집합건물법상 구분소유자가 수탁자인 경우 의결방법 산정기준에 대한 검토 = A Study on Calculation criteria of decision method if Individual Owner of the Aggregate Buildings is a trustee

국문 초록 (Abstract)

집합건물법상 구분소유자가 구분소유권의 목적이 되는 부동산을 신탁법에 따라 수탁자에게 신탁하고 신탁등기를 마칠 경우, 집합건물법 제38조에서 규정하고 있는 관리단 집회의 의결방법의 요건인 ‘구분소유자의 숫자’ 및 ‘의결권’을 수탁자를 기준으로 산정하여야 한다고 회신한 법무부의 유권해석은 신탁재산의 독립성에 관한 신탁법 규정과 대법원 판결의 의미를 형식적으로 해석하여 신탁의 본래 취지를 잘못 이해하였을 뿐만 아니라 수탁자를 기준으로 산정할 경우 발생하는 현실적인 문제점을 간과하였다. 그러므로 집합건물법상 의결방법의 요건인 ‘구분소유자의 숫자’와 ‘의결권’은 수탁자가 아닌 위탁자 내지 수익자를 기준으로 산정하는 것이 타당하다고 생각하며, 위탁자와 수익자가 상이한 타익신탁의 경우에는 위탁자를 기준으로 산정하는 것이 합리적이라고 생각한다.
이러한 견지에서 법무부의 유권해석은 변경되어야 하며, 나아가 집합건물법상 관련 규정은 해석상 오해의 여지가 없도록 구체적으로 개정되어야 한다. 그런데 우리나라 집합건물법 제정 당시 많은 참고가 되었던 일본의 구분소유법은 참고할 당시뿐만 아니라 현재까지도 이에 대한 입법적인 대안을 마련하지 않아 일본의 구분소유법에 대한 비교법적 검토는 무의미하며, 오히려 우리나라 도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호 ‘토지 등 소유자’의 정의에 관한 단서규정에서 그 실마리를 찾을 수 있다고 생각한다. 다만 도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호 단서는 “자본시장과 금융투자업에 관한 법률”에 따른 ‘신탁업자’에게 신탁한 경우에 위탁자를 ‘토지 등 소유자’로 본다고 그 범위를 한정하고 있는데, 이는 도시 및 주거환경정비법이 정비 사업을 전제로 하기 때문에 일정한 자격요건을 갖춘 수탁자가 해당 정비사업의 사업시행자가 될 수 있도록 부가하는 제한일 뿐 이러한 제한을 집합건물법에 그대로 적용할 필요는 없다. 그러므로 이를 바탕으로 집합건물법 제2조 제2호 ‘구분소유자’의 정의 규정에 “다만, 구분소유자가 신탁법 제3조에 따라 수탁자와 신탁을 설정하고, 신탁법 제4조 제1항 및 부동산등기법 제81조에 따라 수탁자에게 신탁등기를 마친 구분소유권에 대하여는 위탁자를 구분소유자로 본다”는 단서 규정을 신설할 것을 제안한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The authoritative interpretation of the Minister of Justice that replied that the requirements of the decision method, ‘the number of the individual owner’ and ‘the voting right’ in the decision method of the management association provided by Article 38 of the Aggregate Buildings Act should be estimated based on the trustee if the real estate of which individual owner is the purpose of condominium ownership is entrusted to a trustee in accordance with the Trust Act and the trust registration is completed, on the Aggregate Buildings Act formally interpreted the provision on the independence of trust property of the Trust Act and the meaning of the Supreme Court judgment and misunderstood the original intent of the trust and ignored the realistic problems that occur when it is estimated based on the trustee. Therefore, it is judged that it is reasonable to estimate the requirements of the decision method on the Aggregate Buildings Act, ‘the number of the individual owner’ and ‘the voting right’ based on the trustor or beneficiary, not the trustee, and that it is reasonable to estimate the third-party-benefit trust in which the trustor is different from the beneficiary based on the trustor.
From this standpoint, the authoritative interpretation of the Minister of Justice should be changed, and furthermore, the relevant provisions of the Aggregate Buildings Act should specifically be revised so that there would be no room for misunderstanding in the interpretation. However, for the Japanese Condominium Act to which much was referred to at the time of the enactment of the Korean Aggregate Buildings Act, no legislative alternative has been prepared until now as well as at the time of the reference, so a comparative legal review of the Japanese Condominium Act is meaningless, and rather, it is judged that its clue can be found in the provisory clause on the definition of ‘an owner of the land etc.’ in No. 9, Article 2 of the Korean Urban and Residential Environment Renewal Development Act. However, the condition in No. 9, Article 2 of the Built Environment Renewal Development Act limits the scope as follows: If the real estate is entrusted to a ‘trust business entity’ in accordance with the Financial Investment Services and Capital Markets Act, the trustor shall be considered ‘the owner of the land etc’ and this is a just limit added so that a trustee with certain eligibility requirements can be the project operator of the relevant maintenance project since the Urban and Residential Environment Renewal Development Act presupposes an implementation of rearrangement projects, but it is not necessary to apply this limit to the Aggregate Buildings Act as it is. Therefore, it is suggested that a provisory clause, “Provided that the real estate is entrusted to a ‘trustee’ in accordance with Article 3 of the Trust Act and the trust registration has been completed to the trustee about condominium ownership in accordance with Clause 1, Article 4 of the Trust Act and Article 81 of the Real Property Registration Act, the trustor shall be considered the individual owner” should be newly set up in the provision of the definition of ‘the individual owner’ in No. 2, Article 2 of the Aggregate Buildings Act based on this.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론
• Ⅱ. 관리단 집회의 의결방법
• Ⅲ. 법무부 유권해석에 대한 검토
• Ⅳ. 집합건물법상 의결방법 산정기준
• Ⅴ. 타익신탁에서 위탁자와 수익자의 구별
• Ⅵ. 결 론

참고문헌 (Reference)

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2 박태신, "집합건물의 관리에 관한 연구 : 관리체계·규약 및 관리비를 중심으로" 연세대학교 대학원 2008

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10 오상민, "부동산 담보신탁에서 공동우선수익자의 공매 요청권에 대한 검토" 서울지방변호사회 45 : 131-, 2014

11 "대법원 2015. 6. 11. 선고 2013두15262 판결"

12 "대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 판결"

13 "대법원 1975. 12. 23. 선고 74다736 판결"