도시개발법을 활용한 민간건설업체의 택지개발 수여방안 연구 : 지자체와 공동시행에 의한 수용방식을 중심으로 = (A) study on the participating method of land developing by private construction company utilizing urban developing law : focused on the way of expropriation by cooperating enforcement with local government

국문 초록 (Abstract)

현행 대표적인 택지공급은 택지개발촉진법 제7조(택지개발사업의 시행자 등)에 의해 대한주택공사와 한국토지공사가 주도적으로 공공 및 민간택지를 공급하고 있으나, 저밀개발 및 각종 기반시설에 대한 사업시행자의 비용부담증가로 택지공급원가도 점차 상승하고 있으며, 민간택지공급 역시 재개발 재건축 사업의 규제 강화, 분양가 상한제 등의 규제로 원활한 택지공급의 차질이 우려되고 있는 실정이다.
본 연구에서는 07년 4월 11일 개정하여 08년 4월 12일부터 시행하는 도시개발법 제21조(토지 등의 수용 또는 사용)의 법령을 적용하여, 민간건설업체의 도시개발사업을 통한 택지개발사업에 초점을 맞추고자 한다.
07년 7월 천안시에서 공모하여 발주한 ‘천안 국제비즈니스파크 조성 PF사업’은 현행 택지개발지구내에서 공모되어 진행되고 있는 공모형 PF사업과 도시개발사업을 접목하여 사업을 진행하는 좋은 예이다. 비록 초기 공모과정에서 지자체의 출자지분을 20% 이하로 제한을 함으로써, 민간건설업체의 주도하에 진행되는 도시개발사업의 성격이 짙으나, 지자체의 출자지분 (증액)변경으로 민간건설업체와 지자체 공동의 도시개발사업으로 진행 될 것이다. 이는 현행 택지개발지구내에서 공모되어 진행되고 있는 공모형 PF사업의 방식을 초기에 도시개발사업에 도입함으로써, 공공기관은 재원 확보 방안을 마련하고, 민간건설업체는 사업추진 체계도를 대한주택공사 또는 한국토지공사와 같은 토지 수용방식을 통해 민간주도의 택지개발사업(도시개발사업)을 보다 활성화 시킬 것이다.
정부의 주택종합계획을 목표대로 달성하기 위해서는 민간부문의 기여가 50%이상 필요하며 민간부문의 주택공급확대는 민간택지공급 활성화와 직결된다고 할 수 있다. 따라서 민간-공공기관 합동으로 추진하는 도시개발사업의 활성화는 민간택지공급 활성화와 안정적인 주택공급을 위하여 필요하며, 민간주도 시 재원확보의 문제점을 보완키 위해 민간의 주체는 민간 건설업체가 맡아야 할 것이다.
또한 민간-공공 등 전반적인 도시개발사업의 효율적 추진을 위해서는 공공시설 설치비용의 부담주체에 대한 명확한 기준 설정과 재원확보의 마련이 시급하다. 공공시설에 대한 사업시행자의 부담 가중은 비록 민간 도시개발사업 뿐만 아니라 공공주도의 택지개발사업에도 문제가 되어 최종 분양가를 인상시키는 요인이 되고 있으므로, 민간-공공 참여 도시개발사업에서의 공공시설 설치비용에 대한 재원조달에 대해서는 TIF(Tax Increment Financing) 등 근본적인 대안 마련도 필요하겠다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The present representative agents who sell building lots are KNHC(Korea National Housing Corporation) and KLC(Korea Land Corporation) by article 7 of building land development promotion law, but the cost of building land supply is more going up to increasing cost charge of project operator to low-density development and various infrastructures. Also, according to the upper limit of sale price and restriction reinforcement of redevelopment and reconstruction, the private building land supply without a hitch face up to difficulties.
This paper focus on the building land development project by urban development of the private construction enterprise to apply a statute of article 21 of urban development law(expropriation or use of land) amended April 11, 2007 to be enforcing April 12, 2008.
Cheon-an International Business Park Project ordering July, 2007 is a fine example to make progress business which integrates public subscription PF project and urban development in the present building land development district.
Although it limited by 20% of a local autonomous entity financing owning is similar to urban development project which the private construction enterprise take a initiative, it is going to urban development project which associate with the private construction enterprise and local autonomous entity.
The public institution lay out a scheme of financial economic resources and the private construction enterprise will be revitalization of the building land development project of nongovernmental leading by introducing public subscription PF project in urban development project through model of KNHC(Korea National Housing Corporation) and KLC(Korea Land Corporation)
Contribution of private-sector need to more than 50% and the housing supply expansion is linked directly with the revitalization of the private building land supply for accomplishing an aim of comprehensive plan of government.
Therefore, the revitalization of urban development project incorporating private-public needs to the private building land supply and stable housing supply. in addition, the private construction enterprise has to take private project for complementing financial resources.
Also, definite basis and financial resources must be settled a burden of the installation costs of public facilities for effectively promoting urban development project of private-public.
Increasing burden of project operator bring about raising the last sale costs not only the urban development project of nongovernmental, but also governmental leading, so burden of the installation costs of public facilities need to prepare completely measures as TIF(Tax Increment Financing).

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 1.1 연구배경 및 목적 = 1
• 1.2 연구의 범위 및 방법 = 2
• 제2장 도시개발사업 구조 및 현황 검토 = 3
• 2.1 도시개발법 개요 및 구조 = 3
• 2.2 도시개발사업 추진 현황 = 33
• 2.3 도시개발사업과 타 개발사업과의 비교 = 34
• 제3장 민간건설업체의 택지개발 참여 근거 및 방안 = 38
• 3.1 도시개발사업 규제 개선 관련 법규 개정 현황 = 38
• 3.2 사업추진 절차 = 50
• 3.3 민간 도시개발사업의 평가 = 54
• 제4장 민간건설업체 참여 최초 도시개발사업 사례 = 59
• 4.1 사업의 개요 = 59
• 4.2 설립 배경 및 목적 = 64
• 4.3 추진경위 = 65
• 4.4 특수목적법인 설립(안) = 65
• 4.5 설립 타당성에 관한 예비 검토 = 69
• 4.6 주요 문제점 및 해결 방안 = 76
• 4.7 기대효과 = 77
• 제5장 향후 과제 및 결론 = 78
• 5.1 향후 과제 = 78
• 5.2 결론 = 82
• 참고문헌 = 84
• ABSTRACT = 86
• 표목차 = 4
• 〈표 2-1〉 도시개발법 주요골자 = 4
• 〈표 2-2〉 사업방식의 기준 = 7
• 〈표 2-3〉 사업방식 및 시행자 = 7
• 〈표 2-4〉 구역지정 시에 필요한 도서 = 14
• 〈표 2-5〉 도시개발의 규모 = 15
• 〈표 2-6〉 개발계획의 내용 = 19
• 〈표 2-7〉 도시개발구역 시설의 설치 구분 = 24
• 〈표 2-8〉 도시개발구역 시설의 종류별 설치범위 = 24
• 〈표 2-9〉 지방자치단체의 비용부담 = 25
• 〈표 2-10〉 공공시설관리자의 비용부담 = 26
• 〈표 2-11〉 도시개발구역 밖의 도시기반시설의 설치비용 = 27
• 〈표 2-12〉 비용산정기준 = 28
• 〈표 2-13〉 특별회계의 보조.융자 범위 = 30
• 〈표 2-14〉 도시개발사업 추진 현황 (2001～2006) = 33
• 〈표 2-15〉 제1종 지구단위계획과 도시개발사업 비교표 = 36
• 〈표 3-1〉 택지개발방식별 주택공급 비중 = 54
• 〈표 3-2〉 도시개발사업의 공공시설 기부채납 및 제세공과금 부담비율 사례 = 56
• 〈표 4-1〉 천안 국제비즈니스파크 조성사업 개요 = 60
• 〈표 4-2〉 천안 국제비즈니스파크 조성사업 토지이용계획안 = 62
• 〈표 4-3〉 인근지역 토지보상비 예시표 = 71
• 〈표 4-4〉 사업비 및 조성원가표 = 72
• 〈표 4-5〉 매출계획표 = 73
• 〈표 4-6〉 현금흐름 분석표 = 74
• 〈표 4-7〉 사업수지 분석표 = 75
• 그림목차 = 5
• 〈그림 2-1〉 도시개발법의 구성체계 = 5
• 〈그림 2-2〉 도시개발사업 시행체계 = 6
• 〈그림 2-3〉 도시개발사업 시행절차 = 11
• 〈그림 3-1〉 사업추진 절차 = 50
• 〈그림 3-2〉 민간건설업체 참여 도시개발사업 추가 사업추진절차 = 53
• 〈그림 4-1〉 천안 국제비즈니스파크 조성사업지 위치도 = 60
• 〈그림 4-2〉 천안 국제비즈니스파크 조성사업 토지이용계획도 = 63
• 〈그림 4-3〉 천안 국제비즈니스파크 조성사업 사업구도 = 66
• 〈그림 4-4〉 천안 국제비즈니스파크 조성사업 사업 추진 예상일정 = 68