공영택지개발지구의 분양가에 미치는 요인에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

인구의 증가와 이동으로 많은 양의 택지공급이 필요했던 우리나라는 신규택지를 개발하여 새로운 삶의 터전을 만들어 왔으며, 주로 공공에 의하여 이루어졌다.
이러한 공영택지개발은 도시민들의 택지와 주택공급에 주요수단이 되어왔으며, 향후 택지와 주택공급에 있어서도 많은 부분을 차지할 것이라 예상된다.
도시의 계획 및 개발은 물리적인 입장과 사업성의 측면을 가지고 있으며 택지개발에 있어서 사업적인 측면을 보전하기 위하여 택지의 분양가와 관련을 가지면서 변화한다. 즉 과거에는 단순히 유효택지의 분양면적을 크게 함으로써 사업성을 보존할 수 있었으나 현재의 택지개발에서는 인간의 삶의 질이 높은 관심이 되어 이러한 논리가 통하지 않는다.
공영개발방식으로 택지를 개발함에 있어서 사업성을 결정하는 중요한 요소인 개발비용과 토지이용계획 등은 분양가와 관련성을 가지고 변화한다. 즉 택지개발사업의 비용과 분양가는 각각의 지역별, 면적별로 상당히 다른 형태를 가지고 있고 택지개발의 분양가에 미치는 요인 또한 다를 수 있을 것이다.

본 연구는 택지개발촉진법으로 시행된 지구를 대상으로 1980년부터 2002년까지의 한국토지공사가 시행한 지구를 대상으로 분석을 하였다. 지역적인 범위로는 수도권과 비수도권으로 나누었고, 면적별로는 30h미만, 31ha?100ha, 100ha이상으로 분류하여 분석하였다.

택지분양가에 영향을 주는 변수는 택지개발 비용, 토지이용비율, 계획변수의 3가지 항목으로 구성하였다. 택지개발 비용 변수로는 용지비, 조성비이다. 용지비가 비용항목에서 가장 큰 비중을 차지하고 있고 개발비용의 측면에서도 가장 많은 영향을 미칠것이라 예상하여 분석변수로 설정하였다.
택지개발지구의 건설후와 관련되어 토지이용관련 변수를 분석항목으로 설정하였다. 이는 주택건설용지, 공공시설용지이며, 세분류로는 단독주택, 공동주택, 상업용지, 공공시설용지로 나뉠수 있다. 즉 건설후 토지이용상황을 바탕으로 분양가에 관하여 분석할 수 있겠다. 계획관련 변수로는 총밀도, 공사기간, 유상공급비율로 설정하였다.
계획초기단계의 총밀도와 공사비의 중요한 변수인 공사기간을 통하여 분양가의 비치는 영향을 알 수 있겠다. 유상공급비율을 통하여 분양가 설정에는 어떠한 관련이 있는지, 정(+)과 부(-)의 관계를 알아볼 수 있겠다.
권역별 분석결과 수도권은 유의성이 있는 변수는 기간, 조성비, 용지비, 단독주택, 유상공급 비율로 나타났고, 비수도권은 공사기간, 총밀도, 용지비, 공동주택으로 도출되었다.
면적별로 분석결과 30ha이하의 지구에서는 총밀도, 용지비, 공공시설이며, 30ha?100ha에서는 공사기간, 공동주택, 공공시설, 100ha이상의 지구에서는 공사기간, 용지비, 공공시설로 나타났다.
분 연구 결과 분양가에 미치는 주요한 변수는 용지비, 조성비, 공공시설, 공사기간으로 도출되었다. 즉 면적별, 권역별로 변수는 분양가와 관계를 가지며 변화하며 미치는 영향 또한 틀리는 것을 알 수 있다.
위의 분석결과를 이용하여 향후 택지개발의 계획에 비용 및 토지이용 측면에 활용할 수 있겠고, 도시 및 택지개발의 새로운 수법이 도입되었시 분양가 책정에 관하여도 참고할 수 있겠다.

목차 (Table of Contents)

• 1. 서론 9
• 1.1 연구의 배경 및 목적 9
• 1.2 연구의 범위 및 방법 10
• 2. 기존연구 및 법제도 고찰 13
• 2.1 택지개발사업의 개념 및 목적 13
• 2.2 택지개발의 성과 13
• 2.3 택지개발제도 14
• 2.3.1 택지개발사업의 유형 14
• 2.3.2 택지개발의 특성 및 변화 18
• 2.4 기존 연구 동향 및 시사점 20
• 2.4.1 기존 연구 동향 20
• 2.4.2 시사점 검토 22
• 3. 택지개발 비용 구조 24
• 3.1 개발비용의 개념 및 구성 24
• 3.2 택지개발사업의 수익구조와 비용구조 25
• 3.3 택지개발 비용의 산정 26
• 3.3.1 용지비 26
• 3.3.2 조성비 27
• 3.3.3 조성원가의 산정 29
• 3.4 택지개발사업의 용지공급 방법 30
• 3.4.1 공급가격기준 30
• 3.4.2 택지의 공급승인 및 공급 32
• 4. 택지개발지구 분양가 모형 36
• 4.1 분석의 개요 36
• 4.1.1 대상지 선정 36
• 4.1.2 대상지구 비용관련 항목 검토 38
• 4.1.3 회귀분석 43
• 4.2 택지개발지구 분양가 모형 46
• 4.2.1 변수설정 및 분석방법 46
• 4.2.2. 권역별 48
• 4.2.3 규모별 51
• 5. 결론 56
• 5.1 연구결과 요약 56
• 5.2 연구의 한계 및 향후 연구과제 58
• 참고문헌 59
• 부록 61
• 국문초록 66
• ABSTRACT 68