田園住宅團地의 開發特性 및 計劃方向에 관한 硏究 = A Study on the Development Conditions and Planning Directions of Idyllic Housing

국문 초록 (Abstract)

고도의 경제성장에 힘입은 소득수준의 향상, 자동차의 보급 및 근무환경의 변화 등에 따른 주거환경의 질적인 변화욕구로 전원주택에 대한 일반의 관심이 높아지기 시작하면서 수도권의 자연환경이 양호한 지역을 중심으로 전원주택단지가 확산되고 있다. 그러나 기존의 전원주택단지의 개발행태는 경제적 부를 축적한 도시민의 낭만적 취향에 부합하는 주거 또는 투기의 대상 이상의 의미를 찾기 힘들고 자연환경과 주거기능이 병존한다는 전원주택의 취지와는 달리 자연환경을 파괴하는 개발행태를 보이는 경우가 많다. 주택건축에 있어서도 검증되지 않은 서구식 개념으로 그것도 단위주거의 개별개발에 그침으로서 도시 단독주택지와 별반 다를 바 없는 주거환경이 조성되고 있거나 오히려 기반시설의 부족문제가 두드러질 뿐이다.
이러한 문제점은 기존의 각종 규제체계의 틈 속에서 영세한 군소개발업자들이 단지개발을 주도하면서 단지계획기법상의 낙후성 등 규제체계의 문제, 개발 및 계획기법상의 문제 등 복잡한 요인들이 얽혀있어 문제의 원인에 대한 정확한 진단을 내리기가 쉽지 않다. 이러한 가운데 우리나라의 경우 문제의 개선을 위한 노력보다 사회적 수요에 의해 개발이 앞서가고 있을 뿐인 상황이다.
본 연구는 이러한 상황 속에서 진행되고 있는 전원주택단지의 개발동향, 계획특성 및 문제점 분석을 통해 우리나라 여건에 적합한 전원주택단지의 개발 을 위한 개선방향을 모색하는 것을 목적으로 진행되었다. 이를 위해 현재 전원주택단지개발에 작용하고 있는 법·제도의 현황과 그에 따른 개발동향을 분석하였으며, 현재 개발되고 있는 전원주택단지의 실제사례들을 대상으로 개발 동향 및 계획특성을 분석하고, 전원주택단지환경의 개선을 위한 새로운 계획 기법에 대한 분석을 진행하였다. 이러한 분석작업을 바탕으로 제도적 측면 및 계획적 측면에서 우리나라 전원주택단지 개발의 개선방향을 제시하였으며, 계획적 측면에서의 개선방향에서 제시된 계획기법의 실제 설계적용을 위해 필요한 법규의 개선방향을 제시하였다.
연구의 주요한 결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 우리나라의 전원주택이 소규모 단지위주로 난개발되고 있는 것은 현행의 규제체계가 소규모 단지의 개발에 대해서는 허술한 편이며, 영세 개발업체가 이러한 규제체계상의 허점을 파고들며 전개된 현상으로서 준농림지역에서의 전원주택단지개발을 제어할 수 있는 새로운 규제수단을 강구하는 것이 필요하다.
둘째, 체계적이고 종합적인 전원주택단지의 개발을 위하여 이에 적절한 새로운 법규의 제정이나 이를 제어 또는 유도할 수 있는 장치가 마련되어야 하겠다.
셋째, 현재 단독주택 일변도로 개발되고 있는 전원주택단지들은 가용면적이 절대적으로 부족한 우리의 현실여건상 개발밀도에 부합하여 주거환경 확보측 면에서 비효율적인 결과를 낳고 있다. 따라서 개별필지의 불용공간을 최대한 절약할 수 있는 Zero-Lot-Line이나 접지형 Town House 등의 개발방식 및 주택유형의 적용을 통해 공용공간 및 시설을 확충함으로써 총체적인 단지환경의 향상을 꾀하는 계획전략이 필요하다.
넷째, 우리나라의 전원주택단지가 대부분 산지의 경사지형에 개발되고 있으므로 경사지의 특성을 살리고 주변경관과 조화되는 단지계획기법, 택지조성기법 및 주택계획기법의 개발이 필요하다.
다섯째, 획지계획에 있어서도 도시단독주택에서 주로 사용하는 배할선을 갖는 2겹의 획지방식은 여유있는 공간감을 위해서는 적절치 않은 계획방식으로 판단된다. 획지형상에 있어서도 대부분이 정방형 형태로 계획되어 도로율과 접도율이 높아 토지이용이 효율적이지 못하고 다양한 주택유형과 유기적으로 대응이 곤란하게 되는 등 많은 문제점이 있다. 따라서 접도율을 낮출 수 있고 단독주택보다도 토지 절약적인 주택유형의 적용이 용이한 장방형 형태로의 전환이 요청된다.
여섯째, 전원주택단지의 효율적인 개발을 위해서는 택지조성과 건축공사가 동시에 진행되는 종합적인 개발방식이 필요하므로 개발단위지역을 대상으로 종합계획을 세우고 단계적으로 개발할 수 있는 PUD기법의 도입이 필요하다. 끝으로, 우리나라의 현실여건에 적합한 전원주택단지를 개발할 수 있는 계획적인 개선방향은 현행의 법체계내에서는 실제로 적용하기가 곤란하다. 따라서 이에 대한 법규나 지침의 개선방향으로 획지계획의 기준, 대지안의 공지확보, 사생활 보호규정, 건축선의 지정, 주거단지를 제어할 수 있는 건축기준 및 디자인 지침에 대한 개선방향을 제안하였다

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

On increasing of the income level by high economic growth, supply of car and improvement of working condition make change of housing environment, which have inspired concern of people for idyllic housing and spreaded idyllic housing around the metropolitan area.
Developed idyllic housing of existing have appeared critical problems such as impairing natural environment and poor living condition, which are mainly caused by disorderly development and inadequate site plan. The purpose of this study is to suggest a direction for development of idyllic housing appropriate to Korean situation.
In order to do these, first, the applied laws and regulations for existing idyllic housing are analysed. Secondly, design techniques on the examples of developing idyllic housing are analysed. Finally, in order to suggest improvement alternatives, design techniques of idyllic housing as preliminary study studied.
The main results of this research are as follow;
(1) Idyllic housing of our country have developed in disorder to give the first consideration to small site, which are mainly caused by inadequate laws and regulations of existing on developing of small site. That is to say, because of the inadequate laws and regulations of existing on developing idyllic housing, small developers could make bad use of these. Therefore, for the development of idyllic housing in semi agriculture and forestry, it is necessary new law and regulation.
(2) For the systematic and synthetic development, the new law have to be established or a controlling and leading system have to be provided.
(3) On considering insufficient housing lot of our country, the idyllic housing on developed to give the first consideration to individual housing have caused inefficient results in aspect housing environment. Therefore, hereafter, the idyllic housing have to develop such as Zero-Lot-Line or Town House which could be excluded lost space, provided common space and facilities, and then could be improved on the whole site environment.
(4) Most idyllic housing of our country have developed on slope area. Therefore, idyllic housing site plan appropriate to Korean situation should be considered character of slope area and accorded with around environment. Therefore, the new design techniques have to suggest such as site design technique, production of housing lot and housing design techniques.
(5) In lot plan urban individual housing have mainly used duplicate lot method which it has back division line. But, it is thought that it was unfittable plan method in idyllic housing plan having extra space. Also, as most lot shape are planned as a square, it has caused high road ratio and street contact ratio to insufficient of estate-using and disharmony with various housing types.
Therefore, for the more efficient adaption of housing type in estate using and decreasing street contact ratio, lot plan have to be changed as a rectangular shape.
(6) As it is necessary systematical developing method which production of housing lot and building construction can be progressed at the same time for the efficient development of idyllic housing, introduction of PUD method is necessary.

목차 (Table of Contents)

• 목차
• 제1장 서론 = 1
• 1.1. 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1.2. 연구의 범위 및 방법 = 2
• 제2장 전원주택단지에 대한 예비적 고찰 = 5
• 2.1. 외국에서의 전원도시와 전원주택의 형성과정 = 5
• 2.2. 국내 전원주택단지의 형성배경 = 6
• 2.2.1. 전원주택단지 개발의 약사 = 6
• 2.2.2. 전원주택(단지)의 개념 = 8
• 2.3. 전원주택단지의 수요자 의식분석 = 9
• 2.3.1. 설문조사 I = 9
• 2.3.2. 설문조사 II = 11
• 2.3.3. 소결 = 12
• 제3장 전원주택단지의 개발규제 및 개발동향 = 13
• 3.1. 전원주택단지 개발절차 = 13
• 3.1.1. 전원주택단지의 개발방식 = 13
• 3.1.2. 전원주택단지의 개발절차 = 14
• 3.2. 전원주택단지 관련법규/지침 = 16
• 3.2.1. 입지 및 부지매입과 관련된 법규 = 16
• 3.2.2. 토지의 이용 및 개발과 관련된 법규 = 18
• 3.3. 전원주택단지의 개발관련법규제에 의한 개발동향 및 문제점 = 20
• 3.3.1. 관련규제에 의한 개발동향 = 20
• 3.3.2. 개발관련규제에 따른 개발동향상의 문제점 = 23
• 제4장 국내 전원주택단지의 개발특성 및 문제점 분석 = 27
• 4.1. 분석개요 = 27
• 4.2. 수도권 전원주택단지의 개발특성 분석 = 29
• 4.2.1. 개발규모 및 밀도 = 29
• 4.2.2. 개별주택 및 단지환경관련 요소 = 32
• 4.3. 수도권 전원주택단지의 문제점 = 40
• 제5장 전원주택단지의 계획기법 분석 = 47
• 5.1. 토지의 효율적 이용이 가능한 주택유형 = 47
• 5.1.1. 효율적인 토지이용기법 = 47
• 5.1.2. Zero-Lot-Line 기법 = 50
• 5.1.3. Town House 기법 = 56
• 5.2. 경사지 이용 계획기법 = 58
• 5.2.1. 일반사항 = 58
• 5.2.2. 경사지형 특성과 주택단지 = 61
• 5.2.3. 경사지 주택의 접지형식 = 62
• 5.2.4. 경사지 주택단지 계획기법 = 65
• 5.3. 효율적인 획지계획 방향 = 74
• 5.3.1. 개요 = 74
• 5.3.2. 획지의 계획기준 분석 = 75
• 5.3.3. 획지계획의 방향 = 78
• 5.4. 계획단위 개발방식의 도입·활용 = 81
• 5.4.1. 계획단위 개발방식의 의의 = 81
• 5.4.2. 계획단위 개발방식의 도입방안 = 84
• 5.4.3. 계획단위 개발방식의 예시 = 85
• 5.5. 법규개선을 요하는 사항 분석 = 86
• 5.5.1. 획지계획의 기준 = 86
• 5.5.2. 대지안의 공지확보 규정 = 87
• 5.5.3. 사생활 보호 규정 = 88
• 5.5.4. 건축선의 지정 규정 = 89
• 5.5.5. 주거단지 건축기준 및 디자인 지침 도입 = 90
• 제6장 전원주택 단지계획의 개선방향 = 92
• 6.1. 제도적인 개선방향 = 92
• 6.1.1. 전원주택단지개발 규제체계의 개선 = 92
• 6.1.2. 체계적, 효율적 개발을 위한 유도장치 수립 = 93
• 6.2. 계획적인 개선방향 = 94
• 6.2.1. 토지절약적인 주택형식의 개발·도입 = 95
• 6.2.2. 공용공간 및 시설의 확충 = 96
• 6.2.3. 한국적 특성에 적합한 주택형식의 개발 = 96
• 6.2.4. 획지계획 방식의 개선 = 97
• 6.2.5. 지형을 고려한 단지계획 = 98
• 6.2.6. 종합적 개발기법의 도입 = 99
• 6.3. 계획적인 개선을 위한 법규개선 방향 = 100
• 6.3.1. 획지계획의 기준개선 = 101
• 6.3.2. 대지안의 공지확보 규정개선 = 101
• 6.3.3. 사생활 보호 규정개선 = 101
• 6.3.4. 건축선의 지정 규정개선 = 102
• 6.3.5. 주거단지 건축기준 및 디자인 지침 도입 = 102
• 제7장 결론 = 103
• ■참고문헌
• ■국문요약
• ■Abstract
• ■부록