부동산투자회사 활성화를 위한 법제개선방안 연구

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 1997년 IMF 외환위기 이후 기업의 구조조정을 원활히 지원하고 일반 국민의 부동산투자를 확대하며 부동산시장을 선진화를 도모하기 위해 미국 등 외국의 제도를 원용하여 2001년 부동산투자회사 제도를 도입하였다.
제도 도입 당시에는 우리나라에서도 본격적인 부동산 간접투자가 가능하게 되어 침체되어 있는 부동산시장을 활성화시키고 과학적인 기법에 의한 투자를 가능케 함으로써 부동산시장의 선진화도 도모할 것으로 기대되었다.
그러나, 시장과열을 우려하는 정부의 선입견과 투자자를 과도하게 보호하기 위한 설립 및 자산운용상의 규제 그리고 세제지원 미흡 등으로 인해 제도 도입 이후 5년이 경과한 지금까지도 부동산투자회사는 활성화되지 않고 있다.
부동산투자회사는 사실 다양한 순기능을 가지고 있다. 부동산투자의 저변을 확대하여 자산의 재분배 기능을 수행할 수 있고, 금융시장과의 연계를 통해 부동산 시장을 선진화시킬 수 있는 계기가 될 수 있다. 또한 부동산 경기조절 기능도 수행할 수 있고 연관 산업에 대한 효과도 크다고 할 수 있다.
본 연구에서는 이러한 순기능을 극대화하기 위해서는 부동산투자회사의 활성화가 필요하다고 주장한다. 이를 위해 미국, 호주, 일본 등 외국의 사례를 분석하고, 부동산투자회사에 대한 정부정책과 이를 담는 법제를 검토한 후 다음과 같은 부동산투자회사 법제개선방안을 제시하였다.
첫째, 시장의 움직임에 신속히 대응할 수 있도록 회사설립에 따른 건설교통부 장관의 인가제도를 폐지하여야 한다. 즉, 발기설립 방법에 의한 회사설립을 허용되어야 한다. 다만, 일반 투자자 보호를 위해 부동산투자회사가 자산의 운용 등 영업에 대한 별도의 허가제를 도입하는 것이 바람직하다.
둘째, 현재 250억원으로 설정되어 있는 최저자본금 규모는 중소형 부동산에 대한 투자가 가능하도록 하향 조정되어야 한다. 바람직한 최저자본금 수준은 부동산간접투자기구의 최저자본금(100억원)을 참고하면 될 것이다.
셋째, 자기관리 부동산투자회사의 경우 회사 설립시 발행하는 총주식의 100분의 30을 일반 공모하여야 한다는 규제는 완화될 필요가 있다. 국민연금과 같은 공적 연기금의 수익은 결국 가입자에게 귀속되어 주식공모와 같은 효과를 도모할 수 있으므로 공적 연기금에 대해서는 예외를 인정해줄 수 있을 것이다.
넷째, 부동산투자회사가 부동산 개발사업에 투자할 경우 총자산의 100분의 30이내에서만 가능하도록 한 제한규정은 수정되어야 한다. 부동산개발에 전문적으로 투자할 수 있는 부동산투자회사 제도를 도입하는 것이 부동산투자회사를 활성화할 수 있는 바람직한 방법이다.
다섯째, 부동산투자회사의 차입 및 사채발행을 자기자본의 2배로 제한하고 있는 규제도 완화할 필요가 있다. 레버리지 효과를 통한 부동산투자회사의 수익성 제고를 위해 투자자의 권익이 침해되지 않도록 주주의 의사결집을 전제로 현재와 같은 일률적인 제한규정은 개정되는 것이 옳다.
여섯째, 부동산취득 및 처분에 대한 규제를 완화하여야 한다. 부동산투자회사는 부동산 취득 후 3년 이내에는 처분하지 못하도록 하고 있으나, 부동산가격이 하락하는 경우 조속히 부동산을 매각할 수 있도록 예외규정을 두는 것이 바람직하다. 기업구조조정 부동산투자회사의 경우 우량 부동산을 취득하기 어려운 현실을 감안하여 총자산의 70% 이상을 부동산으로만 구성토록 한 제한도 완화할 필요가 있다.
일곱째, 부동산투자회사의 수익성 제고와 직결된 세제부담이 경감될 수 있는 정책적 배려가 필요하다. 사실상 투자의 도관체인 자기관리 부동산투자회사에 대해서는 법인세 면제 혜택이 부여되는 것이 바람직하다. 또한 향후 부담 수준이 급증할 것으로 보이는 종합부동산세에 대해서도 감면방안을 논의할 시점에 있다고 생각한다.

목차 (Table of Contents)

• 【 목 차 】
• 제 1장 서론
• 제 1절 연구의 배경과 목적
• 1.연구의 배경
• 2.연구의 목적
• 제 2절 연구의 범위와 방법
• 1.연구의 범위
• 2.연구의 방법
• 제 2장 부동산투자회사 제도의 이론적 고찰
• 제 1절 부동산투자회사 일반 이론
• 1.부동산투자회사의 의의
• 2.부동산투자회사의 유형
• 3.부동산투자회사의 구조
• 4.부동산투자회사 제도의 유용성
• 제 2절 외국의 부동산투자회사 제도
• 1.미국의 REITs
• 2.호주의 LPT
• 3.일본의 부동산투자신탁(J-REITs)
• 4.시사점
• 제 3장 우리나라의 부동산투자회사 제도
• 제 1절 제도 도입
• 1.도입배경 및 목적
• 2.유사제도와의 비교
• 제 2절 제도 현황
• 1.제정안 도입경위
• 2.개정안 주요내용
• 제 3절 시장 현황
• 1.자기관리 부동산투자회사
• 2.위탁관리 부동산투자회사
• 3.기업구조조정 부동산투자회사
• 4.자산관리회사(AMC)
• 5.부동산투자자문회사
• 제 4장 부동산투자회사의 법적 구조
• 제 1절 총설
• 1.법적 규율체계
• 2.부동산투자회사의 종류
• 제 2절 자기관리 부동산투자회사
• 1.설립
• 2.기관
• 3.투자자산 구성 및 운용
• 4.투자자 보호장치
• 제 3절 위탁관리 부동산투자회사에 대한 특례
• 제 4절 기업구조조정 부동산투자회사에 대한 특례
• 1.설립
• 2.기관
• 3.투자자산 구성 및 운용
• 4.투자자 보호장치
• 제 5절 조세 특례
• 1.투자손실준비금 및 법인세 면제
• 2.취등록세
• 3.국민주택 임대소득공제
• 4.투자자에 대한 세제혜택
• 제 5장 부동산투자회사법제 개선방안
• 제 1절 기본방향
• 제 2절 설립요건 완화
• 1.규제주의 폐지
• 2.최저자본금 하향조정
• 3.일반공모의무 완화
• 제 3절 자산운용규제 완화
• 1.부동산개발 활성화
• 2.차입 및 사채발행규모 확대
• 3.자산운용의 전문성 제고
• 4.부동산취득 및 처분에 대한 규제완화
• 5.거래제한 완화
• 제 4절 세제혜택 확대
• 1.법인세 면제 확대
• 2.부동산 취등록세 면제
• 3.종합부동산세 감면
• 제 6장 결론
• 참고문헌
• 【 표 목 차 】
• 표 2-1미국 REITs협회의 상장 REITs유형
• 표 2-2미국 REITs의 법인세 면제 요건
• 표 2-3호주 LPT의 면세요건
• 표 3-1부동산투자회사와 부동산간접투자기구의 비교
• 표 3-2부동산투자회사 제정법률 및 개정법률 주요내용 비교
• 표 3-3유형별 부동산투자회사 비교
• 표 3-4위탁관리 부동산투자회사 현황
• 표 3-5기업구조조정 부동산투자회사 현황
• 표 4-1부동산투자회사법의 적용범위
• 표 4-2부동산투자회사 종류에 따른 세제지원 비교
• 【 그 림 목 차 】
• 그림 2-1우리나라 부동산투자회사의 구조
• 그림 2-2호주 LPT의 구조
• 그림 2-3J-REITs의 구조