AHP 분석을 통한 부동산 플랫폼 시장의 지배력 비교 연구 : -네이버부동산, 한방, 호갱노노, 아실을 중심으로- = A Comparative Assessment of Market Dominance in Real Estate Platforms Using the Analytic Hierarchy Process （AHP）

국문 초록 (Abstract)

인공지능 기술의 고도화와 디지털 전환 가속화는 산업 전반에서 부동산 플랫폼 기반 서비스의 확산을 촉진하고 새로운 플랫폼 경제 질서를 형성하고 있다. 부동산 중개업 역시 정보 비대칭성, 거래 메커니즘의 복잡성, 제도적 규제 등으로 인해 전통적 으로 저기술（Low-tech）산업으로 분류되어 왔으나, 다양한 부동산 플랫폼의 등장과 기술혁신을 통해 소비자의 정보 접근성이 크게 향상되고 있음에도 불구하고 다수의 부동산 플랫폼은 매물 노출 중심 기능에 머물며 자동 등기부등본 검증, 권리관계 분석, 위험지수 산출 등 거래 안전성 확보 기능을 충분히 제공하지 못하고 있고, 이는 허위매물, 임대차보증금 사고, 무자격자 중개 등 소비자 피해와 공제금 지출 증가로 이어지고 있다. 부동산 플랫폼 확산으로 중개업자의 정보 우위가 약화되면서 영세 중개업소의 마케팅 비용 부담 증가, 서비스 품질 저하, 전문성 약화 등 구조적 취약성 심화로 직거래 확대에 따른 새로운 위험이 발생하고 있다. 이에 본 연구는 급격한 부동산 플랫폼 확산 환경에서 부동산 중개업의 경쟁력 확보 및 거래 안전성 제고를 위한 핵심 요인을 규명하기 위해 전문가 35명과 중개업 종사자 40명을 대상으로 경제성, 신뢰성, 접근성, 최신성을 상위 평가 요인으로 설정하여 AHP 분석을 실시하였다. 분석 결과, 매물 정보의 정확성과 직결되는 신뢰성과 경제성이 가장 중요한 평가 요인으로 도출되었으며, 이외에 자동 위험 검증 기술 도입, 데이터 정확도 제고, 공정한 노출 시스템, 정보의 최신화 등 부동산 플랫폼 기능의 질적 고도화 등이 중개업 경쟁력 강화에 중요한 요소로 나타났다. 본 연구는 부동산 플랫폼과 기존 중개업 간 상호작용 구조를 실증적으로 평가해 중 개업의 지속 가능한 발전을 위한 전략적 방향을 제시하였다는 점에서 의의를 가진다. 특히, 정보 비대칭 해소뿐만 아니라 거래 리스크 최소화를 중심으로 한 프롭테크 기술의 도입 필요성을 강조함으로써, 부동산 중개업 생태계의 신뢰성 회복 및 소비자 보호 강화에 기여할 수 있는 기초 자료를 제공한다. 더 나아가 해당 시스템의 도입은 소비자 보호 강화뿐만 아니라 공제금 고갈 예방이 라는 공적 목적 달성에도 기여할 수 있음을 입증한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The rapid advancement of artificial intelligence and the acceleration of digital transformation have facilitated the widespread adoption of platform‑based services across numerous industries, leading to a reconfiguration of the platform‑oriented economic landscape. Although the
real estate sector has long been regarded as a low‑technology industry due to persistent information asymmetry, intricate transaction procedures, and stringent regulatory frameworks, the emergence of diverse real estate platforms has markedly improved consumer access to market information. Despite this progress, many platforms remain confined to listing‑centered services and do not adequately provide essential transaction‑safety mechanisms such as automated registry verification, rights‑relationship analysis, or risk‑index generation. These functional limitations continue to contribute to consumer harm, including fraudulent listings, lease deposit losses, and unauthorized brokerage activities, thereby increasing the overall burden on compensation systems. At the same time, the expansion of platform usage has diminished the informational advantage traditionally held by licensed real estate agents, intensifying structural vulnerabilities among small brokerage firms through increased marketing costs, declining professional service quality, and the emergence of risks associated with direct consumer‑to‑consumer transactions. This study seeks to identify critical factors that enhance brokerage competitiveness and reinforce transaction safety within this rapidly evolving platform environment. To this end, an AHP analysis was performed based on responses from 35 domain experts and 40 brokerage practitioners. Four primary criteria—economic efficiency, reliability, accessibility, and timeliness —were established to derive weighted priorities. The findings reveal that reliability, particularly the accuracy and integrity of property information, along with economic efficiency, constituted the most influential determinants. The results further demonstrate that qualitative improvements in platform functionalities, including automated risk‑verification technologies, enhanced data accuracy, equitable exposure algorithms, and real‑time information updates, are essential for strengthening the competitiveness and sustainability of brokerage services. The study contributes to the literature by empirically examining the interaction between real estate platforms and traditional brokerage practices, thereby providing strategic guidance for the long‑term development of the brokerage industry. Emphasizing the need for PropTech solutions that address not only information asymmetry but also systemic transaction risks, the research offers foundational evidence that supports the restoration of trust within the real estate ecosystem and the strengthening of consumer protection mechanisms. Moreover, the implementation of such systems is shown to serve broader public objectives, including the prevention of compensation‑fund depletion and the enhancement of institutional safeguards.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절. 연구의 배경 및 필요성 1
• 제2절. 연구 목적 2
• 제3절. 연구의 구성 3
• 제2장 이론적 배경 및 선행연구 4
• 제1절. 부동산 플랫폼의 이해 4
• 1. 부동산 플랫폼의 정의 및 특성4
• 2. 국내외 주요 부동산 플랫폼 현황 및 유형5
• 3. 부동산 플랫폼의 확산 배경 및 요인6
• 4. 부동산 유형별 중개거래직거래 비중 분석 9
• 5. 연도별 전월세 거래 분석12
• 제2절. 중개업의 변화와 산업 구조의 전환 15
• 1. 전통적 중개업의 역할 및 전문성 개념15
• 2. 디지털 전환에 따른 부동산 산업 구조의 변화21
• 3. 개업 중개업자 및 신규휴업폐업 현황27
• 제3절. 부동산 플랫폼 경쟁과 중개업 생태계의 상호작용33
• 1. 부동산 플랫폼의 시장 지배력이 중개업에 미치는 영향34
• 2. 부동산 플랫폼 활용이 중개업 수익에 미치는 영향 분석35
• 제4절. 선행연구 및 차별성37
• 1. 관련 분야 선행 연구 분석37
• 2. 이론적 시사점 및 본 연구의 차별성39
• 제3장 연구 설계41
• 제1절. 연구 방법평가모형 및 가설 설정41
• 1. 연구 방법41
• 2. 부동산 플랫폼 평가 요인 모형43
• 제2절. 변수의 조작적 정의44
• 제4장 실증분석46
• 제1절. AHP 분석 방법46
• 제2절. AHP 분석47
• 1. 상위요인 분석47
• 2. 하위요인 분석53
• 제3절. 부동산 플랫폼 대안 이용 실태 및 선호도 분석60
• 1. 전문가 관점의 부동산 플랫폼 대안 비교 분석60
• 2. 중개업자 관점의 부동산 플랫폼 대안 비교 분석60
• 3. 전문가 vs 중개업자 부동산 플랫폼 대안 비교 분석61
• 4. 부동산 플랫폼 대안 선정 및 효과 요인 분석62
• 제4절. 부동산 플랫폼 경쟁이 중개 수익 및 전문성에 미치는 영향77
• 제5절. 종합 분석 결과77
• 제5장 결론79
• 제1절. 정책적 시사점79
• 제2절. 연구의 한계 및 향후 과제80
• 참고문헌82
• 영문초록84