농지경매의 입찰행태와 매각가율에 미치는 영향 : 경기도를 중심으로 = The effect of bidding behavior and selling price rates of farmland auction : with Gyeonggi-do province at the center

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Agricultural Promotion Area System is a system for protecting
high-quality farmland and implementing farmland conservation policies
by suppressing the exclusive use of farmland. Despite such a system,
farmland in Gyeonggi Province has gradually declined due to rapid
urbanization and illegal use has not been calmed down. As
urbanization progressed around Seoul, farmland prices rose and area
decreased compared to non-capital areas by being converted to
accommodation or housing sites. Attention was drawn to this
environment to understand the characteristics of farmland through
analysis of bidding behavior and impact factors of selling price, away
from the system, policy, and agricultural profit analysis chosen by
prior studies on farmland. This is because prior studies are biased
toward the profit approach while estimating farmland prices, which
implies limitations that do not reflect individual characteristics of each
piece of land.
In this study, the importance of bidding by a group of experts and
the impact factors of the selling price rate were used to identify the
factors of the investment decision in farmland auction data sold by the
Gyeonggi-do Executive Court were used. In addition, we tried to draw
implications from the recent real estate issues related to farmland by
analyzing the impact factors of farmland and the actual conditions of
farmland.
As a result of AHP analysis to find out what factors the bidding
participants value the most among the factors of farmland price
formation, they valued the utilization situation more than the selection
of farmland and evaluated the management area where farmland is
relatively easy to use. The relatively important evaluation of expected
returns and appraisals and the possibility of appropriation can be seen
as recognizing the farmland auction market as an investment market.
According to the AHP analysis, the possibility of farmland use and the
management area were highly evaluated. In order to preserve farmland
in the future, it is necessary to strengthen the management of
management areas where farmland is expected to be dedicated. This is
because experts recognize the management area as a developable land.
Next, multiple regression analyses were performed by setting the
selling price rate as a dependent variable and by setting factors that
affect changes in the selling price rate as independent variables. Using
data on 3,338 lots of land sold, the impact on the selling price rate
was determined that there was no statistical significance other than
the use of farmland or hybrid land. The management area is an
important area for realizing farmland policies because the frequency of
case data is high along with urban areas. Growth management area
also accounts for 63.2% of case data. This suggests that management
of managed areas within the growth management area is necessary
and important to realize the farmland conservation policy.
Analysis by use area suggests that experts' investment in urban
areas takes into account the area and appraisal price, and the
possibility of development and farmland appropriation for managed
areas. The important consideration of the use of agricultural areas and
the distance from cities, counties, and district offices means that local
governments around the location of farmland have a positive impact on
the level of selling price.
Farmland was analyzed by dividing it into previous and previous
answers, reflecting the reality of using the former, the answer, or the
mixed use of the previous and the previous answers. According to the
analysis, if the points are the answer, there is statistical significance
in the overcrowding control area and the growth management area. In
western Gyeonggi Province, where most of the farmland has been
designated as a growth management zone, the possibility of
development is believed to have affected investment intentions. Rather
than the answer, it was found to have a positive impact on the
previous selling price rate. It is estimated that the results reflect the
possibility of appropriation and the risk costs such as ease and
flooding and access to adjacent roads.
The status of farmland-only land reflecting the characteristics of the
change of land characteristics caused by land development was
analyzed. If farmland is diverted, it is understood that the utilization
situation and bidding characteristics have a significant impact on the
level of selling price. If it is used for existing purposes, it has been
analyzed that area, utilization situation (mixed land), water source
reserves, maintenance zone characteristics, accessibility characteristics,
bidding characteristics, and appraisal prices have significant effects.
When farmland was dedicated, regulatory and accessibility variables
were found to be statistically insignificant. Farmland, which is easy to
use, had a different result from the expectation that it would be
formed at a relatively high selling price rate.
We looked at what characteristics there were when farmland
acquired in the auction market was dedicated. It was analyzed that the
average time for farmland owners to be diverted was two years and
4.9 months. The time of appropriation is believed to be meaningful as
an indicator of the speed of urbanization. Most of the auction acquirers
were in their 50s and 60s or older, and the ratio of out-of-government
owners was 53%, which means that they have a low will to continue
farming. The percentage of farmland dedicated was shown in the order
of factories, hybrid land, and warehouses. It is expected to affect
environmental issues and landscape damage and the settlement
environment of local residents. It was investigated that an agricultural
corporation divided and sold farmland acquired in the auction market.
The occurrence of ghost farming corporations and speculative demand
shall be prevented by a policy prohibiting the division and sale of
farmland for a certain period and imposing taxes.
The findings of this paper can be utilized by practitioners related to
various real estate markets that require bidding behavior for farmland
auctions and selling prices. Starting with this study, we expect ripple
effects through follow-up research based on farmland auction data.

국문 초록 (Abstract)

농업진흥지역제도는 우량농지를 보호하고 농지전용을 억제하여 농지보
전정책을 실현하는 제도이다. 이와 같은 제도에도 불구하고 경기도의 농
지는 급격한 도시화로 점차 감소하고 불법전용은 진정되지 않고 있다. 서
울을 중심으로 도시화가 진행되면서 수용 또는 택지로 전용됨으로써 비수
도권과 비교하여 농지가격이 상승하고 면적은 감소하였다. 이와 같은 환
경에 주목하여 농지에 관한 선행연구들이 주로 택한 제도와 정책 및 농업
수익 분석에서 벗어나 입찰행태와 매각가율 영향요인 분석을 통해 농지의
특성을 이해하고자 하였다. 선행연구들이 농지가격을 추정하면서 수익접
근법에 치우쳐 있어 필지별 개별특성을 반영하지 못한 한계를 내포하고
있기 때문이다.
본 연구에서는 농지경매 투자의사 결정요인을 확인하기 위해 전문가집
단의 입찰에 관한 중요도를 파악하고, 매각가율 영향요인을 파악하기 위
해 경기도 관내 집행법원에서 매각된 농지경매 자료를 이용하였다. 그리
고 최근 부동산 이슈인 농지와 관련한 쟁점들을 농지전용 영향요인과 농
지전용 실태를 분석함으로써 시사점을 도출하고자 했다.
입찰참여자들이 농지가격형성요인 중 가장 중요시하는 요인이 무엇인지
파악하기 위해 AHP분석을 한 결과 농지의 지목보다 이용상황을 중요시
하고, 농지전용이 상대적오 용이한 관리지역을 중요하게 평가하였다. 예상
수익 및 감정평가액과 전용 가능성을 상대적으로 중요하게 평가한 것은
농지경매시장을 투자시장으로 인식하고 있다고 볼 수 있다. AHP분석 결과
농지전용 가능성과 관리지역이 높게 평가되었다. 향후 농지보전을 위해서
농지전용이 예상되는 관리지역에 대한 관리강화가 필요하다고 판단된다.
전문가들이 관리지역을 개발 가능한 토지로 인식하고 있기 때문이다.
다음으로 매각가율을 종속변수로 설정하고, 매각가율의 변화에 영향을
미치는 인자들을 독립변수로 설정하여 다중회귀분석을 수행했다. 매각사
례 3,338필지에 대한 데이터를 이용하여 매각가율에 대한 영향력을 파악
한 결과 농지의 이용상황이 나지와 잡종지 상황 이외에는 통계적 유의성
이 없는 것으로 분석되었다. 관리지역은 사례자료의 빈도수가 도시지역과
더불어 높아서 농지정책 실현에 중요한 지역이다. 성장관리권역도 사례자
료에서 63.2%를 차지한다. 농지보전 정책 실현을 위해서 성장관리권역 내
관리지역에 대한 관리가 필요하고 중요함을 시사한다.
용도지역별 분석 결과, 전문가들의 도시지역에 대한 투자는 면적과 감
정가격을 고려하고 관리지역에 대하여는 발전 가능성과 농지전용의 가능
성을 고려하는 것으로 추정된다. 농림지역의 이용상황과 시·군·구청과의
거리를 중요하게 고려하는 것은 농지의 소재지 주변의 해당 지방자치단체
가 매각가율 수준에 긍정적인 영향을 미친다는 의미이다.
농지는 전으로, 답으로, 또는 전과 답의 용도를 혼용한 형태로 이용하는
현실을 반영하여 전과 답으로 구분하여 분석하였다. 분석 결과 지목이 답
인 경우는 과밀억제권역과 성장관리권역에서 통계적 유의성이 있는 것으
로 분석되었다. 농지 대부분이 성장관리권역으로 지정이 된 경기도 서부
지역은 발전 가능성이 투자 의향에 영향을 미친 것으로 판단된다. 답보다
는 전의 매각가율에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 전용 가능
성과 용이성 및 침수 등의 위험비용과 인접한 도로와의 접근성이 반영된
결과로 추정된다.
토지개발에 의한 토지의 형질변경 특성이 반영된 농지전용 실태를 분석
하였다. 농지가 전용된 경우는 이용상황과 입찰 특성이 매각가율 수준에
유의한 영향을 미치는 것으로 파악된다. 기존의 용도로 이용되고 있는 경
우에는 면적, 이용상황(잡종지), 상수원 보호구역, 정비권역 특성, 접근성
특성, 입찰 특성, 감정가격 등이 유의한 영향을 미치는 요인으로 분석되었
다. 농지전용이 된 경우에 규제변수와 접근성 변수는 통계적으로 유의하
지 않은 결과로 나타났다. 농지전용이 쉬운 농지는 상대적으로 매각가율
이 높은 수준으로 형성될 것이라는 예상과 다른 결과를 얻었다.
경매시장에서 취득한 농지전용이 된 경우에 어떠한 특성이 있는지 살펴
보았다. 농지소유자가 전용한 시기는 평균 2년 4.9개월로 분석되었다. 전
용한 시기는 도시화 되는 속도를 예측할 수 있는 지표로서 의미가 있다고
판단된다. 경매취득자의 나이는 50∼60대가 대부분이나 60대 이상이 가장
많았고 관외 소유자의 비율이 53%로 나타난 것은 지속적인 영농의지가
낮다는 것을 의미한다. 전용한 농지면적 비율이 공장, 잡종지, 창고 순으
로 나타났다. 환경문제와 경관 훼손 및 지역주민의 정주 환경에 영향을
미칠 것으로 예상된다. 농업법인이 경매시장에서 취득한 농지를 분할한
후 매도한 사실이 조사되었다. 일정한 기간 농지의 분할과 매매를 금지하
고 세금을 중과하는 정책으로 유령 영농법인의 발생과 투기적 수요를 차
단하여야 한다.
본 논문의 연구 결과는 농지경매에 관한 입찰행태와 매각가율이 필요한
다양한 부동산시장 관련 실무자에게 활용이 될 수 있다. 본 연구를 시작
으로 농지경매 데이터에 기반을 둔 후속 연구를 통해서 파급효과를 기대
한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 제1항 연구의 배경 1
• 제2항 연구의 목적 5
• 제2절 연구의 범위와 방법 6
• 제1항 연구의 범위 6
• 제2항 연구의 방법 8
• 제3절 논문의 구성과 흐름도 9
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 12
• 제1절 농지의 이용과 경매 12
• 제1항 농지의 소유와 이용 12
• 제2항 농지의 전용 21
• 제3항 경매와 입찰 및 농지경매 특성 24
• 제2절 농지가격 형성요인과 투자행태 39
• 제1항 농지가격 형성요인 39
• 제2항 투자행태와 농지규제 특성 51
• 제3항 투자의사 결정요인 61
• 제3절 선행연구 69
• 제1항 부동산경매 관련 연구 69
• 제2항 농지가격 관련 연구 75
• 제3항 연구의 차별성 81
• 제3장 농지경매현황 및 연구 설계 83
• 제1절 농지경매 현황과 시사점 83
• 제1항 부동산경매시장 현황 83
• 제2항 경기도의 경매시장 현황 86
• 제3항 시사점 89
• 제2절 연구 설계 89
• 제1항 분석의 틀 89
• 제2항 입찰행태 분석모형 95
• 제3항 매각가율 영향요인 분석 구조 102
• 제4장 실증분석 114
• 제1절 입찰행태분석 114
• 제1항 표본의 특성 114
• 제2항 입찰 중요도 및 영향 값 분석 116
• 제2절 매각가율 영향요인 분석 140
• 제1항 자료의 특성 140
• 제2항 매각가율 영향요인 145
• 제3항 주요 이슈(농지전용)에 따른 특성 분석 159
• 제3절 분석결과 논의 175
• 제1항 입찰행태 175
• 제2항 매각가율 영향요인 176
• 제3항 입찰행태와 매각가율 영향요인 비교분석 178
• 제4항 주요 이슈(농지전용)에 따른 영향 180
• 제5장 결론 183
• 제1절 연구의 결론 183
• 제1항 입찰행태의 중요도 183
• 제2항 매각가율 영향요인 185
• 제3항 농지전용 특성 186
• 제2절 연구의 한계 및 향후 과제 187
• 참고문헌 188

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