土地課稅 制度에 關한 硏究 : 取得·保育課稅 중심으로 = (A) study on the land taxation system : with emphasis acquisition and possession taxation

국문 초록 (Abstract)

생산의 한 요소로써 중요한 위치를 차지하고 있는 토지는 대체로 재생산이 불가능하여 자본주의 경제체제의 발달과 더불어 늘 투자의 대상이 되어왔다. 특히 국토가 좁은 우리나라는 70년대 중반부터 산업화·도시화로 토지에 대한 투기문제가 심각했으며 그 때마다 정부는 과세제도를 이용하여 이를 해결해 왔다.
그러나 토지과세 정책은 일시적으로 성공하는 듯 했으나 그 한계 때문에 미봉책에 그치고 말았으며, 오히려 토지개발과 관련된 각종 정보에 쉽게 접근할 수 있는 자들에게 불로소득을 쉽게 가져다주는 실책이 되고 말았다.
따라서 다음과 같은 의문점을 제기하고 그것에 대한 대안을 제시하고자 하는 목적에서 연구가 진행되었다.
첫째, 토지에 대한 투기문제를 해결하기 위하여 과세제도를 이용하는 것이 효과적인 방법이며 그 한계는 무엇인가?
둘째, 토지에 대한 과세는 취득·보유·처분의 각 단계에서 이루어지는데 각 단계에서의 과세는 어떠한 효과가 있으며 그 부작용은 무엇인가?
셋째, 우리나라의 과세계도(특히 취득·보유단계)는 기존의 연구결과와 같이 합리적으로 운용되고 있으며 문제가 있다면 그 해결책은 무엇인가?
그러나 위와 같은 문제점에 대한 대안을 종합적으로 결론짓는다면 결국은 토지에 대한 투기를 근절하여 공평한 소득의 재분배가 이루어지도록 하고, 법이 추구하는 최고의 가치라 할 수 있는 정의사회 구현에 과세제도가 이바지하도록 하는 것이 될 것이다.
이러한 연구 목적에 따라 우리나라와 여건이 비슷한 일본, 대만, 그리고 미국, 영국, 프랑스의 과세제도를 검토하였으며, 관련된 국내외 논문, 자료, 서적들을 검토하고, K사가 부동산을 취득하여 보유·처분하기까지의 사례를 조사·분석 하였다.
그 결과 현행 종합토지세에서는 다음과 같은 문제점이 발견되었다.
첫째, 과세표준의 현실화율이 매우 낮아서 실효세율이 낮다.
둘째, 과세표준의 현실화율이 지역간에 크게 차이가 난다.
셋째, 별도합산과 종합합산의 최저세율을 잘 못 정하여 과세목적에 어긋난 결과를 초래할 수 있다.
넷째, 누진정도가 너무 급격하여 과세표준액을 조금만 올려도 세부담이 급격히 늘어나 조세저항을 불러일으킬 소지가 있다.
다섯째, 별도합산과 종합합산으로 구분하여 과세할 실익이 적어졌다.
그리고 대부분의 토지관련 세금의 과세표준이 되는 개별공시지가를 결정하는 공시지가제도에서는 다음과 같은 문제점이 발견되었다.
첫째, 표준지의 선정이 합리적이지 못하고 표준지가 일부에 국한되어 있다.
둘째, 전문성이 없는 공무원들이 개별공시지가를 결정함으로써 객관화에 문제가 제기되어 왔다.
셋째, 감정평가업자의 지역 전문성이 결여되어 특수한 현실에서는 그 요인이 지가에 반영되지 못한다.
넷째, 공시지가를 그대로 토지과표에 적용할 때 세부담이 급격히 증가하여 조세 저항이 우려된다.
또한 취득세·등록세의 세율이 외국에 비해 지나치게 높고, 전체 지방세 세입중에서 차지하는 비중이 너무 높다는 문제점도 발견되었다. 이와 관련하여 본 연구에서는 종합토지세, 공시지가제도, 취득세·등록세 등에 대하여 다음과 같은 개선안을 제시하고 있다. 종합토지세에 대해서는
첫째, 실효세 부담을 강화해야 한다.
둘째, 별도합산과 종합합산의 구분을 철폐하고, 과표현실화율의 지역간 평준화를 이루어야 한다.
셋째, 비과세 및 감면을 축소하고, 특히 국가에 대한 비과세에 대해서는 해당 세액만큼은 지방교부세로 지방정부에 환급해주어야 한다.
공시지가제도에 대해서는
첫째, 표준지의 선정 및 조사 평가를 합리화해야 한다.
둘째, 개별공시지가의 조사·산정의 적정성을 제고해야 한다.
셋째, 평가요원의 전문성 제고와 공시지가제도의 보완이 있어야 한다.
그리고 취득세·등록세의 세율을 인하하여 세부담율을 인하하여야 한다.
위와 같은 문제점의 지적과 대안 제시에도 불구하고 구체적인 적정세율을 제시하지 못했다는 한계는 있으나, 어쨌든 우리나라의 토지관련 과세제도는 전반적인 검토가 있어야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Land, an important element in production, is impossible to reproduce in general. So it has always been objects of investment according as capitalism has developed. Especially, in our country, having very narrow territory, speculations on land have been serious due to industrialization and urbanization since the mid 70's. Each time, government overcame these problems with taxation.
However, land taxation policies appeared to succeed temporarily, but Oit failed because of limitations. Rather, they turned out to be the failed policies to make another unexpected opportunities for the persons who could easily access information about land development to get unearned income.
Therefore, this study was planned to raise questions about taxation system as following and suggest alternative plans.
First, is taxation an effective solution of speculations on land? If not, what are the limitations?
Secondly, taxation on land consists of acquisition, possession, and disposition. How taxation affect each step and what are the side effects?
Thirdly, according to the previous studies, taxations in our country (especially in acquisition and possession steps) is said to work out in a reasonable way. Is it true? If not, what can be the alternative plans?
In the consequences of the alternative plans of above all questions, taxation can contribute to fulfill the social justice, the utmost goal of laws, to root out speculations on land, and to redistribute income ultimately.
To achieve above study goals, taxation system of Japan, Taiwan, in a similar situation to that of Korea, the U.S., the United Kingdom, and France were examined. Along with them, thesis within and out of the country, datas, and books relating with this subject were examined. In the case study, K Inc's acquisition, possession, and disposition of real estate were investigated and analyzed.
In the results of those studies, the following problems were found,
First, readjusted rates to a realistic level of tax base are too low. So virtual tax rates are low.
Secondly, there are big gaps among regions in readjusted rates to a realistic level of tax base.
Thirdly, results which are not conformed to the goals of taxation can be occurred because the lowest tax rate of selected part sum and general sum is set wrongly.
Fourthly, the degree of progressive taxation are too large, so a bit raise of tax base price can increase tax burden greatly. Tax resist can be occurred.
Fifthly, the virtual profits are reduced in the results of dividing selected part sum and general sum.
And in the study of official land price system deciding the individual official land price which become tax base of most tax relating with land, the following questions were found.
First, selection of base land is not reasonable, and base land is localized to some regions.
Secondly, the questions of objectivism are raised when public officials lack of any specialized knowledge decided the individual official land price.
Thirdly, estimators are lack of the local knowledge, so the factors of special realities of a particular areas could not reflected.
Fourthly, when the official land price are applied in tax standard of land taxation in intact, tax burden will increase suddenly and tax resist matters raise.
Besides, tax rates are too high compared to other countries, and they take too much portion in the total local tax income. Relating to these, in this study, the following alternative plans are suggested in total land taxes, official land price system, acquisition taxes·registration taxes. In total land taxes, the followings are can be alternative plans.
First, virtual tax burden should be strengthened.
Secondly, the division of selected part sum and general sum should be abolished, and the equalization of the readjusted rates to a realistic level of tax base among the regions should be achieved.
Thirdly, tax credit and tax cut should be reduced. Especially, tax credit for the nation should be refunded to local governments as much amount.
In official land price system, the followings are can be alternative plans.
First, selection of tax base land and investigation and estimation should be rationalized.
Secondly, the suitableness of investigation and estimation of individual official land price should be considered.
Thirdly, the special knowledge of estimators should be reconsidered and there should be readjustments in the official land price system.
And tax burden should be reduced by lowering acquisitions and registration tax rates.
In this study, the proper tax rates are not suggested in spite of the question raising and suggestion of alternative plans. However, there should be a general reconsideration of taxation system relating with land.

목차 (Table of Contents)

• 국문초록 = vii
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 방법 및 범위 = 2
• 제2장 토지와 관련된 조세 = 4
• 제1절 토지과세 제도의 특성 = 4
• 1. 우리나라 토지문제의 특성 = 4
• 2. 토지과세의 유형 = 6
• 3. 토지과세의 기능 = 9
• 제2절 토지과세의 효과 = 10
• 1. 토지 보유세의 경제적 효과 = 10
• 2. 토지 거래세의 경제적 효과 = 12
• 3. 토지 이득세의 경제적 효과 = 13
• 4. 토지 보유세의 귀착과 우리나라 재산보유세의 귀착 = 16
• 제3절 토지과세의 한계 = 25
• 1. 조세 형평에 대한 한계 = 25
• 2. 정책과세로서의 기능적 한계 = 26
• 3. 기술적·정치적 한계 = 29
• 제3장 외국의 토지 과세제도 = 30
• 제1절 일본 = 30
• 제2절 중화민국 = 36
• 제3절 미국 = 43
• 제4절 영국 = 45
• 제5절 프랑스 = 47
• 제4장 우리나라 토지세제의 문제점 = 50
• 제1절 토지 관련 세부담 분석 = 50
• 1. 토지세제의 효과 분석 = 50
• 2. 토지 관련 세부담 분석 = 52
• 3. 부동산 관련 세부담의 국제 비교 = 54
• 제2절 종합토지세의 문제점 = 55
• 1. 과세표준의 현실화 문제 = 56
• 2. 과표현실화율의 지역간 격차 문제 = 57
• 3. 세율구조 문제 = 59
• 4. 종합합산과 별도합산의 구분 문제 = 59
• 5. 누진구조 문제 = 60
• 제3절 공시지가제도의 문제점 = 61
• 1. 표준지 선정에 따르는 문제 = 62
• 2. 표준지가 일부에 국한되어 있는 문제 = 62
• 3. 개별지가의 객관화 문제 = 63
• 4. 감정평가업자의 지역 전문성 결여 문제 = 63
• 5. 공시지가의 토지과표 적용시 발생되는 문제 = 63
• 제4절 토지관련 조세의 사례분석 = 65
• 제5장 토지세제의 개선 방향 = 68
• 제1절 종합토지세의 강화 = 68
• 1. 실효세부담 강화 = 68
• 2. 종합합산과 별도합산의 구분 철폐 = 69
• 3. 과표현실화율의 지역간 평준화 = 69
• 4. 비과세 및 감면 축소 = 70
• 제2절 취득세·등록세의 부담 완화 = 71
• 1. 취득세·등록세의 세율 인하 = 71
• 2. 취득세·등록세의 세부담률 인하 = 73
• 제3절 공시지가제도의 합리화 = 74
• 1. 표준지의 선정 및 조사·평가의 합리화 = 74
• 2. 개별공시지가의 조사·산정의 적정성 제고 = 74
• 3. 평가요원의 전문성 제고와 공시지가제도의 보완 = 75
• 제6장 요약 및 결론 = 76
• 참고문헌 = 79
• 영문초록 = 81