부동산투자회사(REITs)의 수익률 결정 모형에 관한 연구 - 위탁관리리츠를 중심으로 - = A study on the model of return determination of Investment Companies - Focus on consignment management REITs -

국문 초록 (Abstract)

외환위기 이후 기관 및 개인투자자들은 안정적인 수익률을 확보할 수 있는 투자처에 대한 요구가 증대하였다. 이에 따라 간접투자시장이 활성화되면서 리츠시장에 대한 시장규모가 늘고 리츠의 관심이 증가하고 있다.
이에 본 연구에서는 투자자들이 중요하게 생각하는 수익률에 영향을 미치는 요인을 분석하기 위해 실증분석을 실시하였다. 거시경제 변수, 물리적·입지적 특성, 투자대상유형에 따른 요인 등을 독립변수로 설정하였다. 이상과 같은 요인들로 분석한 결과 거시변수와 리츠 수익률의 인과관계에서 유의한 변수가 확인되지 않았으며, 다만 금리 변수들과는 부의 관계를 보여 리츠에 투자하는 것이 자산관리의 대안이 됨을 알 수 있었다. 종합적인 측면에서 보면 리츠 투자자의 입장에서는 리츠의 유형과 리츠 투자자산의 물리적·입지적 특성에 대한 종합적인 고려에 따라 투자에 임해야 함을 알 수 있었고 부동산 투자시 자산규모, 전문자산관리사의 개입 여부 등을 통해 높은 수익을 내는 투자처가 될 수 있음을 확인할 수 있었다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

After the foreign exchange crisis, institutions and individual investors were asked to place more money in their investment areas to ensure stable return. As a result, the market for the REITs is increasing and the interest of Ritz`s interest is increasing as the indirect investment market is activated.
In this study, we conducted an empirical analysis to analyze factors that affect investors' returns. Factors such as macroeconomic variables, physical and positional characteristics, and type of investment are set as independent variables. As a result of the above factors, it was noted that significant variables were identified in relation to the causal relationship between the macro-critical and the REITs, and that investments in interest rates with interest rates showed that investing in REITs was an alternative to asset management. As a whole, it was discovered that the rit-sharing investors should intervene in real estate investment by taking into consideration the type of REITs and the nature of their physical and location.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• Ⅱ. 이론적 고찰 4
• 1. 부동산투자회사(REITs) 4
• 1.1. REITs의 개요 4
• 1.2. REITs의 주요기능 7
• 1.3. REITs의 필요성 10
• 1.4. 부동산투자회사 제도 12
• 2. 부동산투자회사(REITs)의 확장 14
• 2.1. 부동산 증권화 14
• 2.2. 투자상품으로서의 리츠 16
• 2.3. 부동산 리츠·펀드 겸영 가능 17
• 3. 리츠의 활성화 18
• 3.1. 뉴스테이 연계형 정비사업 18
• 3.2. 리츠시장 활성화를 위한 선결과제 20
• 3.3. 부동산투자 리스크 21
• 4. 선행연구 27
• Ⅲ. 리츠현황 31
• 1. 리츠인가 및 자산 31
• 1.1 리츠인가 및 자산규모 현황 31
• 1.2. 2017년 상장리츠 32
• 1.3. 2017년 분기별 리츠 현황 33
• 2. 리츠수익률 34
• 2.1. 연도별 배당수익률 현황 34
• 2.2. 기업구조조정/위탁관리 리츠 주요지표 현황 35
• 3. 유형별 리츠현황 36
• 3.1. 자산관리회사의 시장점유율 36
• 3.2. 투자유형별 자산규모 현황 37
• 3.3. 투자자산 규모별 일반현황 38
• Ⅳ. 실증분석 40
• 1. 연구모형 40
• 1.1. 리츠수익률 영향요인 실증분석 40
• 1.2. 다중회귀분석모형에 의한 인과관계 분석 40
• 1.3. 모형의 설계 41
• 2. 연구에 활용한 변수 42
• 2.1. 종속변수의 설정 43
• 2.2. 독립변수의 설정 44
• 3. 자료의 선정 44
• 4. 실증분석결과 47
• 4.1. 배당수익률 결정요인 48
• 4.2. 자기자본수익률(ROE) 결정요인 51
• Ⅴ. 결 론 54
• 1. 실증분석 요약 54
• 2. 연구의 한계점 55
• 참고문헌 56
• 부 록 60