부동산개발사업에 있어서 프로젝트 파이낸싱의 활용방안에 관한 연구-민간 주도 프로젝트 파이낸싱 중심으로- = A StudyontheApplicationofProjectFinancingtoRea EstateDevelopmentBusiness-FocusonprivateinitiatedProjectFinancing-

국문 초록 (Abstract)

국내 부동산 개발 사업은 지역개발사업 및 사회개발사업을 포괄하는 개념으로 도시개발사업, 도시재개발사업, 노인주거시설 개발사업, 복합단지 개발사업, 국유지 개발사업 등이 있으나, 부동산 시장 및 분양시장의 활황으로 아파트, 주상복합 등 주거용 건축물 개발 사업을 중심으로 부동산 개발 사업이 점차 늘어나고 있으나, 정부의 부동산 시장에 대한 규제가 가속화됨에 따라 자연히 부동산 개발사업도 주거용 개발 사업을 중심으로 늘어나고 있는 실정이다.
그러나 주택시장 또한 침체로 미분양이 지속적으로 증가함에 따라 개발 사업을 진행 하는데 있어 분양성이 검증된 몇몇 선호 지역을 제외하고는 금융권의 자금조달이 어려워지고, 후분양 제도 도입으로 부동산 건설사들이 도산 및 주택보증회사가 부실해지는 등 부동산개발 금융시장에 급격한 환경변화가 발생하였다.
이로 인해 과거에는 부동산투기 등을 이유로 엄격하게 제한되어 왔던 금융기관의 부동산에 관한 대출이 1998년 한국은행의 「금융기관여신운용규정」의 개정과 신탁업법이 개정되면서 가능하게 되었고 아울러 IMF 경기침체에 따른 신규투자 축소와 부실기업에 대한 대출 제한 등으로 자금 운용에 어려움을 겪고 있는 금융기관과, 토지의 직접 매입에 따른 자금의 유동성 부족과 부채비율 상승을 우려한 건설사들이 토지매입과 사업시행을 목적으로 하는 별도의 SPC(Special Purpose Company)를 설립하여 시행과 시공을 분리하고자 하는 이해가 합치된 가운데 IMF 이후 국내의 사회간접자본시설의 투자수준이 적정 투자규모에 70%수준에 머물고 있는 실정이다.
우리나라기업의 매출액 대비 물류비의 비율이 선진국의 2배 이상이 된다는 것을 감안한다면 민간자본의 도입은 더욱 절실해지고 있다. 이러한 상황에서 국내 건설업체들도 기존의 단순도급형 수주형태에서 벗어나 보다 적극적인 형태로 사업에 참여하는 경향을 보이고, 이에 건설기업의 효율적인 자금조달 및 운용이 과제로 대두되고 있다.
이러한 상황에서 국내에서도 프로젝트 파이낸싱 기법을 도입․활용하는 시도가 늘어나고 있으나 IMF이후 출자자의 자금난과 금융기관의 소극성 등으로 원활한 파이낸싱이 부진하였으며, 사업추진 여건에 따라 부동산 개발사업에 있어 재원조달의 제한, 또한 정부주관 프로젝트의 파이낸싱사업은 정치적 고려요인 등이 반영되어 소극적․제한적 유인체계는 물론 수익성 보장이 미흡하는 문제점이 발견되었다.
따라서 본 논문은 이와 같은 부정적인 면과 문제점 해결방안으로 공공부문과 민간부문의 합동형 프로젝트 운영 및 다양한 금융재원 조달을 위한 프로젝트 파인낸싱 구상, 개발사업에 금융지원을 위한 제도적 보완, 민․관 합동형 프로젝트 파이낸싱의 사업구조 개선 등 민간 주도 부동산 개발 사업에서 동 금융기법을 적용하는 활성화 방안을 몇 가지 제시하였다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 17
• 1. 연구의 배경 및 목적 17
• 2. 연구의 범위 및 방법 18
• 3. 선행연구 검토 19
• 제2장 부동산 개발사업의 의의 23
• 제1절 부동산 개발의 개념 및 특성 23
• 1. 부동산 개발의 개념 23
• 2. 부동산 개발사업의 특성 24
• 제2절 부동산 개발사업의 분류 27
• 1. 개발방식에 의한 분류 27
• 2. 개발주체에 의한 분류 28
• 3. 개발유형에 의한 분류 30
• 제3절 부동산 개발금융 이론 33
• 1. 부동산 개발금융의 개념 33
• 2. 부동산 개발금융의 특성 34
• 3. 국내 부동산 개발금융의 문제점 36
• 제3장 프로젝트 파이낸싱의 이론적 고찰 40
• 제1절 프로젝트 파이낸싱의 개념 및 특성 40
• 1. 프로젝트 파이낸싱의 개념 40
• 2. 프로젝트 파이낸싱의 특징 40
• 제2절 프로젝트 파이낸싱의 기본이론 43
• 1. 프로젝트 파이낸싱의 구조 43
• 2. 프로젝트 파이낸싱의 참여자 44
• 3. 프로젝트 위험의 종류 49
• 4. 프로젝트 파이낸싱과 기업금융의 차이 52
• 제3절 프로젝트 파이낸싱의 업무절차 및 자금조달 54
• 1. 프로젝트 파이낸싱의 업무절차 54
• 2. 프로젝트 파이낸싱의 자금조달 57
• 3. 민간투자 프로젝트 파이낸싱의 사업유형 65
• 제4절 프로젝트 파이낸싱의 적용의 장․단점 68
• 1. 프로젝트 파이낸싱의 장점 68
• 2. 프로젝트 파이낸싱의 단점 69
• 제4장 프로젝트 파이낸싱의 사례분석과 민간프로젝트 파이낸싱의 활용방안 71
• 제1절 한국토지공사 용인죽전지구 민․관 프로젝트 파이낸싱 사례 71
• 제2절 Woolim e-BIZ Center 민간 프로젝트 사례 78
• 제3절 프로젝트 파이낸싱의 문제점 84
• 1. 원활한 파이낸싱의 부진 84
• 2. 부동산 개발에 있어 재원조달 제한 85
• 3. 프로젝트의 수익성 보장 미흡 86
• 4. 공공 기관의 프로젝트 파이낸싱 부진원인 87
• 제4절 민간프로젝트 파인낸싱의 활용 방안 88
• 1. 공공․민간 합동형 프로젝트 파이낸싱 운영 88
• 2. 개발사업 금융지원을 위한 제도적 보완 89
• 3. 민․관 합동형 프로젝트사업구조 개선 90
• 제5장 결론 92
• 참고문헌 95