한국 부동산시장 종합분석모형 개발

국문 초록 (Abstract)

본 연구에서는 기존의 해외 부동산시장의 구조에 입각한 우리나라 부동산시장 분석이론체계의 한계를 극복하고 국내의 특수한 부동산시장의 구조를 반영할 수 있는 부동산 분석이론체계를 개발하고자 한다. 연구는 국내의 특수한 부동산시장 구조로부터 나타나는 시장특성에 대하여 하부시장(매매, 전세, 보증부월세 등) 또는 유형별(주택, 상가, 오피스 등)로 부분적이고 단편적인 연구를 통해 국내 부동산시장 기제를 반영한 관점에서 접근할 수 있도록 하였다. 연구는 크게 주거용 부동산과 상업용 부동산으로 나누어 진행 하였다.
주거용 부동산에 관한 연구에서는 삼차원모형에 입각한 주택시장 분석모형을 기초로 서울시 아파트 시장구조에 대한 실증분석을 시도한다. 또한, 설문조사를 통해 구축된 자료를 바탕으로 하여 임차인 관점에서의 전세금 및 보증금의 역할과 기능을 분석하고 임차인 입장에서의 전월세전환율을 분석한다. 또한, 현재 국내 지수 관련 연구들이 아파트 매매시장에 집중되어 있는 실정을 고려하여 중위수모형을 활용한 비아파트 월세지수를 산정한다. 그리고 반복매매지수의 지수변화(Index Revision) 보정에 관한 연구를 통하여 지수변화를 보정할 수 있는 방법을 제시한다.
상업용 부동산에 관한 연구에서는 오피스 매매가격지수 개발을 위한 자료구축과 그 방법론을 제시함으로써 반복매매지수 방식을 사용한 오피스 시장의 분석이론체계를 제안한다. 또한, 집합 건물 내 개별 상가점포 가격자료 수집 및 시장특성 검토를 통한 소매 상업용 부동산 가격결정요인을 분석 하고, 공간의 접근성에 따른 점포의 가격결정요인을 공간구문론의 통합도를 활용하여 분석하는 방법을 제안한다.
본 연구는 국민 경제에서 매우 큰 비중을 차지하고 있는 부동산시장에 대하여 보다 구조화된 해석과 예측 가능성을 제고 시켜 국내의 특수한 부동산시장 구조를 반영하는 다양한 후속연구가 활성화될 수 있는 기초토대가 될 것으로 기대된다. 아울러 연구를 통해 제시되는 국내 부동산시장에 대한 이론적 해석과 실증적 분석방법론은 부동산의사결정과 관련한 정책집행과 개별의사결정의 합리적 토대를 마련하는데 활용 될 수 있을 것으로 판단된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This research aims to develop a new system of real estate analysis overcoming the current local theory and approach that has been based on the overseas real estate market structures. Hence this research will positively consider the specific structure of the local real estate market. Focusing on the specific characteristics of the local real estate market structures, this research identifies sub-markets or property types and conducts detailed studies for each of them and then provides an overall perspective of the local real estate market system. Specifically, this research adopts an approach to two segments of the system: housing real estate market and commercial real estate market.
In the study of the housing market, this research will take the three-dimensional housing market analysis model and attempt applications of the model to Seoul apartment market structures. And it will analyze the roles and functions of Chunsei deposits and rent guaranty deposits from the renter’s perspective, and then analyze conversion rate of Chunsei to monthly rents from the renter’s perspective. Further, it will calculate non-apartment monthly rent indexes by utilizing the median model. (It was deemed necessary in light of the fact that currently most index researches are concentrating only on the apartment sales market.) Finally, this research will delve into the studies on index revision in case of the repeat sale indexes and present a practical methodology to implement the index revision.
In the study of commercial real estate market, this research will present the database for the development of office sales price indexes and the methodology to construct the database, thereby suggesting the overall analytical theory and system for the office market in general. In addition, it will present the collected data showing the sale prices of retail stores located in complex building and analyze the price-determinants of retail shops by referring to market specifics. In addition, it will review the method to analyze the price determinants of retail stores by way of accessibility and then propose a new method to analyze the same by way of utilizing the integrated space syntax.
It is expected that this research will provide a new platform for systematic interpretation on the real estate market, which constitutes a significant portion in the national economy, and thus enable the practitioners to attain more upgraded prediction on the market. Therefore, this research will positively promote the subsequent researches that will focus on the specific local real estate market structure as proposed in this research. The new theoretical approach and positive analytical methodologies will also provide good grounds and tools not only for the policy makers in the government sector but also for the decision makers in the private sector.