매계약의 성립 26
• 2) 매매계약의 효력 28
• (1) 동시이행항변권 28
• (2) 손해배상 예정 29
• (3) 이중매매 30
• 3) 매매(賣買)의 대상과 범위, 보존 관리 30
• (1) 매매의 대상 30
• (2) 매매(賣買)의 범위 31
• (3) 매매(賣買)의 보존 관리 31
• 2. 임대차 32
• 1) 임대차의 특성 32
• (1) 주택 임대차의 특성 33
• (2) 상가건물 임대차의 특성 34
• (3) 임대차(賃貸借)의 대상과 범위, 보존 관리 36
• 2) 채권적 전세 38
• (1) 전세권과 임차권의 구별 38
• (2) 민법 전세권과 임대차(채권적 전세)의 차이 38
• 3. 전세권 40
• 1) 전세권의 대상과 범위, 보존 관리 40
• (1) 전세권의 대상 41
• (2) 전세권의 범위 42
• (3) 전세권의 보존 관리 42
• 제3절 부동산 거래계약의 위험 유형 43
• 1. 매매 계약서의 위험 43
• 1) 매매 계약서 위험의 사례 44
• (1) 부동산거래 신고 45
• 2. 임대차 계약서의 위험 45
• 1) 주택 임대차 계약서의 위험 45
• 2) 상가 임대차 계약서의 위험 46
• 3. 등기 원인증서의 위험 46
• 1) 부동산거래 계약서와 등기 원인증서의 동일성 여부 46
• 4. 부동산 거래계약의 체결상 과실책임 48
• 제4절 부동산 거래위험의 관리방안 51
• 1. 에스크로우(escrow) 제도 51
• 1) 에스크로우 51
• 2) 에스크로우 제도 도입의 필요성 51
• 2. 권원보험 제도 52
• 1) 권원 보험의 종류 52
• 2) 보험이 없을 경우 문제점 52
• 3. 한국의 부동산 권리 보험 현황 53
• 1) 공인중개사의 중개 보험(공제증서) 53
• 2) 등록 임대사업자(전세 보증보험-의무가입) 54
• 4. 외국의 권리 보험제도 56
• 제3장 부동산거래계약 공증 의무화제도의 필요성 58
• 제1절 부동산거래 계약의 공증제도 개관 58
• 1. 공증의 의의 59
• 2. 공증인 59
• 1) 공증인의 임명, 인가 61
• 2) 기타 공증사무 수행기관 61
• 3) 공증인의 지위 61
• 4) 공증인의 직무 62
• 5) 공증인의 의무 62
• 6) 공증인의 책임 63
• 3. 공증의 대상과 범위 및 보존 관리 64
• 1) 공증의 대상 65
• (1) 채권행위설 66
• (2) 물권행위설 67
• (3) 소결 67
• 2) 공증의 방식 68
• (1) 공정증서의 작성 68
• (2) 사서증서의 인증 69
• (3) 검토 71
• 3) 공증의 범위 71
• 4) 공증의 보존 관리 74
• 5) 소결 74
• 4. 전자 계약공증시스템 75
• 1) 부동산 전자계약 공증(국토교통부) 75
• (1) 생성과정(부동산 전자계약서) 76
• (2) 서명 절차 77
• (3) 국토교통부 전자계약 시스템의 문제점 78
• 2) 화상 공증 80
• (1) 화상 공증 절차 81
• (2) 소결 82
• 3) 아포스티유 협약(국제 공증 협약) 83
• (1) 아포스티유 협약(외국의 공증 현황) 83
• (2) 아포스티유 협약 대상 문서 84
• (3) 가입국 현황 86
• 4) 검토 88
• 5. 한국의 공증제도 현황 및 문제점 91
• 1) 공증제도 현황 91
• (1) 임명공증인 91
• (2) 인가공증인 91
• (3) 기타 공증사무 수행기관 92
• 2) 한국 공증제도의 문제점 92
• (1) 공증서류의 보존 관리 92
• (2) 부동산거래계약 공증제도의 부재 92
• (3) 공증사고의 손해보전 문제 93
• 제2절 공증의무화제도 도입의 필요성 94
• 1. 공증 예방 사법 기능 활용 94
• 1) 부동산등기 전(前) 단계에서의 사전 공시 94
• (1) 알림서비스 94
• (2) 부동산거래 신고 및 확정일자 95
• 2) 계약의 이행 및 파기 시 손해배상 96
• 3) 사회적비용 절감(소송 등 분쟁의 간접비용) 97
• (1) 소송경제(재판 남용) 사회적비용 절감 97
• 4) 사기, 탈세 등 불로소득 예방 98
• 2. 공증의 효력 98
• 1) 공정증서의 집행력 98
• 2) 공증서류의 증거보존 99
• 3) 공증서류의 영구보존 관리(보존, 열람) 100
• 4) 소송경제(재판 남용 방지책) 100
• 5) 등기관의 실질적 심사권 인정 효과 101
• 6) 부동산등기 공신력 불인정과 부실등기 방지책 102
• (1) 등기 공신력 인정의 필요성 102
• (2) 외국의 공신력 제도 현황 103
• 3. 공증 의무화제도의 실무적 가치 105
• 1) 공정증서의 집행력(집행권원) 106
• 2) 공정증서 계약서의 증거 및 보존 관리 106
• 3) 부동산 거래계약의 투명성 및 진정성 보장 106
• 4) 부동산 거래계약 공증 의무화의 재산권 보호 107
• 5) 공증의 약속이행과 신용사회 정착 107
• 제3절 공증 의무화제도 도입의 장․단점 108
• 1. 장점 108
• 1) 개인 간 사전분쟁 해소 108
• 2) 사후 공정증서 집행 및 증거보존 109
• 3) 채무불이행과 손해배상 109
• 4) 사회적 복지정책(세제 환수 등) 110
• 5) 부동산거래의 투명성(신용 사회정착) 111
• 2. 단점 112
• 1) 비용 112
• 2) 개인정보 누출 113
• 3) 공증의 전문성(전문가양성) 113
• 3. 기대효과 114
• 1) 부동산거래사고의 위험(공증관리시스템) 114
• 2) 부동산 등기제도의 개선책 115
• 3) 한국 공증문화의 정착(당사자 분쟁 사전 해소) 116
• 4) 부동산거래 안전성 확보방안(사전 공시) 117
• (1) 부실등기 방지 및 공신력 제고 117
• (2) 등기부와 대장의 이원화 해소 문제 117
• (3) 등기관의 형식적 심사권 118
• 5) 세계화 추세 (아포스티유 협약)국제관계 119
• 제4절 비교법적 검토(외국의 공증제도) 120
• 1. 외국의 공증제도 (미영, 독일, 프랑스, 일본) 120
• 1) 일본의 공증제도의 특징 120
• 2) 독일의 공증제도의 특징 121
• 2. 검토 (외국의 공증 운용제도 현황) 123
• 제4장 부동산거래 계약서의 공증의무화제도 도입방안 125
• 제1절 공증 의무화제도 운용 주체에 관한 방안 125
• 1. 공증의 운용 주체 검토 125
• 1) 국가 지방자치단체 (사법부, 입법부, 행정부) 127
• 2) 법률 전문 기관 단체 위임 (대한변호사협회, 공증인협회) 127
• 3) 부동산 관련 단체 위임(공인회계사. 공인중개사, 감정평가사) 128
• 4) 검찰청 관리 위임(공증제도의 검찰청 소관 전속관리 등) 128
• 5) 기타 공증인 전문자격사 129
• 6) 소결 129
• 제2절 공증 의무화의 대상 및 범위 131
• 1. 공증대상 131
• 1) 부동산거래계약서(매매, 임대차, 전세권) 132
• (1) 매매 133
• (2) 임대차 133
• (3) 전세권 136
• 2) 등기 원인증서와 부동산거래계약서의 관계 137
• (1) 부동산거래 계약서와 등기 원인증서의 동일성 여부 137
• 3) 부동산 전자계약 공증(국토교통부)과 관계 138
• (1) 부동산거래 계약의 전자 공증 138
• (2) 문제점 138
• (3) 소결 139
• 2. 공증의 범위 140
• 1) 공정증서(집행력)와 사서증서 인증(증거력) 141
• (1) 공정증서 141
• (2) 집행력 있는 증서 141
• (3) 사서증서 인증 (증거력) 142
• 2) 부동산 등기전 단계 142
• 3) 채권계약체결 단계 (법률 행위시, 공증의 시간적 대상) 143
• 4) 소결 144
• 제3절 공증서류의 영구보존 및 손해보전 145
• 1. 공증서류의 영구보존 145
• 2. 공증으로 인한 손해보전 146
• 3. 공증서류 담당자 공무원 의제 147
• 제4절 도입방식의 법령 제정 문제 148
• 1. 부동산 거래계약의 공증 의무화에 관한 법률 148
• 1) 부동산 거래계약의 공증 의무화제도의 필요성 148
• (1) 부동산 매매 거래량 149
• (2) 부동산 사기 범죄 현황 149
• (3) 부동산 허위 매물 사례신고 150
• (4) 공증문화의 국제화 150
• (5) 아포스티유(Apostille)협정 150
• 2) 문제점 151
• 2. 제안 내용 151
• 1) 공증의 운용제도에 관한 통칙 153
• 3. 기대효과 160
• 제5장 결론 161
• 참고문헌 167
• Abstract 173

참고문헌 (Reference)

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