용도지역변경에 따른 지가변동 분석 = (An) alteration of land use pattern and land values

국문 초록 (Abstract)

본 연구에서는 분산분석 및 회귀분석을 이용하여 용도지역 지정의 변화 및 토지이용상황 변경이 1998년에서 2002년까지 지가변동에 어떠한 영향을 미쳤는가를 분석하였다. 분석 대상지는 서울시 양천구의 총 22,987필지이며, 분석의 주요결과는 다음과 같다.
첫째, 1998년부터 2002년까지 용도지역 지정이 변화된 필지는 주거지역의 경우 총22,050필지중 362필지가 타 용도로 변경되어 전체 주거지역 중 1.64% 감소하였다. 반면에 상업지역으로 용도가 변경된 경우는 총 369필지로 나타났다.
둘째, 1998∼2002년까지 연도별 토지이용상황 변화를 살펴보면 주거용과 주상복합용, 공업용 등은 감소한 반면 상업용은 꾸준한 증가세를 보여 총 100필지가 증가한 것으로 조사되었다.
셋째, 용도지역지정의 변경으로 인한 규제의 변화정도를 살펴보면, 규제가 완화되는 방향으로 용도지역 지정이 변경된 필지수는 1999년⇒ 2000년도에 총293필지로 가장 많았고, 지가변동률의 경우 1998년⇒ 1999년도에 231%가 상승하여 가장 높은 변화를 나타내었다. 반면에, 토지이용규제의 강도가 강화된 필지수는 1998년⇒ 1999년도에 총 37필지로 많았고, 지가변화율은 1999년⇒ 2000년도에 70%로 가장 많은 하락을 기록하였다.
한편, 분석기간 중 규제가 완화된 총 필지수는 443필지로, 이들 필지의 평균 지가변화율은 10%가 상승된 것으로 나타났고, 규제가 강화된 총 필지수는 67필지로, 이들의 지가변화율은 62%가 하락한 것으로 나타나 두 경우의 지가 변화율간 차이는 무려 72%p나 되었다. 용도지역이 변화하지 않은 경우의 평균 지가변화율이 4%하락한 것과 비교하면, 토지이용 규제가 강화된 경우에 지가하락 폭이 토지이용 규제가 완화된 경우 보다 더욱 큰 것으로 나타났다.
넷째, 토지이용상황의 변경으로 토지이용규제가 완화된 필지수 및 지가변화율을 살펴보면 규제가 완화된 총 필지수는 713필지이며, 이들 필지의 지가변화율은 19% 상승하였고, 규제가 강화된 총 필지수는 561필지로 지가변화율은 22% 하락하였다. 이들간의 지가변동률의 차이는 41%p로 나타나 용도지역 지정의 변경으로 인한 지가변화율의 차보다는 적게 나타났다.
한편, 1998∼2002까지의 규제가 완화된 경우에는 1999년⇒ 2000년도에 342필지로 가장 많았고, 이들 필지의 지가변화율은 1998년⇒ 1999년도 30%로 상승되어 가장 높은 변화를 나타냈다. 반면에 규제가 강화된 경우는 1998년⇒ 1999년도에 총 339필지로 가장 많았고, 지가변화율은 2000년⇒ 2001년도에 34%로 가장 높은 하락률을 나타내었다.
다섯째, 회귀분석의 결과 규제가 완화되었을 경우에는 지가변화율이 양의 변화(지가상승)를, 규제가 강화되었을 경우에는 음의 변화(지가하락)를 나타내어 통계적으로 유의한 상관관계가 있음이 증명되었다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study was to analyze the effects of changes of zoning and land uses thereof on fluctuations of land prices. To this end, ANOVA and regression analysis were applied to the land prices from 1998 to 2002 by sampling a total 22,987 lots in Yangcheon-gu, Seoul. The results of this study can be summarized as follows;
First, it was found that 362 lots out of 22,050 ones designated as housing zone had been changed into other zones from 1998 to 2002, reducing the housing zone area by 1.64%. On the contrary, 369 lots were changed into the commercial zone for the period.
Second, as a result of reviewing the changes of land users by year for the survey period, it was found that the lots for housing, mixed uses and industry had decreased for the period, while the lots for commercial use steadily increased. (A total of 100 lots were convered into the commercial zone.)
Third, as a result of reviewing the changes of regulation due to changes of zoning, it was found that 293 lots were rezoned to be deregulated for the period from 1999 to 2000, and that the land prices rose by 231% for the period from 1998 to 1999. In contrast, 37 lots were rezoned to be more regulated for the period from 1998 to 1999, while the land prices fell by 70% for the period from 1999 to 2000.
On the other hand, a total of 443 lots were rezoned to be deregulated for the survey period, and their land prices rose by 10%. 67 lots were rezoned to be more regulated and their land prices fell by 62%. The difference of land price changes between two cases was as high as 72%. The prices of the land which remained unchanged fell by 4%. Such findings suggest that the decrease of the land prices due to a stronger regulation was far higher than the increase of the land prices due to deregulation.
Fourth, as a result of reviewing the number of the lots deregulated and their price fluctuations due to change of land uses, it was found that 713 lots were deregulated and their land price rose 19%, and that 561 lots were more regulated and their land price fell 22%. The difference of land price fluctuation between two cases was 41%, which was lower than the difference of the land price due to rezoning.
On the other hand, 342 lots were deregulated for the period from 1999 to 2000, and their land prices rose 30% for the period from 1998 to 1999. In contrast, 339 lots were more regulated for the period from 1998 to 1999, and their land prices fell 34% for the period from 2000 to 2001.
Fifth, as a result of the regression analysis, it was found that the rezoning or change of land uses were correlated significantly with the land prices. Namely, when the lots were deregulated, their prices rose, while their prices fell when they were more regulated.

목차 (Table of Contents)

• 목차 = ⅰ
• 표목차 = ⅱ
• 그림목차 = ⅱ
• 국문요약 = ⅲ
• 1. 서론
• 1.1. 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1.2. 연구의 범위 및 방법 = 2
• 2. 문헌고찰
• 2.1. 용도지역지구제 = 4
• 2.1.1. 용도지역지구제의 의의와 종류 = 4
• 2.1.2. 용도지역제 문제점 = 11
• 2.1.3. 용도지역지구제의 변천 = 14
• 2.2. 용도지역 변경에 따른 지가변동의 이론적 고찰 = 17
• 2.2.1. 용도지역 변경과 지가변동의 기존연구 = 17
• 2.2.2. 개발이익의 정의 = 19
• 2.2.3. 개발이익의 발생이유와 특징 = 21
• 2.2.4. 토지이용규제와 토지이용의 효율성 = 22
• 3. 이용자료의 지가변동분석
• 3.1. 자료의 내용 = 27
• 3.2. 기초분석 = 29
• 3.3. 회귀분석 = 35
• 3.3.1. 변수의 정의 = 35
• 3.3.2. 회귀분석결과 = 35
• 4. 결론 및 향후 연구과제
• 4.1. 결론 = 38
• 4.2. 연구의 과제 = 41
• 참고문헌 = 42
• ABSTRACT = 44