住宅傳貰制度의 現實的 運用方案에 관한 硏究 = A study on the realistic management plan of the lease of a house on a deposit basis system

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

國 文 要 約

전세제도는 1910년 公式記錄부터 지금까지 100년 이상을 서민들의 주택금융 및 주거안정 제도로 유지되어 왔다. 제도권의 금융이 발달하지 못한 상태에서 전세제도는 서민의 중요한 금융수단이었고, 임대주택의 공급수단이기도 하였다. 그러한 측면에서 오랫동안 유지해 온 우리나라의 전세제도는 개인 및 가족구성원의 경제적인 역할뿐 아니라 주거문제를 해결함으로써, 공공주택임대서비스의 부족을 補完하는 많은 역할을 담당하였다.
2010년 국토해양부의 주거실태조사에서 우리나라의 전체가구 1,739.9만 가구 중 전세에 살고 있는 가구가 376.6만 가구로 조사되었다. 전체가구의 21.6%로서 다섯 가구 중 한 가구가 전세에 살고 있다는 얘기이다. 또 전⋅월세형태의 임대로 사는 가구 수는 748.6만 가구로 이중 전세 가구 수는 376.6만 가구로 50.3%에 해당한다. 즉 임대거주 가구 중 두 가구 중에 한 가구는 전세에 살고 있음을 뜻한다.
오늘 날 주택전세제도는 再照明을 받을 수밖에 없는 處地가 되었다. 미국의 서브프라임 사태이후 주택시장은 急冷하면서 주택가격이 하향 안정화되었다. 더불어 기준금리가 2.5%~3.0% 사이로 장기적으로 유지되고 있다. 주택가격하락과 기준금리 하향안정으로 주택매매수요가 줄어들면서 전세수요로 전환되었다. 기존의 전세공급자도 전세공급에서 보증부월세나 월세로 전환하고 있다. 이렇게 되자 전세가격의 급등, 수급불균형 문제, 비제도권 주택금융의 肥大化, 가계부실, 주거불안, 전세금 반환의 어려움, 사회비용 증가 등 많은 문제들이 발생하였다. 여기에다 하우스 푸어(house poor)와 렌트 푸어(rent poor)문제까지 겹치면서 사회문제화 되고 있다. 정부에서는 이러한 문제를 해결하기 위하여 임대주택공급증가와 전세금대출보조, 전월세공간정보제도 운용 등 다각도로 노력하고 있다. 그럼에도 불구하고 전세가격 급등현상은 계속되면서 정책적인 다른 선택의 대안이 없도록 만들었다.
비제도권 금융시장인 전세시장의 규모는 全體 대출금융 규모 800조 원 중에서 368.7조 원, 46%에 달하며, 여기에 월세보증금 규모를 더하면 414.3조 원 이상으로 될 것으로 조사되었다(2013년 10월 한국주택금융공사). 비제도권의 금융형태인 주택전세제도를 제도권 금융화한다면 국민경제에 양(陽)의 효과로 크게 작용할 것이다. 따라서 주택금융이 발달된 현대사회에서는 주택전세제도를 유지할 더 이상의 가치가 없으며, 주택전세제도를 단계적으로 축소할 時點이 다가온 것이다.
이제 정부는 전세제도 안정을 통한 전세제도 維持를 위한 정책적 자세에서 벗어나야 한다. 전세제도와 관련된 금융지원정책과 세제혜택지원을 단계적으로 縮小하여, 전세제도의 현실적 운용을 위한 준비작업에 着手하여야 한다. 더불어 새로운 전세임대차 계약에서는 기존에 제공되었던 금융⋅세제혜택을 여론수렴과 사전예고제를 통하여 排除하여야 한다. 이미 계약한 상태의 전세임대는 그 조건으로 유지하되, 새롭게 계약하는 전세임대는 시장거래질서에 따르고 금융⋅세제 혜택만을 배제하는 것이 된다. 결국 전세공급과 수요를 同時에 감소시켜 전세거래의 축소를 유도하여야 한다. 반대로 임대차 계약에서 보증부월세나 월세로 계약할 때에는 임대자와 임차자 모두에게 금융⋅세제혜택을 支援하여야 한다. 이렇게 함으로써 주택임대차제도에 있어서 전세제도는 점차적으로 축소되고 보증부월세나 월세제도가 정착되어 진정한 임대차제도의 선진화가 이루어질 수 있다.
전세제도를 현실적으로 운용하기 위해서는 법적 안정성을 확보하면서 단계적으로 전세에서 보증부월세, 월세 형태로 전환한다. 정부의 정책전환과 더불어 기초 환경을 조성한다. 그 토대로 민간 임대사업자의 수익성과 안정성을 제공하여 사업의 전문화, 대형화, 고급화로 육성한다. 그럼으로써 궁극적으로 국민의 주거안정에 寄與하게 된다.


주제어 : 전세제도, 전세가격, 주거안정

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

ABSTRACT

A Study on the Realistic Management Plan of
the lease of a House on a Deposit Basis
System

Tea Kwan Choi
Major in Real Estate Policy
Graduate School of Public Policy
Hanyang University
Advised by Prof. Mun Hyen Cho

The Jeonse system (a leasing system unique to the Republic of Korea) has been officially preserved for the last 100 years since 1910 in the form of Housing Finance and of Housing Stability institutions for the working class. During a time when established institutions lacked financial resources, the Jeonse system was not only a vital financial
mean for the working class, it was, moreover, a mean of providing rental housing. In this aspect, the long-preserved Jeonse system of the Republic of Korea, although it has played a positive economic role for individuals and households, by solving the problem of residence, it has
preserved the deficiencies in the public rental housing service. In the 2010 research on housing conditions conducted by the Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs, it was shown that, out of a total of 1,739.9만, 376.6 households were living in Jeonse-leased houses. Put differently, 21.6% of the total number of households, i.e., 1
in 5 households, were living in Jeonse-leased houses. Moreover, the 376.6만 households in Jeonse-leased houses constitute 50.3% of 748.6 만 of households that either rent on a Jeonse- or monthly-lease basis.In other words, 1 in 2 households that lease houses in one form or another, live in Jeonse-leased houses.
Today, circumstances necessitate a reassessment of the Jeonse-lease system. The cooling down of the housing market after the US subprime mortgage crisis, led to a stable decrease in housing prices. In addition, the long-term base rate is oscillating between 2.5%~3.0%. The falling of housing prices and of the base rate has been directly responsible for the decline in demand for house sales, which in turn has led to a rising trend in lease demand. Even existing Jeonse-lease providers are switching over to either monthly rent with security deposit or simply monthly rent. Because of this, various problems have arisen, such as the sharp rise of Jeonse-lease prices, imbalance between supply and demand, upsurge of informal housing finance, market depreciation, housing instability, difficulty in restitution of Jeonse-lease deposits, and rise in social cost, among others. On top of this, the coincidence of house poor and rent poor has made this issue increasingly an object of public concern. In answer, the government has attempted to resolve this problem from various angles, namely, by increasing the provision of rental housing, subsidizing Jeonse-lease loans, operating a public information network for rental houses, and etc. Despite this, however, Jeonse-lease prices are still continuously on the rise and impeding the introduction of alternative policies.
The informal Jeonse-lease market, in relation to the entire loan market, accounts for 368.7 trillion won out of the total 800 trillion won, i.e., 46%; when factoring in the monthly rents with security deposit, the number rises to 414.3 trillion won (Korea Housing-Finance Corporation, October, 2013). If the above informal market were to be incorporated into the existing official institutional framework, it would considerably strengthen the national economy. Therefore, in our contemporary society with a developed housing finance market, there is no longer any value in preserving the Jeonse-lease system, and the time has come to gradationally downsize it. Government also shall change their attitude to maintaining Jeonse-lease system by strengthening Jeonse-lease system. Rather, through the
gradual reduction of financial aid policy and tax benefit of Jeonse-lease system, government shall start to prepare of practical management of it. Also, provided tax benefit with existing contract shall be excluded in new Jeonse-lease contract by survey public opinion and advance notice.
Exist Jeonse-lease shall obey the old policy, however new Jeonse-lease shall obey market transaction order and but only tax benefit excluded. It may lead the decrease of supply and demand of Jeonse-lease concurrently, so shall result the drop of Jeonse-lease transaction. On the other hand, lease contract of guaranteed monthly/ monthly shall
provide tax benefit to both; lessor and tenant. With these policies, Jeonse-lease system shall be decreased gradually and guaranteed monthly rent/ monthly rent shall settle down which achieve the advanced leasing system.
In order to practical operate of Jeonse-lease system, eonse-lease system shall be gradually converts to uaranteed monthly rent/ monthly rent with secure the legal stability. Government shall change its policy and build up the base environment. On these bases, promote specialization, enlargement, gentrification shall be possible by provide profitability and stability to private sector rental business operator. It shall ultimately contribute to the national housing stability.

Key words: Jeonse-Lease System, Jeonse-Lease Price, Housing Stability

목차 (Table of Contents)

• 目 次
• 國 文 要 約 ⅶ
• 第1章 序 論 1
• 第1節 硏究의 背景 및 目的 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 第2節 硏究의 範圍 및 方法 5
• 1. 연구의 범위 5
• 2. 연구의 방법 6
• 第2章 住宅傳貰制度의 一般理論 8
• 第1節 住宅의 一般論 8
• 1. 주택의 개념 8
• 2. 주택의 특성 11
• 3. 주택의 하위시장 14
• 第2節 傳貰制度의 槪要 16
• 1. 전세제도의 연혁 16
• 2. 전세제도의 역할 26
• 3. 전세제도의 순기능 28
• 4. 전세시장의 위치 30
• 第3節 우리나라 住宅市場의 變化 34
• 1. 주택매매시장의 변화 34
• 2. 주택임대시장의 변화 38
• 3. 인구 및 가구 수의 변화 39
• 4. 주택수급의 부조화 42
• 5. 외국의 영향력 증대 43
• 第3章 住宅傳貰制度의 現況 및 問題點 44
• 第1節 住宅傳貰制度의 現況 44
• 1. 전세난 기간 현황 44
• 2. 거처별 전세가구 현황 46
• 3. 전세가구의 비율 48
• 4. 전세가격 증가율 50
• 第2節 分析 53
• 1. 전세금 상승요인 분석 53
• 2. 전세시장의 새로운 변화 분석 61
• 第3節 問題點 66
• 1. 전세가격의 급등 66
• 2. 수급 불균형 67
• 3. 주택가수요 유발로 주택시장 교란 68
• 4. 비제도권 주택금융의 비대화 69
• 5. 가계부실 70
• 6. 주거불안 73
• 7. 전세금 반환의 어려움 75
• 8. 사회비용의 증가 77
• 第4章 住宅傳貰制度의 現實的 運用方案 79
• 第1節 1段階 保證附月貰로 運用方案 79
• 1. 보증금의 적정화 79
• 2. 보증보험을 통한 보증금 예치 80
• 3. 전세자금 대출 억제 82
• 4. 미분양주택은 보증부월세로만 전환 83
• 第2節 2段階 月貰로 運用方案 85
• 1. 민간인의 임대주택 사업 활성화 85
• 2. 기업형 임대주택 서비스업 육성 86
• 3. 정부의 임대주택 공급 확대 89
• 4. 월세화에 따른 주거비보조 확대 91
• 5. 월세로 전환 94
• 第5章 結 論 97
• 參 考 文 獻 101
• ABSTRACT 107