부동산 가치평가 제도상 토지와 건물가치 배분의 한계성과 개선에 관한 연구 : 부동산 유형별 사례분석을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 법체계상 부동산은 크게 토지와 건물로 구분되며, 각각은 별개의 독립된 부동산으로 본다.「민법」제99조 제1항은 부동산을 “토지와 그 정착물”로 규정하고「부동산 등기법」에서 토지와 건물은 별개의 소유권 등록 대상이다. 이에 따라 감정평가 관련 법규에서도 토지와 건물은 별도의 감정평가 대상으로 되어 있다. 마찬가지로 우리나라의 부동산 관련 과세제도상 토지와 건물은 개별적인 관계를 가지며, 별개의 과세표준 산정방법 및 세율 등이 적용되는 경우가 있다. 그러나 현실 부동산시장에서 토지는 그 자체로 독자적인 효용이 발생하는 경우 별개로 거래되기도 하지만 건물은 독립적으로 효용이 발생하지 않는 고유한 특성을 가지고 있어 건물만 거래되는 경우는 매우 드물다. 따라서 건물은 대부분 토지(혹은 대지사용권)와 결합하여 함께 거래된다. 토지와 건물이 함께 거래될 때 경제주체들의 교환에 의하여 시장에서 형성된 가액은 통상 토지와 건물이 결합된 부동산의 일체가격이다. 토지와 건물의 개별가격은 거래당사자의 교환가격 결정시 구체적인 값으로 드러나지 않거나, 의미 있는 고려대상이 되지 않는다. 이렇듯 토지와 건물에 대한 현실과 제도의 괴리로 인하여, 부동산에 대한 과세행정 등 여러 분야에서 일체 거래된(혹은 일체 평가된) 부동산의 전체가치를 토지와 건물가치로 배분하는 문제가 발생할 수 있다.
그럼에도 불구하고 우리나라에서는 토지와 건물가치의 배분문제와 관련된 법 제도가 미흡한 실정이다. 개별세법 등에서 개략적으로 제시하는 토지·건물가치 배분방법은 허술한 점이 많다. 일정한 경우 감정평가업계에 위임하고 있는 태도를 보이고 있으나, 감정평가관련 법규에서도 토지와 건물가치 배분에 관한 통일된 규정 등이 마련되어 있지 않다. 한편 이론적으로 부동산의 전체가치에서 토지와 건물가치로의 배분은 불가능하다는 입장이 많다. 그럼에도 불구하고 과표산정 등 여러 영역에서 분리불가능성에 대한 검토 없이 무분별한 토지·건물가치 배분이 이루어지고 있는 것도 문제점이다. 또한 부동산 가치평가의 세부영역 중에서도 고도의 정밀성이 요구되는 분야 중 하나가 토지·건물가치 배분 업무임에도, 실제 배분 주체의 전문성이 떨어지는 점은 개선해야 할 점으로 꼽힌다.
이러한 문제점을 바탕으로 토지와 건물가치 배분의 합리적인 개선방향에 대하여 아래와 같이 정리한다. 단기적으로는 감정평가 관련 제도상 토지·건물가치의 배분방법에 관한 규정을 구체화하고, 현행 배분비율표도 개선해야 한다. 다음으로 비주거용 집합부동산에 대하여 개별 감정평가사에 의한 검증이 필요함을 주장하였다. 장기적으로는 토지·건물가치 배분에 관한 총체적인 법률 정비가 필요하며, 부동산 가치평가 조직의 전면적인 개편 및 부동산 보유세 과세체계 개편도 필요함을 주장하였다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위와 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 5
• 제3절 선행연구와의 차별성 6
• 1. 선행연구의 고찰 6
• (1) 토지와 건물가치 배분관련 이론연구 6
• (2) 토지와 건물가치 배분관련 실증연구 9
• 2. 선행연구와의 차별성 11
• 제2장 토지와 건물가치 배분의 법적근거 및 필요성과 방법 14
• 제1절 법적근거 14
• 1.「부가가치세법 시행령」(대통령령 제27838호) 14
• 2.「감정평가에 관한 규칙」(국토교통부령 제356호) 15
• 3.「감정평가 실무기준」(국토교통부고시 제2016-895호) 15
• 4. 기타 지침 16
• 제2절 토지·건물가치 배분의 필요성과 배분방법 17
• 1. 토지·건물가치 배분 관련 제 이론 17
• 2. 토지·건물가치 배분의 필요성 19
• 3. 토지·건물가치의 배분방법 20
• (1) 비율배분법 20
• (2) 차감법 21
• (3) 배분방법의 비교 22
• 제3장 토지와 건물가치 배분의 실태와 유형별 분석 25
• 제1절 감정평가 실무상 토지와 건물가치 배분의 실태 25
• 1. 일반부동산 25
• 2. 집합부동산 25
• 제2절 토지와 건물가치 배분의 유형별 사례분석 26
• 1. 사례분석의 기본 틀 26
• (1) 분석 자료의 구성 26
• (2) 분석방법 27
• 2. 주거용 일반부동산 28
• (1) 감정평가사례 #1 개요 28
• (2) 감정평가사례 #1 분석 28
• 3. 주거용 집합부동산 31
• (1) 감정평가사례 #2 개요 31
• (2) 감정평가사례 #2 분석 32
• 4. 비주거용 일반부동산 34
• (1) 감정평가사례 #3 개요 34
• (2) 감정평가사례 #3 분석 35
• 5. 비주거용 집합부동산 37
• (1) 감정평가사례 #4 개요 37
• (2) 감정평가사례 #4 분석 38
• 제4장 토지와 건물가치 배분에 관한 문제점과 개선방안 41
• 제1절 문제점 41
• 1. 토지와 건물가치 배분 관련 법제도의 미흡 41
• 2. 토지와 건물가치 배분의 한계성 및 실무적 필요성 분류 43
• 3. 토지와 건물가치 배분 주체의 전문성 결여 44
• 제2절 단기 개선방안 46
• 1. 토지·건물가치 배분방법 관련 근거규정의 마련 46
• 2. 부동산에 대한 토지·건물 배분비율표의 개선 47
• 3. 비주거용 집합부동산에 대한 토지·건물가치 배분 검증제도의 도입 49
• 4. 단기 개선방안 요약 50
• 제3절 장기 개선방안 52
• 1. 토지·건물가치 배분과 관련된 법제도의 정비 52
• 2. 부동산 가치평가 조직의 전면적인 개편 55
• 3. 부동산 보유세 과세체계의 개편 58
• 제4절 연구의 한계 61
• 제5장 결 론 62
• 참고문헌 64