표준지공시지가를 기준으로한 개별공시지가의 문제점과 개선방안 : 가덕도를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

국문요약
표준지공시지가를 기준으로한 개별공시지가의 문제점과 개선방안
- 가덕도를 중심으로 -

부동산경영대학원 박영권
지도교수 정삼석

본 연구는 표준지공시지가의 현황을 살펴보고, 나아가 개별공시지가와 연관하여 문제점을 연구하여 제도적 보완방법을 모색하기 위한 목적을 가지고 수행 되었다.

특히 공시지가와 이를 결정하는 산정요인들에 대한 용어 및 개념을 이해하고 공시지가 변동현황을 살펴보고 나아가 공시지가의 실증적 비교분석을 통하여 부동산의 합리적인 평가의 한 방안으로 자리매김할 수 있는 제도적 개선 방안을 제시 하고자 하였다.

공시지가의 개념을 표준지공시지가, 개별공시지가, 지가산정 결정 요인인 토지가격비준표개념, 관련 법령 및 지침 등을 구분하여 정리하였다. 또한 본 연구에서는 국토교통부ㆍ한국감정원의 공시지가 자료 등을 조회 및 분석하여 공시지가의 현황 특성을 파악하였다.

본 연구의 대상지역을 부산시 강서구 가덕도의 5개 법정동을 그 대상으로 하여 어느 정도의 한계는 지니고 있지만, 공시지가는「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」의 규정에 의한 절차에 따라 평가 및 공시되는 것으로 전국적인 상황이나 문제점 도출이 비슷할 것이고, 더욱이 가덕도는 신공항배후지로 부상되면서 토지에 대한 투기 및 급격한 지가 상승이 우려되어 토지거래 허가구역으로 여러 차례 설정 및 해제되는 등 문제점이 노정되어 있는 곳으로 공시지가의 현황과 특성을 파악할 수 있었다.

조사대상의 필지수 측면에서는 부산시 가덕도의 5개 법정동에 등록된 표준지 총185필지 와 표준지와 연접하거나 아웃한 토지116필지를 합하여 총 301필지를 대상으로 분석되었다.
한편 연구 대상인 표준지 총 185필지(답ㆍ대ㆍ임ㆍ전)에 대하여 전산으로 등록된 1990년부터 현재까지 약30년간의 공시지가의 변동현황과 사회적 이슈사항을 그래프화 해 본 결과 정치인들의 공약 등 개발 정책과 공시지가의 변동과 무관하지 않는 특성이 있음이 비교 되었다.

실정적 비교분석 부분에서는 5개 법정동의 지목별(답ㆍ대ㆍ임ㆍ전)로 가장 비싼 표준지, 평균값 근처의 표준지 및 최저치 표준지 58필지를 선정하고, 이 표준지와 연접 또는 이웃한 개별 토지를 선정하여 지가가 서로일치 또는 유사여부를 파악해 보았다. 그 결과 지가가 일치하는 표준지는 25필지(43%점유)이고, 10%이내의 지가 차이를 보이는 필지는 20필지(35%점유)였으며, 지가차이가 10%이상인 표준지는 13필지(22%점유)로 파악되었다. 즉 표준지 58필지 중 33필지(57%점유)가 불일치한 사례로 파악되었다.

또한 표준지와 대상필지의 금액 차이가 10% 초과 차이를 보이는 13개 필지를 대상으로 토지가격비준표의 총18개 항목을 활용하여 대상필지의 금액을 재 산정하여 개별공시지가와 비교해 본 결과 33%의 절대평균편차의 지가 차이가 있음이 도출되었다.

이러한 지가 차이에 대하여 공시지가를 보다 정확히 산정하기 위한 개선 방향을 제시 하였다. 한편 지가에 영향을 미치는 토지가격비준표의 각 항목에 대하여 재검증과 현실에 맞는 개량화 및 수치화하고, 이의신청 기간에 대하여 제도적 배려가 있어야 함을 언급하였다. 즉, 이의신청은 연중 항시 접수하되 처리기간을 현재 년1회에서 2회 정도 즉, 상ㆍ하반기로 나누어 실시할 필요성을 제시하였다.

결국 이러한 다양한 접근방법을 통하여 공시지가 산정에 대한 제도적 보완방법을 모색함으로써 공시지가의 합리적인 평가가 될 수 있으며, 동시에 평등과세 및 각종 행정목적을 위한 공평한 평가기준의 자료로 활용 될 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 대상, 방법 및 내용 2
• 1. 연구의 대상 및 선정이유 2
• 2. 연구의 방법 및 내용 2
• 제2장 이론적 고찰 4
• 제1절 공시지가의 개념 정립 4
• 1. 공시지가제도의 의의 4
• 2. 표준지공시지가 5
• 3. 개별공시지가 9
• 4. 토지가격비준표 개념 정의 11
• 5. 토지가격 비준표 법령 및 지침 16
• 제2절 공시지가 현황 분석 25
• 1. 대상지역의 특성 및 소개 25
• 2. 대상지역의 표준지공시지가 등록현황 29
• 제3장 공시지가의 실증적 비교분석 36
• 제1절 지목별/동별 표준지공시지가 현황 36
• 제2절 표준지와 표준지인접지 지가비교 36
• 1. 표준지와 인접한 대상필지의 지가 비교 36
• 제3절 표준지와 표준지인접지지가 상세분석 40
• 1. 상세 검토 대상필지 선정 40
• 제4절 상세분석 결과 문제점 48
• 제4장 문제점 제시 및 개선방안 50
• 제1절 문제점에 따른 방향제시 50
• 제2절 개선 방안 50
• 제5장 결론 52
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 52
• 제2절 연구의 한계 및 향후 연구 과제 53
• 참고문헌 55
• ABSTRACT 58
• 부록 61