기성 공동주택단지 리모델링 개선방안에 관한 연구 : 제1기 신도시를 중심으로 = (A)Study on the Improvements for Existing Multi-Family Housing Remodeling in the Seoul Metropolitan Area 1st New Cities

국문 초록 (Abstract)

산업화에 따라 공동주택 시장은 현재까지 신축과 재건축을 중심으로 진행되어 왔으나, 제1기 신도시를 비롯한 기성 공동주택 단지의 노후화가 진행됨에 따라 최근 리모델링의 필요성이 더욱 대두되고 있다. 특히 인프라가 잘 갖추어진 도심과 제1기 신도시와 같이 수도권에 위치하고 있는 지역은 토지부족, 지가상승, 재건축 법규의 강화, 자원의 재활용 및 환경문제 해결 측면에서 공동주택 리모델링이 부각되고 있다.
공동주택 리모델링이 새롭게 부각된 배경으로는 1990년대 초 제1기 신도시를 비롯한 주택 200만호 건설로 집중 공급된 고층 단지들의 대량 노후화에 기인한다. 그러나 노후화가 진행되고 있는 공동주택을 모두 재건축한다는 것은 경제적인 측면에서 국가적 낭비일 뿐만 아니라, 제도적 측면에서 재건축 연한 미도래 및 재건축 규제정책으로 인하여 재건축을 통한 주택문제의 해결에는 많은 현실적 한계가 있다.
부동산 개발의 대안적 방식인 리모델링은 앞으로 필연적으로 진행될 수밖에 없는 개발방식임에 틀림없다. 하지만 우리나라는 아직 선국국에 비해 리모델링 시장이 활성화 되지 못했으며, 특히 제1기 신도시를 비롯한 대규모 공동주택단지의 리모델링이 활성화되기 위해서는 제도적인 측면 등 해결되어야 할 사항들이 산적해 있는 것이 현실이다.
건설경기 불황에도 리모델링에 대한 수요가 꾸준하게 증가하고 있지만 공동주택 리모델링 시행에 따른 각종 규제사항들로 인해 현재까지 대단위 리모델링에 대한 성공 선례가 없기 때문에 건설업체와 입주민 어느 누구도 섣불리 나설 수 없는 현실적 상황이며, 이러한 이유로 현재까지 리모델링 시장은 활성화되지 못하고 있다.
자원낭비와 환경오염을 줄이고 경제적 가치 측면을 고려할 때, 노후화가 진행 중인 제1기 신도시 29만 가구의 리모델링은 더 이상 뒤로 미루거나 제 자리 걸음만을 하고 있을 단계는 아닐 것이다.
따라서 본 연구는 향후 본격적으로 진행 될 제1기 신도시 리모델링의 활성화를 위하여 선행되어야 할 제도적 문제점을 연구하고 그에 대한 개선방안을 제시하고자 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Due to industrialization, the market of multi-residence has been on its way in accordance only with construction and reconstruction up to now. However, the need of remodeling of multi-family housing has raised its head because a lot of aging multi-residential houses in the existing complexes as well as the Seoul Metroplitan Area 1st New Cities are out there, too.
Especially, the inner city area and the Seoul Metroplitan Area 1st New Cities belonging to a metropolitan area where are well-equipped with a pack of infrastructure need remodeling of their houses since there are a pile of problems; a lack of estate, highly valued estate, reinforced reconstruction regulations, recycling of sources and environmental issues.
The background of the re-emergence of remodeling is the reality of massive aged and aging high rises which were built as a part of the Seoul Metroplitan Area 1st New Cities in the early 1990s, when there was a national campaign of supplying 2 million houses.
Therefore, the claim that all of these aged houses be reconstructed means a huge waste in economic aspect and probably confront limitations such as government curbs on reconstruction as well as the age limits to be rebuilt.
Remodeling, an alternative of developing real estates would supposedly be the only way to go ahead. In actuality, our remodeling market hasn't been as active as other developed countries. Moreover, there is still lots of trouble to get the go-ahead to activate remodeling
In spite of economic recession, the demand of remodeling has been increasing but there hasn't been any successful precedents of remodeling multi-residential complexes due to the limitations mentioned before. Therefore, that makes residents as well as companies hesitate to get even started. That is why remodeling hasn't been so prosperous until today.
Considering this issue ecologically and economically, the remodeling of 0.29 million aging houses in the Seoul Metroplitan Area 1st New Cities shouldn't be delayed any longer.
In consequence, this study has focused on how to approach oncoming issue of the Seoul Metroplitan Area 1st New Citie remodeling institutionally and been intended to offer a way to improve and resolve this issue.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론
• 제1절 연구의 배경 및 목적
• 제2절 연구의 범위와 방법
• 제3절 논문의 구성
• 제4절 선행연구 고찰
• 1. 선행연구 분석
• 2. 기존연구 동향 및 연구의 한계
• 제2장 제1기 신도시 리모델링 필요성 및 현황분석
• 제1절 제1기 신도시 리모델링 필요성 및 재건축과의 비교
• 1. 기성 공동주택 리모델링 필요성 고찰
• 2. 제1기 신도시 리모델링 필요성
• 3. 제1기 신도시 리모델링과 재건축과의 비교
• 제2절 제1기 신도시 현황 및 리모델링 단지 분석
• 1. 제1기 신도시 현황
• 2. 리모델링 추진대상 단지 분석
• 제3절 제1기 신도시 리모델링 현황 전망
• 1. 제1기 신도시 리모델링 시장전망
• 2. 국내 리모델링 동향 및 수주현황
• 제3장 리모델링 관련이론 및 프로세스 고찰
• 제1절 공동주택 리모델링 개념 및 특성
• 1. 리모델링의 개념
• 2. 리모델링의 기법 및 특성
• 3. 리모델링 기획과 방법
• 제2절 리모델링 프로세스 고찰
• 1. 초기단계 프로세스 고찰
• 2. 진행단계 프로세스 고찰
• 제4장 리모델링 사례분석 및 문제점 도출
• 제1절 국내 리모델링 사례 분석
• 1. 마포구 용강동 시범아파트 리모델링 사례
• 2. 서초구 방배동 궁전아파트 리모델링 사례
• 3. 국내 공동주택 리모델링 완공 사례
• 제2절 해외 리모델링 현황 및 사례 분석
• 1. 유럽의 리모델링 현황
• 2. 일본의 리모델링 현황 및 사례
• 3. 프랑스의 현황 및 공동주택 리모델링 사례
• 4. 국내외 리모델링 사례를 통한 시사점 도출
• 제3절 리모델링 시행에 따른 문제점 도출
• 1. 공사비 분담금 증가
• 2. 평면 및 구조상의 필수적 요건
• 3. 수익성에 따른 참여율 저조
• 4. 소형평형 면적확대 제한 문제점
• 제5장 제1기신도시 리모델링 개선방안 연구
• 제1절 재무적 요소 분석
• 1. 이주비 조달
• 2. 리모델링 대출제도
• 3. 리모델링 대출제도 개선방안
• 제2절 조세적 요소 분석
• 1. 부가가치세 면세
• 2. 양도소득세 현황 및 대안
• 3. 취득세, 등록세 현황 및 개선방안
• 제3절 법, 제도적 요소 분석
• 1. 법상 리모델링 개념의 한계
• 2. 리모델링에 대한 법적 규율의 필요성
• 3. 공동주택 리모델링과 관계법령 내용
• 4. 법률적 리모델링 증축 범위 분석
• 제4절 정책적 측면 분석
• 1. 리모델링 활성화를 위한 제도개선
• 2. 규제완화 정책을 통한 개선방안
• 제6장 결론
• 참고 문헌