국내 리츠의 자본조달 및 자본구조 특성 연구 = A study on capital structure and financing for Korean REITs

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 국내 리츠의 특징에 기초하여 자본조달 및 자본구조 특성을 도출하는데 있다. 2001년 도입된 국내 리츠는 기관투자자 중심의 사모형 시장으로 발전되어 왔으며, 상장형 리츠 위주로 발달한 다른 국가들과 차별화된 특성을 보이고 있다. 또한, 기존 선행연구가 주로 다루었던 수익성 영향요인 고찰에서 확장하여, 국내 리츠의 자본조달 및 자본구조 특성을 도출하고자 실증분석을 실시하였다.
첫 번째 주제는 리츠의 자본구조 결정요인 분석으로 상충이론과 자본조달순서이론 등 전통적 자본구조 이론에 기반하여 국내 리츠가 어떠한 이론을 지지하는지 실증분석을 통해 살펴보았다. 또한, 기관투자자들의 중복적투자 행위를 유형별로 살펴본 후, 리츠의 자본구조와 조본조달에 미치는 영향을 도출해 보고자 하였다. 실증분석을 통해 도출된 주요 결과를 살펴보면, 국내 리츠의 규모 요인은 상충이론을 지지하였으며, 수익성 요인은 자본조달순서이론을 지지하고 있는 것으로 분석되었다. 또한, 투자자 특성과 관련하여, 기관투자자가 최대주주이거나 동시투자를 실행하는 경우, 리츠의 부채사용은 감소하는 것으로 나타났으며, 자본조달 활동에 긍정적인 영향을 미치고 있는 것으로 확인되었다.
두 번째 주제는 리츠 대출의 가산금리 영향요인 분석이다. 실증분석을 통해 타인자본 사용에 따른 이자비용에 미치는 영향요인을 도출함으로서, 대출기관과 리츠 운용자 모두에게 운영의 효율성을 제고시킬 수 있는 시사점을 전달하고자 한다. 실증분석 결과, 가산금리는 LTV 비율과 임대료수익률에 따라 일정하게 적용되지 않고 있었으며, 담보 부동산의 특성, 주주 특성, 경제상황 등이 종합적으로 반영되고 있는 것으로 나타났다. 주주 특성과 관련하여, 기관투자자가 최대주주인 경우 출자비율의 증가는 리츠 운용에 안정성을 제공하여 가산금리를 하락시키는 것으로 분석되었다. 또한, 동시투자및 자산운용사의 지분출자가 존재하는 경우 가산금리는 하락하는 것으로 분석되었다.
세 번째 주제는 뉴스테이 리츠의 자본구조가 수익성에 미치는 영향요인 고찰로, 임대형 리츠와 운영면에서 차별성이 존재하는 뉴스테이 리츠를 대상으로 자본조달 특성이 수익성에 어떠한 영향을 미치고 있는지 살펴보았다. 주요 분석결과는 다음과 같다. 우선, 임대형 리츠의 경우 LTV 비율이 증가함에 따라 수익성이 증가하는 레버리지효과가 존재하였으나, 뉴스테이 리츠의 경우 통계적으로 유의미한 결과가 도출되지 않았다. 또한, 기관투자자의 지분출자 증가는 뉴스테이 리츠 및 임대형 리츠의 운영 효율성을 증가시켜 수익에 긍정적인 영향을 미치고 있는 것으로 분석되었다. 뉴스테이 리츠는 중산층의 주거안정을 목적으로 공공성과 개발사업의 특성을 함께 가지고 있어 임대수익 기반의 임대형 리츠와 차별성이 관찰되었다.
리츠는 일반기업과 마찬가지로 투자활동에 필요한 자금을 자기자본과 타인자본으로 조달한다. 따라서 리츠의 자본구조 및 자본조달과 관련한 실증분석 결과는 국내 리츠시장 참여자들에게 운용과 투자에 관한 다양한 시사점을 제공할 수 있을 것으로 기대한다. 본 연구를 통해 발견된 자본구조 및 자본조달과 관련한 특성들이 국내 리츠시장 발전에 이바지하고, 다수의 일반 국민들의 리츠 투자 활성화를 위한 시장 여건 조성에 기여할 수 있기를 바란다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to derive the characteristics of capital structure and financing based on Korean REITs. Korean REITs introduced in 2001, has been developed into a private form focused on institutional investors. This characteristic distinguishes it from the other countries that have developed with listed REITs. This study is to examine the capital structure and financing characteristics of the Korean REITs by expanding the discussion in the previous studies focusing on the profitability review.
The first topic analyzed the capital structure of Korean REITs based on the traditional theory. In addition, this empirical analysis examined the impact of dual-hoders of institutional investors on the decision of REITs’ capital structure. The empirical results show that the scale factor of Korean REITs supports the trade-off theory and the profitability factor supports the pecking order theory. In addition, when institutional investors participate as the largest shareholder of REITs or simultaneous investors, the use of REITs' debt has decreased. This result can be interpreted as conveying a positive signal to REITs’ capital financing activities.
The second topic is an analysis of the factors affecting the interest rate on the REITs’ loan. This analysis is to derive the factors affecting interest expense and to provide implications for financial institutions and operators to improve operational efficiency. As a result, it is confirmed that the credit spread is not uniformly applied according to the LTV ratio or the rent rate, but the conditions of financial institutions and borrowers, the characteristics of secured assets, and the economic environment are comprehensively considered. In addition, as institutional investors become the largest shareholder in REITs, the credit spread on REITs is lowered. The results related to the dual-hoders of institutional investorsare as follows. Simultaneous investment and the presence of equity investment in the asset management company seem to be lowering the credit spread, which is interpreted as a factor that enhances the credibility of REITs for the financial institution.
The third topic is the empirical analysis of the factors affecting profitability of the capital structure of New Stay REITs. The results of the empirical analysis of the New Stay REITs were compared with rent_based REITs. The main results derived from the empirical analysis are as follows. The LTV ratio variable of the New Stay REITs was not statistically significant. which is different from rent-based REITs. In addition, the increase in the largest shareholder of institutional investors in both types of REITs positively affects the profitability. New Stay REITs has characteristics of public interest and long term development at the same time. These business features differentiate New Stay REITs and rent-based REITs.
This study attempts to derive the characteristics of capital structure and financing by reflecting features of Korean REITs in empirical analysis. It is expected that the positive effects of this study will be utilized in the development of the REITs’ industry. In addition, this study contribute to the emergence of a number of persistent listed REITs and development of Korean REITs market.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 방법 및 구성 4
• 제2장 국내 리츠 특성 및 선행연구 고찰 7
• 제1절 국내 리츠의 성장과 특성 7
• 1. 국내 리츠의 성장 및 현황 8
• 2. 국내 리츠의 특성 12
• 제2절 기업 및 리츠의 소유구조와 가치 15
• 1. 기업 소유구조와 가치에 관한 연구 15
• 2. 리츠 소유구조와 가치에 관한 연구 16
• 제3절 기업 및 리츠의 자본구조 18
• 1. 기업 자본구조 영향요인 연구 18
• 2. 리츠 자본구조 영향요인 연구 20
• 제4절 부동산 대출의 가산금리 23
• 1. 상업용부동산 가산금리 영향요인 연구 23
• 2. 실물자산 및 PF 가산금리 영향요인 연구 25
• 제5절 임대형 및 뉴스테이 리츠의 수익성 27
• 1. 임대형 리츠의 수익성 영향요인 연구 27
• 2. 뉴스테이 리츠의 수익성 영향요인 연구 28
• 제3장 리츠의 자본구조 결정요인 31
• 제1절 분석배경 31
• 제2절 자본조달 구조 및 중복적투자 33
• 1. 리츠의 자본조달 구조 33
• 2. 중복적 투자 34
• 제3절 실증분석모형 및 가설 37
• 1. 실증분석모형 37
• 2. 연구가설 38
• 제4절 분석결과 44
• 1. 자료 및 변수설정 44
• 2. 추정결과 및 해석 46
• 제5절 소결 53
• 제4장 리츠 대출의 가산금리 결정요인 56
• 제1절 분석배경 56
• 제2절 대출금리의 결정 58
• 1. 대출금리 결정 체계 58
• 2. 국내 리츠의 구조적 특징 63
• 제3절 실증분석모형 및 가설 65
• 1. 실증분석모형 65
• 2. 연구가설 66
• 제4절 분석결과 69
• 1. 자료 및 변수설정 69
• 2. 추정결과 및 해석 73
• 제5절 소결 84
• 제5장 뉴스테이 리츠의 자본조달 특성 86
• 제1절 분석배경 86
• 제2절 리츠 수익률의 결정 87
• 1. 일반 리츠의 수익률 결정요인 87
• 2. 뉴스테이 리츠의 수익률 결정요인 88
• 제3절 실증분석모형 및 가설 89
• 1. 실증분석모형 89
• 2. 연구가설 92
• 제4절 분석결과 95
• 1. 자료 및 변수설정 95
• 2. 추정결과 및 해석 99
• 제5절 소결 104
• 제6장 결론 106
• 제1절 연구의 결과 및 시사점 106
• 제2절 연구의 한계 및 향후 과제 110
• 참고문헌 111
• 부록 118
• ABSTRACT 125

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