韓國 不動産펀드의 發展 方案에 關한 硏究 = A Study on the Improvement of Korea Real Estate Fund

국문 초록 (Abstract)

부동산펀드 시장은 2004년 1월 “간접투자자산운용업법”에 의한 부동산펀드를 도입 시행함으로써 그동안 빠른 성장세를 거듭해 왔으며, 2009년 2월에는 “자본시장법”이 도입 시행되어 부동산펀드가 더욱 발전될 것으로 전망된다.
본 연구는 일선근무에서 체험한 점을 바탕으로 국내․외 부동산펀드의 현황과 다양한 종류의 운용사례를 통한 문제점 파악과 개선사항 제시가 연구 목적이다.
연구 방법은 “부동산투자회사법“의 리츠(REITs)를 비교한 ”자본시장법“의 부동산펀드(Real Estate Fund)를 중심으로 문헌조사와 운용사례를 조사 분석하였다.
이와 같이 진행한 연구 결과는 다음과 같다.
첫째 리츠와 부동산펀드는 투자자로부터 모집한 자금을 부동산 등에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 분배한다는 측면에서 유사하지만, 관할하는 정부기관과 법제도가 각각 달라 중복성이 있으므로 두 제도의 일원화가 필요하다.
둘째 국내 부동산펀드의 경우 한 두 개의 특정 물건에 투자하는 방식의 운용에 의한 개별 물건의 위험에 노출될 수 있으므로 분산 투자된 펀드투자 비중을 유지하는 제도 도입이 필요하다.
셋째 부동산펀드가 개발이 쉽고 운용이 편리한 PF(Project Financing)형부동산펀드에 편중되어 있어 부동산펀드가 발전하기 위해서는 부동산펀드 개발의 다양화가 필요하다.
넷째 공모형부동산펀드에 대한 혜택의 차별화로 공모형부동산펀드의 활성화에 의한 소액의 일반투자자들의 투자기회 확대가 필요하다.
다섯째 부동산펀드가 발전하기 위해서는 투자하는 위험을 분산하는 펀드의 본질에 맞게 선진시장과 신흥시장간, 서로 다른 수익성부동산펀드의 분산투자를 통해 부동산펀드의 리스크를 최소화하는 형태의 최적의 방안이 필요하다.
마지막으로 본 연구가 “자본시장법“ 이후 부동산펀드의 발전에 조금이라도 도움이 되기를 기대한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The real estate fund market has made a rapid progress by introducing and enforcing the real estate fund according to the "Indirect Investment Asset Operation Business Law" in Jan 2004. It is predicted that the real estate fund will develop further as the "Capital Market Act" was introduced and enforced in Feb, 2009.
This study is intended to identify the present situation of real estate funds at domestic and foreign market and find the problems of the diverse kinds of operating cases based on personal experiences in the front-line practice and present its improvements.
In the research method, this study attempted to survey and analyze the literature review and operating cases of real estate funds based on the "Capital Market Law" compared to REITs of the Real Estate Investment Company Law". As a result, the following findings are obtained:

First, REITs and real estate funds are similar in terms of distributing the profits accruing from real estate in which the funds collected from the investors, but overlapping in the government agency and legal systems governing it are different. Therefore, it is necessary to unify the two systems into one. Second. it is necessary to introduce the system of maintaining the weight of diversified fund investments since domestic real estate funds may be exposed to the risk of individual objects by the operation of the method of investing the fund in one or two particular objects.
Third, it is necessary to diversify the development of real estate funds in order that it may develop because the real estate funds of PF(project financing) type are easy to develop and convenient to operate.
Fourth, it is necessary to expand the investment opportunity of the small investors at large through the revitalization of real estate funds by differentiating the benefit of the real estate funds of public offer type.
Fifth, to fit the essence of the fund diversifying the risks of investment for the development of real estate funds, it is necessary to establish the optimal scheme taking a form of minimizing the risk of real estate funds through the diversified investment of mutually different real estate funds between advanced market and emerging market.
Finally, it is expected that this study will contribute to the development of real estate funds since the enactment of the "Capital Market Law".

목차 (Table of Contents)

• 제 1장 서론 = 1
• 제 1절 연구의 목적 = 1
• 제 2절 연구의 범위 와 방법 = 2
• 제 2장 부동산펀드의 이론적 고찰 = 3
• 제 1절 펀드의 개요 = 3
• 1. 펀드의 정의 = 3
• 2. 집합투자기구의 법적 형태 = 5
• 3. 공모펀드와 사모펀드 차이점 = 6
• 제 2절 부동산펀드의 개요 = 7
• 1. 부동산펀드의 정의 = 7
• 2. 부동산펀드의 발생 배경 = 8
• 3. 부동산펀드 특징 = 9
• 4. 공모부동산펀드와 사모부동산펀드의 비교 = 10
• 제 3절 부동산펀드의 구조 = 14
• 1. 부동산펀드의 운용 구조 = 14
• 2. 부동산펀드의 일반적인 위험 유형 = 16
• 제 3장 부동산펀드의 국내․외 현황 = 18
• 제 1절 국내 부동산펀드 현황 = 18
• 1. 부동산간접투자제도의 연혁 = 18
• 2. 부동산펀드 관련제도 비교 = 19
• 3. 부동산펀드 과세제도 = 23
• 4. 부동산펀드의 설정현황 및 추이 = 24
• 제 2절 국내 부동산펀드의 투자 유형 = 26
• 1. 부동산펀드의 구분 = 26
• 2. 부동산펀드의 종류 = 26
• 제 3절 부동산펀드의 전망 = 32
• 1. 간접투자법에서의 부동산펀드 발전 과정 = 32
• 2. 자본시장법 이후 부동산펀드 시장 전망 = 33
• 제 4절 외국부동산펀드 현황 : REITs를 중심으로 = 36
• 1. 미국의 부동산펀드 시장 현황 = 36
• 2. 일본의 부동산펀드 시장 현황 = 37
• 제 5절 국내 부동산펀드의 운용 사례 = 39
• 1. PF(Project Financing)부동산펀드(대한클래스원부동산투자신탁제1호) = 39
• 2. 임대형부동산펀드(맵스프런티어부동산투자신탁 제10호) = 44
• 3. 경․공매형부동산펀드(현대경매부동산1호투자회사) = 49
• 4. 특별자산펀드(칸서스부산대특별자산투자신탁 제1호 : 대학교 문화회관 개발 금전채권 투자) = 54
• 5. 특별자산펀드(OO 특별자산투자신탁 제1호 : 아파트 PF대출채권 투자) = 59
• 6. 해외형부동산펀드 (미래에셋맵스 아시아퍼시픽부동산공모 제1호 투자회사) = 63
• 7. 미분양부동산펀드 (다올뉴리더부산부곡동사모부동산 투자신탁 제7호) = 67
• 제 4장 부동산펀드의 문제점 및 발전방안 = 70
• 제 1절 부동산펀드의 문제점 = 70
• 1. 법제도상의 문제점 = 70
• 2. 투자자금 모집형태의 문제점 = 70
• 3. 부동산펀드의 운용상 문제점 = 71
• 4. PF형 부동산펀드의 개인투자자에 대한 판매상 문제점 = 71
• 5. PF 등 단기대출형 부동산펀드 편중의 문제점 = 71
• 제 2절 부동산펀드의 개선 및 발전방안 = 72
• 1. 법 체제 통합 및 일원화 = 72
• 2. 공모형과 사모형부동산펀드 혜택의 차별화 = 73
• 3. 부동산펀드의 분산투자 및 대형화 = 73
• 4. 개인투자자에 대한 수익형 부동산펀드 판매 = 74
• 5. 부동산펀드 개발의 다양화 = 74
• 6. 해외 부동산투자회사(REITs)의 주식에 투자하는 펀드 = 74
• 제 5장 결론 = 76
• 참고문헌 = 80
• ABSTRACT = 83