주택의 조세부담에 관한 연구 : 서울시 아파트를 중심으로 = (A) study on tax burden of housing : focused on apartment in Seoul

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

For empirical analysis of the study, apartment complexes having more than 40 households in Seoul area are scanned from the apartment DB list of Real Estate 114 for the year of 2003, and total of 718 subjects are extracted according to the proportion of households by floor space. Under the assumption that each apartment is purchased and the acquisition is transferred after 3 years, the tendency of tax burden on the acquisition, property, and step-by-step transfer was calculated for each year starting from 2003 to 2012. In the process, amount of tax that varies depending on the change of tax on each apartment was accurately calculated and tax burden was assessed by effective tax rate or the percentage of tax in total real estate price as well as by reduction of internal rate of return (IRR) in housing investment due to taxation. Reduction of IRR caused by taxation is IRR increment of tax effect or the value obtained by subtracting the actual after-tax IRR from the before-tax IRR under the hypothesis without tax burden and every tax burden is presented by reduction of IRR.

In this study, apartment tax burden was analyzed in three different ways. First of all, Act on Public Announcement and Appraisal of Real Estate Price was enacted and has become effective since 2005 based on the reform of real estate tax law in September 1, 2003. After encouragement of such assessment in ratio policies, tax burdens related to real estate tenure was expected to increase, but actual studies related to tax increase was relatively underprovided. In this study, tendency of increased tax burdens regarding real estate tenure was measured for the past 10 years and the influence was estimated for each factor of property tax change. From 2003 to 2010, the average annual increase rate on property tax was found to be significantly high as 19.5% due to market factor by 47.43% and institutional factor by 52.57%. Until 2010, drastic increase in property tax was caused by effect of increased real estate price and institutional factor that maximum property tax rate was extremely high compared to the real estate price. In 2011, property tax burden has reduced from revision of property tax bracket and tax rate structure. On account of considerably low bracket that maximum property tax rate was applied to be KRW 100 million and of rapid rise in property tax rate that had continued by 2010, the time to cut down statutory property tax seems overdue. The result of sub-market analysis showed that the higher the property values the more increased property tax rate and it was found to be due to institutional factor not by market factor.

In the second section of this study, the effect of 『Act on Public Announcement and Appraisal of Real Estate Price (Tb1) initially introduced to enhance equity of property taxation by realization of assessment ratio was analyzed. Horizontal equity of real estate tax means that the taxpayers owning properties that have the same real estate value needs to pay the same amount because the value is considered as a measure of ability to pay. If effective property tax rate is equally distributed in a narrow band around average effective tax rate in sub-market having the same real estate price, it is called horizontal equity and if it is widely distributed and scattered from very low to very high, it is called horizontal inequity. Distribution of the effective property tax rate can be represented as coefficient of variation (CV) resulted from standard deviation of effective property tax rate divided by the average effective tax rate and as a result, it was proven that overall horizontal equity has been increased by introduction of Act on Public Announcement and Appraisal of Real Estate Price. Vertical equity of real estate tax indicates that the higher value of real estate property the more tax needs to be paid because the real estate value is considered as a measure of ability to pay. As tax burden is determined by tax base and tax rate, vertical equity can be decided by assessment ratio or the percentage of assessment value in total market value. In condition of vertical equity, assessment ratio remains the same between housings that have different real estate prices.

In Korea, the same tax system is applied to all local governments therefore, it is reasonable to discuss equity of taxation by comparing real estate price with taxation. To accomplish this, various regression models to prove the correlation between real estate price and taxation are used to verify primary vertical equity. From the comparison of vertical equity on tax burden of the current policy and of the previous policy using regression models, IAAO model, CHENG model, and KOCHIN&PARKS model, it was found that vertical equity has been improved due to introduction of Public Announcement and Appraisal of Real Estate Price despite of the fact that still vertical inequity exists. In order to verify improvement of vertical equity of property tax, non-parametric Spearman rank test was used secondarily and the correlation between property tax and rank of real estate value was analyzed. From the result, coefficient of correlation of the current policy was to be 0.929 while of the previous policy was 0.901, and it was found that there is a significant statistical difference in T test. After all, it can be assessed that vertical equity has been improved by introduction of the new policy.

The third study is on the connection between housing tax burden and the trading volume. For total number of 16 quarters from the third quarter of 2006 to the last of 2009, the association between IRR reduction from tax and trading volume was demonstrated using fixed effect model (FE model). From the analysis of acquisition tax, it was found that the correlation between IRR reduction from effective acquisition tax and acquisition taxation and the trading volume was all (-). It indicates that increase of acquisition tax will reduce IRR resulting in drop of real estate demand, and actually lower trading volume. Thus, the governmental policy to stimulate real estate trade by reducing acquisition tax has been effectively proven. From the analysis of property tax, the result to show correlation between tax and the trading volume was found to be different depending on the model, in which property tax, effective tax rate, and trading volume were in statistically significant (-) relation while reduction of investment profit and trading volume due to effective tax rate of comprehensive real estate holding tax and real estate tax were not in statistically significant (-) relation. This indication supports the argument that government policy to stabilize the housing market by newly creating comprehensive real estate holding tax has no effect because comprehensive real estate holding tax is not in (-) relation with trading volume.

The result of capital gains tax analysis shows that reduction of investment profit, caused by effective capital gains tax rate and capital gains tax, and apartment trading volume was in (-) relation. (-) relation between effective capital gains tax and trading volume was to analyze the effect of capital gains tax in the aspect of demand that the higher effective capital gains tax the lower demand resulting in reduction of trading volume. Having (-) relation between reduction of investment profit by capital gains tax and trading volume proves that capital gains tax can factually lower the investment profit decreasing trading volume. It analyzed capital gains tax in the aspect of supply demonstrating that lock-in effect of capital gains tax actually does exist. As other factors affecting house the trading volume, the followings were used: CD interest rates as interest rate factor, GNI as primary factor of income, and housing stock of each district as supply factor. As a result, the relation of interest rate, income, and apartment trading volume exactly matched to the consensus that trading volume decreases with increased interest rate and increases with increased income. The correlation between apartment trading volume and housing stock of each district was found to be also the same as public knowledge that increased supply increases trading volume.

국문 초록 (Abstract)

본 논문에서는 연구의 실증분석을 위해서 2003년을 기준으로 부동산 114의 아파트 DB리스트로부터 서울시에 한해서 단지 세대수가 40세대 이상인 아파트를 구별 평형별 세대수 비율에 따라 718개를 추출하고, 각 아파트를 2003년부터 2012년까지 각 연도에 주택을 구입하여 3년간 보유한 후 양도한다는 가정 하에 취득, 보유, 양도단계별 세부담 추이를 계산하였다. 이때 하나하나의 아파트별로 세제의 변화에 따라 달라지는 각종 조세의 액수를 정확히 계산하였으며, 조세부담을 각 세액이 주택가격에서 차지하는 비율인 실효세율과 조세로 인한 주택투자의 내부수익률(IRR)의 감소로 측정하였다.
본 연구는 아파트 조세부담이라는 연구 주제를 세 가지로 나누어 분석을 하였다.
첫 번째는 2003년 9월 1일의「부동산보유세 개편방안」에 따라 2005년부터 주택의 과세표준을 강화하기 위하여 과표현실화 정책의 일환으로 주택가격공시제도가 도입되었다. 이러한 과표현실화 정책의 추진으로 주택의 보유관련 조세부담이 증가될 것으로 예상되지만 증가추세에 대한 연구는 상대적으로 미흡했다. 이에 본 연구는 과거 10년간 주택 보유단계 조세부담의 증가추세를 측정하고 이를 근거로 재산세액의 결정요인별로 영향력을 추정하였다. 분석결과, 재산세액의 변동률에 영향을 미치는 결정요인의 순서는 과표현실화율, 명목세율, 주택가격순으로 실증되어 법적으로 정해지는 요인인 명목세율 보다 과표현실화율의 영향력이 더 큰 것으로 나타났다.
2003년부터 2010년까지 재산세의 연평균 증가율은 19.5%로 상당히 높았는데, 증가율의 결정요인별 비중은 시장요인 47.4%, 제도적 요인 52.6%로 나타났다. 2010년까지 보유과세의 급격한 증가는 주택가격이 증가한 효과와 주택가격에 비해서 재산세 최고세율이 너무 높다는 제도요인에 기인한 것으로 하위시장으로 구분하여 분석한 결과, 재산가액이 높을수록 재산세 증가율도 더 높았고 주택가격이 높을수록 시장요인보다는 제도요인에 더 많은 영향을 받는 것으로 나타났다.
두 번째는 과세표준을 현실화하여 보유과세 조세부담의 공평성을 제고한다는 정책의 목표로 도입된 주택가격공시제도가 효과가 있었는지를 분석하였다. 부동산 보유과세의 수평적 공평성은 부동산 가치를 부담능력의 척도로 간주하여 동일한 가치의 부동산을 보유하고 있는 납세자는 동일한 세 부담을 해야 한다는 것이다. 주택가격이 동일하다고 분류된 하위시장에서 재산세 실효세율의 분포가 평균을 중심으로 조밀하게 분포되어 있는 경우에는 수평적으로 공평한 것이고, 그 분포가 매우 낮은 비율에서 아주 높은 비율까지 넓게 분포되어 있다면 수평적으로 불공평한 것이다. 재산세 실효세율의 분포는 재산세 실효세율의 표준편차를 평균으로 나눈 변동계수로 나타낼 수 있다. 주택가격공시제도가 도입되기 전 과세표준으로 계산한 종전규정 재산세 실효세율의 변동계수와 현행규정의 변동계수를 비교하여 분석한 결과, 2005년 수평적 공평성이 증가한 비율은 50,6%, 2006년부터 2010년까지는 100%, 2011년부터 2012년까지는 99.37%로 주택가격공시제도의 도입으로 전체적으로 수평적 공평성이 증가했다는 결론을 도출하였다
부동산 보유과세의 수직적 공평성은 부동산 가치를 부담능력의 척도로 간주하여 부동산의 가치가 클수록 더 많은 세 부담을 하여야 한다는 것이다. 재산세 부담은 과세표준과 세율에 의해서 결정되므로, 수직적 공평성은 과세가격이 주택가격에서 차지하는 비율인 과표현실화율로 판단할 수 있다. 수직적 공평의 조건은 가격이 다른 주택 간에도 과표현실화율이 일정한 경우다. 우리나라의 경우에는 세율체계가 모든 자치단체에 동일하기 때문에 주택가격과 과세가격을 비교하여 세 부담에 대한 공평성을 논의하여도 큰 무리가 없다. 주택가격과 과세가격과의 관계에 대한 다양한 회귀분석으로 일차적 수직적 공평성을 검증하였다. 과세가격과 주택가격의 회귀분석 모형인 IAAO모형, CHENG모형, KOCHIN ＆ PARKS모형으로 보유단계 조세부담의 수직적 공평성을 비교한 결과, 여전히 수직적 불공평성이 존재하지만 주택가격공시제도의 도입으로 수직적 공평성은 향상된 것으로 나타났다.
보유단계 조세부담의 수직적 공평성이 향상되었는지를 검증하기 위해 2차적으로 스피어맨 순위상관계수를 사용하여 재산세순위와 주택가격 순위의 상관관계를 분석하였다. 분석결과, 현행규정의 상관계수는 0.8730 으로 종전규정의 상관계수 0.8124보다 높고 T test 결과 통계적으로 유의미하게 차이가 있는 것으로 나타나서 새로운 제도의 도입으로 수직적 공평성이 증가했다는 결론을 도출하였다
세 번째 연구는 주택의 조세부담과 아파트거래량과의 관계에 대한 연구이다. 2006년 3분기부터 2012년 4분기까지 총 28분기의 주택의 조세부담과 주택거래량과의 관계를 고정효과 모델을 이용하여 실증분석 하였다.
취득세 분석결과, 취득세 실효세율 및 취득세로 인한 IRR의 감소와 아파트거래량과의 관계는 모두 (-)로 나타났다. 이 의미는 취득세 세율이 증가하면 주택의 투자수익률을 감소해서 주택수요를 감소시키고 그 결과 주택거래량이 감소한다는 것으로, 취득세 세율인하로 주택거래를 활성화 한다는 정부의 정책은 효과가 있는 것으로 나타났다.
보유세 분석결과, 보유세와 거래량과의 (-)관계는 모형에 따라 다르게 나타났다. 재산세 실효세율과 거래량만 통계적으로 유의미하게 (-)의 관계이고, 종합부동산세 실효세율 및 보유세로 인한 투자수익률 감소와 거래량은 통계적으로 유의미하기 (-)의 관계로 나타나지 않았다. 이 의미는 보유과세를 강화해서 주택시장을 안정화 한다는 취지로 도입된 종합부동산세는 거래량과 (-)의 관계가 아니기 때문에, 종합부동산세를 신설해서 주택시장을 안정화 시킨다는 정부의 정책은 효과가 없다는 것이다.
양도소득세 분석결과, 양도소득세 실효세율 및 양도소득세로 인한 투자수익률 감소와 주택거래량은 (-)의 관계로 나타났다. 양도소득세 실효세율과 주택거래량이 (-)의 관계라는 의미는 주택 취득시의 양도소득세 실효세율이 높으면 주택수요가 감소해서 주택 거래량이 감소한다는 양도소득세의 효과를 수요 측면에서 분석한 것이다. 양도소득세로 인한 투자수익률 감소와 주택거래량이 (-)의 관계라는 것은, 양도소득세로 인해서 투자수익률 감소하면 주택거래량이 감소한다는 것으로 양도소득세를 공급측면에서 분석한 것으로 이므로 양도소득세의 공급동결효과가 존재한다는 것이다.
주택거래량에 영향을 미치는 다른 요인으로 거시자료 중 금리요인 CD금리와 소득요인인 GNI와 공급측면 요인인 구별 아파트 재고량을 사용하였다. 분석 결과, 금리와 거래량은 (-)의 관계, 소득과 아파트재고량은 거래량과 (+)의 관계로 나타났다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서언 1
• Ⅱ. 연구사 4
• 1. 치매노인. 4
• 1.1. 치매의 정의 및 증상 4
• 1.2. 치매노인 5
• 1.3. 경증치매노인의 특성 6
• 2. 회상요법 8
• 2.1. 회상요법의 개념 8
• 2.2. 회상요법의 특성 10
• 2.3. 회상요법을 적용한 치매노인을 위한 원예치료프로그램 11
• 3. 생활만족도와 원예치료 12
• 4. 원예치료와 치매노인 13
• 4.1. 원예치료와 치매노인 13
• 4.2. 치매노인에 대한 문헌 및 사례검토 15
• Ⅲ. 연구방법 17
• 1. 연구목적 17
• 2. 연구대상 및 환경 18
• 3. 연구 설계 20
• 4. 경증 치매노인의 생활만족도 향상과 우울 감소를 위한 원예치료 프로그램 21
• 4.1. 경증 치매노인을 위한 원예치료 프로그램개발 21
• 4.2. 경증 치매노인을 위한 원예치료 프로그램 23
• 4.3. 회상요법을 적용한 원예치료 프로그램의 세부 활동 25
• 5. 평가도구 28
• 5.1 생활만족도 검사 28
• 5.2 노인 우울 측정지 29
• 6. 분석방법 30
• Ⅳ. 결과 및 고찰 31
• 1. 생활만족도에 대한 원예치료프로그램효과 31
• 1.1. 생활만족도에 대한 대조군과 실험군의 동질성 비교 31
• 1.2. 생활만족도에 대한 대조군의 사전·사후변화 32
• 1.3. 생활만족도에 대한 실험군의 원예치료 효과 33
• 1.4. 생활만족도에 대한 대조군·실험군의 집단 간 원예치료 효과 34
• 2. 우울에 대한 원예치료 프로그램 효과 35
• 2.1. 우울에 대한 대조군과 실험군의 사전 동질성 비교 35
• 2.2. 우울에 대한 대조군과 실험군의 원예치료 효과 36
• 3. 실험군의 생활만족도에 대한 원예치료프로그램 효과 37
• 3.1. 과거생활만족도에 대한 실험군의 원예치료 프로그램 효과 37
• 3.2. 현재생활만족도에 대한 실험군의 원예치료 프로그램 효과 39
• 3.3. 미래생활만족도에 대한 실험군의 원예치료 프로그램 효과 41
• 3.4. 실험군의 생활만족도에 대한 개별분석 43
• 4. 고찰 50
• 참고문헌 53
• 부 록 67
• ABSTRACT 104